*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글 입니다. *본 게시물을 보기 전, 앞선 게시물을 보고 오시면 이해가 더욱 쉽습니다.1편) 전세사기 피해자들의 아픔이 길이 되려면2편) 전세사기를 제대로 연구하려면 먼저 고려할 것들3편) 전세사기 연구의 선배님, 주거불안 당사자에 대한 연구들 Intro : 엄중한 이 시국에 ‘연구’라는 수단이 갖는 힘이 무엇일까? 이 글을 쓰는 12월 14일 저녁, 저의 SNS와 채팅 목록에는 윤석열 대통령에 대한 탄핵소추안 가결로 온통 기뻐하고, 안도하는 글이 넘쳐납니다. 저도 전세사기 피해자이기 이전에 국민의 한 사람으로서 12.3 내란사태가 이렇게 한단락 넘어가게 되어 무척 기쁩니다. 다들 12.3 이후로 불면의 밤을 지새던 날에서 벗어나 잠이라도 잘 주무셨으면 좋겠습니다. 사실, 12월 3일 이전에도 대통령 탄핵촉구 집회가 열린다는 사실은 알고 있었습니다. 하지만, 그 집회에 심정적으로 동조하면서도 끝내 집회 현장으로 몸이 움직이지 않았던 가장 큰 이유는 ‘탄핵 이후의 세상이 그려지지 않아서’였습니다. 2016년 겨울 촛불집회로 인해 세상이 뒤집혔다고 생각했지만, 그 후로 우리의 정치, 사회, 일상은 그다지 달라진 점 없이 더 나빠진다는 느낌을 받았기 때문이죠.  지금도 저는 양가적인 마음입니다. 일단 내란범에 대한 조속한 탄핵과 엄중처벌이 필요하다는 절박함이 있는 반면, 우리의 분투가 그저 정권교체로 그치지 않기 위해 어떤 고민과 노력이 있어야 하는가 짚어보기엔 모든게 너무 급박하다는 인상도 받습니다. 지금은 이렇게나 많고 다양한 사람들이 한목소리로 탄핵을 외치지만, 개별 의제로 들어가면 서로 너무 다른 위치에 있다는걸 실감합니다. 특히, 12.3 계엄선포 이후 장애인 단체의 활동과 발언에 대해 민주당 및 다른 시민들이 보인 반응은 의미심장합니다. (링크)  저의 주관심사인 전세사기, 주거, 부동산 문제에 대해 광장에 모인 사람들이 어떤 반응을 보일지 잘 모르겠습니다. 다만, 시끄러운 상황에 대중적으로 주목받지 못했지만, 최근 전세사기 예방과 세입자 권리보장을 위한 법안이 발의되었다가 임대인과 공인중개사의 집단 반발에 철회된 적이 있습니다. (링크) 새로운 반응은 아닙니다. 지난 2년 넘는 전세사기 대란 속에서 ‘전세사기는 사인 간 거래에서 발생한 문제일 뿐, 국가의 책임은 없다’는 공직자의 발언과 ‘사업실패로 돈을 못 돌려준거지 사기는 아니’라는 악성임대인의 말을 숱하게 들어왔고, ‘전세사기는 이전에도 있었고, 잘 피하지 못한 임차인 탓’이라는 사회적 시선도 있었습니다. 최근의 법안 철회는 끝내 그 벽을 넘지 못했습니다. 기존의 관성이 벽같이 단단할 때, 이걸 넘는다는 것은 참 쉽지 않습니다. 그리고 벽을 넘는 것은 그저 뜨거운 감정만으로 호소할 것이 아니라, 냉철한 분석과 전략이 필요하다고 생각합니다. 결국, 문제의  당사자가 다양한 이해관계자를 꾸준히 설득하며, 사회적 공감대를 형성할 때 변화는 일어나는 것이니까요. 그래서 저는 ‘연구’를 배워보기로 마음먹었습니다. 지난 12주간 연구원정을 통해 전세사기와 주거문제를 다루는 활동가로서의 뜨거운 열정은 유지하되, 우리가 넘어야할 문제를 정의하고, 대안을 탐구하는 방법론을 배웠습니다. 그리고, 전세사기를 포함한 주거문제 해결을 위해 앞장서는 사람들의 이야기를 정리하는 연구를 통해 이후에 우리가 집중해야할 대상은 무엇인지 알게 될 것이라 결론을 내리게 되었습니다. 그럼 지난 12주간의 연구방법론 학습을 통해 나온 결과물을 소개하겠습니다. Part 1. 연구개요 1. 연구제목 : 전세사기 피해당사자 조직운동이 국가의 제도변화에 미친 영향에 관한 연구 2. 초록 2020년대 집단적인 전세사기 사건으로 인해 대규모 주거불안이 발생했으며, 전세사기 피해당사자들은 조직을 꾸려 대응했다. 이런 조직적인 운동은 전세사기와 관련된 국가의 제도 전반에 변화를 가져왔다. 이 연구에서는 전세사기 피해당사자 조직의 활동을 담은 보도자료와 인터뷰 내용을 분석하고, 시기에 따라 금융/부동산/행정 관련한 정부방침 및 법안을 다룬 공식문건 분석을 통해 관련 제도가 어떻게 변화해왔는지 정리하고자 한다. 또한, 전세사기 문제는 한국의 도시화 과정에서 발생한 주거불안 당사자운동의 대표적인 사례인 철거민 운동과 비교할 때 어떤 유사성과 차이점, 의의가 있는지 비교분석하여 한국사회의 주거권 운동 관점에서 지니는 함의를 고찰하고자 한다. 더 나아가, 세월호 참사 이후 사회적 재난이 일상화된 시대에 당사자들이 조직을 결성하여 문제해결을 위해 목소리 내는 것은 시민운동 차원에서 어떤 의의를 지니는지 분석하고자 한다. 3. 문제제기와 연구필요성 저 자신이 전세사기 피해자입니다. 2021년 11월 입주한 전셋집은 얼마 지나지 않아 계약사항 불이행 및 임대인 연락두절, 세무서 압류로 인해 전세사기 범죄현장이 되었습니다. 전세사기를 인지한 이후 마주한 부동산 시스템과 국가의 제도는 허술하기만 했고, 피해를 입은 임차인에게만 모든 책임을 떠넘기는 구조였습니다. 현행법을 아무리 충실히 따르더라도, 임차인에게는 보증금을 회수할 방안도, 범죄자인 악성임대인을 처벌할 방안도 마땅치 않았던 것이 현실입니다. 그렇게 고립된 피해자들은 정보를 공유하거나, 경찰에 대한 수사의뢰를 용이하게 할 목적으로 피해자 모임을 구성하기 시작했으며, 국가를 대상으로 대책마련을 요구하기에 이르렀습니다. 이 과정에서 전세사기 피해자의 연이은 사망 소식, 시민사회의 조력 등이 존재했으며, 전세사기 피해자대책위는 이런 동력을 활용해 <전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법> 제정 및 국가 전반의 제도적인 변화를 이끌어냈습니다. 이런 변화는 전문가 집단이나 정부관료, 정치인의 선제적인 대응이 있었던 것이 아니라, 피해자로서 문제해결을 위해 조직적인 대응을 지속한 결과며, 이는 철거민 운동으로 대표되는 한국사회의 주거권 운동의 관점에서도 새롭게 평가할만한 사건입니다. 정책과 제도의 변화는 여러 이해관계자의 정치에 따라 좌우되는만큼, 전세사기 피해당사자의 활동과 조직적인 운동은 제도변화에 가장 중요한 동력을 제공했습니다. 그러나 전세사기 문제의 심각성을 다룬 정량적 분석과 예방대책을 다룬 법적/문헌적 검토에 비해 당사자 조직운동에 대해서는 별다른 연구가 이뤄지지 않은 것이 현실입니다. 시민사회 활동가가 아닌 평범한 시민이자, 전세사기 피해자라는 당사자로서 제도변화를 이끌고 있는 전세사기 피해자대책위 사례를 통해 전세사기 관련 제도변화를 조명할 필요가 있습니다. Part 2. 선행연구 검토 1. 이론적 배경 도시화 & 도시개발 도시화와 수도권의 대도시 개발 과정은 중산층을 위한 도시로 개편되는 동시에, 기존 무허가정착지의 철거민의 존재는 지워지는 과정으로 진행되었음을 지적한다. 대표 논문 1960년대 후반 서울 도시근대화의 성격 - 도시빈민의 추방과 중산층 도시로의 공간재편 - (박홍근, 2015) 서울 대도시권 신도시 개발의 성격 - 광주 대단지와 분당 신도시의 비교 연구 (한상진, 1992) 주거약자 철거민으로 대표되는 도시빈민은 주거권 보장을 기치로 내걸고 생존권을 위해 조직적으로 투쟁했다. 이 과정에서 철거민을 포함한 다양한 주거불안 계층의 조직적인 운동을 통해 일부 요구안은 정책적으로 수용되었음을 확인했다. 대표 논문 서울시 철거민운동사 연구 - 철거민의 입장을 중심으로 - / 김수현(1999) 1970~80년대 시흥 지역 도시빈민 운동의 성장과 진화 (이동원, 2024) 1971년 광주대단지 사건 연구 (김수현, 2006) 주거정치 한국의 주택공급 체계와 주택을 둘러싼 주거정치의 전개양상을 살펴보며, 사적 소유권의 민주화를 통한 생존주의 주거전략이 지배적으로 자리잡은 사회가 되었음을 지적한다. 대표 논문한국의 주거정치와 계층화 : 자원동원형 사회서비스 공급과 생존주의 주거전략의 탄생, 1970-2015 (김명수, 2018) 재난 거버넌스 & 시민운동 기존의 자연재해 관리 및 복구가 주를 이룬 재난관리 시스템을 넘어 시민이 주도적으로 참여하는 ‘재난 거버넌스’를 제시하고, 이 때 적극적으로 역할을 하는 시민을 ‘재난 시티즌십’의 관점에서 조망하고 있다. 대표 논문 재난 관리, 재난 거버넌스, 재난 시티즌십 (이영희, 2014) 가습기살균제 참사 대응 시민운동 (이철재, 구도완, 2020) 재난 거버넌스의 정치적 동학_가습기살균제 참사를 중심으로 (임기홍, 2020) 2. 선행연구의 한계 박홍근(2015)은 1960년대 서울의 도시화 과정을 군사정권에 의한 근대화의 일환으로 벌어진 대규모 국가주도 사회건설 사업으로 해석하며, 시민아파트 사업 및 광주대단지 이주와 같은 도시빈민의 추방을 통해 중산층을 위한 도시로의 재편이 이뤄졌다고 분석한다. 특히, 한상진(1992)은 서울 대도시권의 폭발적인 성장과 이를 제어하기 위한 균형적인 국토 계획의 부재 속에 광주 대단지 운동이 촉발되었다고 분석하며, 김수현(2006)은 국가의 주먹구구식 행정에 의해 이주된 철거민과 전매입주자 집단이 광주 대단지 도시봉기를 불러왔음을 역설한다. 이에 대해 김수현(1996)은 무허가 정착지의 발생배경과 철거민 운동사를 조망하며, 정부가 무허가 정착지의 순기능을 이해하고 공공임대주택이 무허가 정착지를 대체하기 전까지는 주민을 보호하는 정책을 펼칠 것을 주장한다. 한편, 김명수(2018)는 한국 고유의 주택체계와 주택공급연쇄론을 제시하고, 1970년대 이후 주거 문제를 둘러싼 정치적 갈등을 종합적으로 망라한 한다. 그리고, 시대별로 제기된 주거생존권 요구는 행정당국의 진압과 일부 제도적 타협을 계기로 힘을 잃었다고 분석하며, 이후 자가소유주택의 확대와 주택금융의 등장 흐름에 맞춰 주거정치는 자가소유자 중심의 생존주의적 주거전략에 좌우됨을 지적한다. 그러나, 이전의 연구는 주택의 상품화와 금융화 이후 세입자의 주거불안, 구체적으로 전세시장의 금융화에 따른 주거불안에 대해서는 제대로 조망하지는 못한다. 도시개발이 이뤄지며 물리적 공간재편으로 인해 철거민으로 대표되는 주거약자의 대응과 한계에 대해 다룬 연구들은 존재하지만, 2008년 이후 본격적으로 금융화되기 시작한 전세시장과 세입자의 주거불안을 연결지어 분석하기에는 한계를 지닌다. 또한, 철거민의 물리적 공간재편은 특정 지역에 국한되어 타 지역의 주민에게는 거리가 멀게 느껴질 수 있지만, 최근의 전세사기는 전국적으로 유사한 양태로 발생한다는 점에서 차이를 가진다. 그런 점에서 이 연구는 2020년대의 대표적 주거불안 사례인 ‘전세사기’가 촉발한 보편적인 세입자의 주거불안과 당사자 조직인 ‘전세사기 피해자대책위’의 대응을 살펴보고, 1970년대 이후 도시화 과정에서 발생한 주거정치의 관점을 적용할 때 어떤 의의와 과제를 지니는지 탐구해보고자 한다. 한편, 이영희(2014)는 세월호 참사를 분석하면서 기존의 국가 관료에 의한 자연재해 관리·복구 관점에서 더 나아가 ‘재난 시티즌십’을 주창한다. 이는 재난 관련 의사결정에 대한 참여의 권리와 더불어 그러한 참여를 내실 있게 할 수 있는 학습과 성찰, 그리고 자신이 속해 있는 공동체의 재난 위험 문제들에 대한 지속적인 관여 등을 총망라한 개념으로, 자연적·사회적 재난이 일상화된 시대에 시민의 주체적인 당사자활동을 효과적으로 설명한다. 또한, 이철재 외 1명(2020)은 가습기살균제 참사에 대응한 시민운동을 정리하며 사회적 재난의 당사자인 피해자조직을 비롯한 여러 시민조직들의 활동을 주목한다. 전세사기 또한 국가의 제도적 미비가 대규모 피해를 양산한 측면이 있는 점에서 사회적 재난이라는 공감대가 있는 상황에서 이전의 사회적 참사와 시민운동의 관점에서 전세사기 피해자대책위의 당사자 조직운동은 어떤 함의가 있는지 짚어보고자 한다. Part 3. 연구설계 및 연구계획 1. 연구가설 : “전세사기 피해당사자 조직의 활동으로 인해 국가의 부동산 관련 제도에 변화가 일어났다.” 위 가설은 두가지 파트로 나뉩니다. 1) 피해당사자 조직의 활동이 어떤 것이었는지2) 국가의 부동산 제도가 어떻게 변화했는지 → 이 두가지를 보려면 전세사기 피해자대책위의 활동 및 국가의 여러 기관에서 발행한 공식문서를 통해 제도변화 전후를 비교해주는 것이 중요합니다. 2. 연구전략 1. 데이터 수집 및 유형 분석 1) 피해자대책위 활동 관련 문건 (보도자료, 회의록, 발언문, 피켓, 현수막, 자료집 등) 전세사기 시민사회대책위 보도자료 전세사기 피해자대책위 블로그 2) 피해자대책위 인터뷰 (녹취파일, 인터뷰내용 정리) 녹취록 원본파일 확인 인터뷰 정리된 내용으로 아카이브 3) 정부 및 국가 주요기관의 전세사기 관련 문건 (보도자료, 설명자료, 지침 등) 정부 (국토부) : 국토부 보도자료 및 설명자료 페이지 검색 국회 : 국가법령정보시스템, 의안정보시스템 수사기관 : 검찰 발표자료 페이지 검색 법원 : 대국민 법원서비스 페이지 지자체 : 피해지원센터 전담 페이지 및 지자체 소식 / 조례제정 내용 4) 기타 기관 전세사기 관련 보고서 인용 언론보도 인용 2. 내용 기록 1) 구글 드라이브에 파일 업로드 및 스프레드시트로 위치 아카이브2) 문서 작성 및 피해자대책위 및 시민사회대책위 교차검증3) 시간의 흐름에 따른 분석 전세사기 사건 발생일시 피해자대책위 활동 국가기관 대책/입장 발표 제도 변화내용  3. 연구일정 및 예산 1. 연구일정 2. 연구예산 별도 연구예산 없음 피해자대책위 인터뷰는 이미 진행 Part 4. 결론 1. 예상 연구결과 전세사기 피해자대책위의 결성 이전, 정부는 전세사기 예방에만 초점을 맞춰 대책을 발표했고, 각 기관에서도 비용 감면 및 절차 간소화 등의 간접적인 지원이 주를 이루었다. 피해자들의 연이은 사망 소식과 전세사기 피해자대책위의 결성에 따른 창구 단일화, 시민사회와 정치권과의 지속적인 소통을 통해 전세사기 피해자지원을 위한 특별법 제정 및 관계기관의 대책수립 등 제도적인 변화가 일어난 것이 확인된다.  2. 예상하는 연구 의의 본 연구를 통해 전세사기 문제를 경험한 피해당사자의 조직적인 대응활동을 통해 국가의 여러 제도적인 변화를 이끌어냈다는 점을 입증했다. 문제와 현상에 대한 분석 이전에 피해당사자의 목소리에 귀를 기울이는 것이 문제해결의 시발점이며, 피해당사자가 그저 수동적으로 변화를 받아들인 것이 아니라 변화를 이끌어내는 주체로서 역할한다는 점은 시민운동의 관점에서도 주목할만한 지점이다. 또한, 철거민운동 이후 소강기에 들어간 주거권운동 관점에서 대규모 전세사기 사건과 당사자조직의 대응은 보편적인 주거권 보장요구가 다시 점화되는 계기로 볼수있을 것이다. 다만, 전세사기 피해자대책위 활동을 통해 제도적 변화가 일어났다는 점을 확인한다고 하더라도, 피해자의 일상회복을 위한 지원, 가해자 엄중처벌, 전세사기 예방 및 부동산 구조의 근본적인 변화까지 충분히 만들어냈는지에 대해서는 확인이 어렵다. 현재까지의 제도변화가 실효성이 있는지 판단하기 위해서는 시간이 더 필요하기도 하고, 광범위한 영역에 걸쳐있기 때문에 전세사기 피해자대책위에 대한 연구만으로는 충분치 않다는 한계가 있기 때문이다. /// 연구원정을 마치며 12주간 연구를 배우는 것은 생각보다 쉽지는 않았습니다. 연구논문에 대한 문법을 배우고, 연구를 설계하고, 앞으로 어떻게 연구를 수행할 것인지 짚어보느라 머리를 쥐어짜야했고, 다른 일과 병행하는 것은 만만치 않았습니다. 그럼에도, 연구라는 방법론이 문제를 더욱 깊고, 제대로 바라볼 수 있게 한다는 점에서 정말 뜻깊은 시간이었다는 점도 분명합니다. 이제 뜨거운 마음으로 모인 광장의 시간을 지나, 차분히 변화를 만들어가도록 함께 노력할 시간이네요. 저도 연구를 통해 더 나은 사회를 꿈꿔보겠습니다.

*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글 입니다. *본 게시물을 보기 전, 앞선 게시물을 보고 오시면 이해가 더욱 쉽습니다.1편) 전세사기 피해자들의 아픔이 길이 되려면2편) 전세사기를 제대로 연구하려면 먼저 고려할 것들 (들어가기 앞서) 2024년 11월 20일, 대법원에서 중요한 판결을 했습니다. 부산 전세사기 가해자 최모씨에 대해 사기죄 법정최고형인 징역 15년형을 선고한 1심, 2심 판결을 확정한 것인데요. 전세사기 가해자인 최씨가 형이 너무 과하다며 상고한 것을 기각한 것입니다. 이 판결은 향후 전세사기에 대한 형사재판에 주요 판례로 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.  이렇게 대법원에 올라오기 전, 가해자 최씨에게 검찰 구형 13년형보다 더 높은 15년형을 선고한 부산지법 박주영 판사가 작성한 판결문이 화제였습니다. (피해자를 감동시킨 판결문 확인하고 싶으시다면 위 사진 또는 여기 클릭) /// 나이오트와 함께 연구원정을 시작한지도 이제 9주가 흘렀습니다. 연구라는 놀라운 세계를 이리저리 헤매고 있는데, 그럴 가치는 있는 것 같네요. 연구의 광대한 세계 앞에 한없이 겸허해지는 시점입니다. 그렇다면, '전세사기 피해자대책위'를 연구하겠다는 저의 고민은 어떻게 뻗어나가고 있을까요? 전세사기는 최근 몇년간 사회적으로 이슈가 된 대표적인 주거불안의 사례입니다. 그렇다면, 예전에도 이런 주거불안 사례들이 있었을까요? 그리고, 그것은 학계의 연구활동과 우리 사회의 부동산 제도에 어떤 영향을 끼쳤을까요? 저의 궁금증은 여기서부터 출발합니다. 1️⃣ SLR : 나의 연구주제에 관한 연구동향은 어떠한가요?  주거불안 관련해서 권위있는 연구자의 문헌분석 연구를 찾으려고 애썼지만, 찾지는 못했습니다. 하지만, 한국주거학회에서 발간한 디지털 네트워크 분석을 통한 주거 연구 키워드 동향 분석 (이소연, 김명주, 2020)이라는 논문을 보면서 그간의 연구동향을 파악해보려고 했습니다. 지난 캠페인즈 글에서 리뷰했던 한국주택학회의 30년간 연구동향을 텍스트마이닝 기법으로 분석한 연구와 유사합니다.  이 논문에서는 1990년부터 2019년까지 30년간의 주거 관련연구의 동향을 정리하기 위해 키워드 분석방법을 활용합니다. 키워드 등장 빈도와 키워드 간 관계성을 기반으로 분석한 결과, 30년간 부동의 연구주제 1위는 ‘공동주택에 대한 연구’였고, 시기에 따라 공동주택의 주거에 대한 세부주제는 달라지는 양상을 보였습니다. 1990년대에는 신도시 및 ‘아파트’ 개발과 공급에 따른 물적, 양적 측면에서의 연구가 주를 이루었지만, 200년대 이후에는 ‘아파트’가 공동주택의 하위분류로 포함되고, 건물이 노후함에 따라 유지관리, 커뮤니티 등에 초점을 맞춘 연구가 진행되었다고 기술합니다.   개인적으로는 조금 아쉬움이 남기도 했는데요. 어쩔수없이 통계 확보, 응용이 용이한 대단지 아파트 위주의 공동주택 연구가 주를 이루었겠지만, 빌라나 오피스텔 등 전세사기가 빈발한 비아파트 시장의 형성과 그 과정에 처했던 사람들의 이야기는 찾기가 어려웠습니다. 시간에 따라 연구주제, 핵심 키워드 등이 어떻게 변화했는지 개괄적으로 보는 의미는 있었지만 학계 내부에서 개념과 이론이 어떻게 정리되어 왔는지, 또한 어떤 논쟁이 있었는지, 중요한 논문이나 연구자는 어떻게 되는지 등은 확인하기 어려웠던 아쉬움이 있었습니다.  2️⃣ Start Paper : 나는 어떤 논문들을 읽어왔나요?  기존 연구에 대한 문헌분석에서 논의를 더 이어가지는 못했고, 연구원정 4주차 때 학회와 논문을 파악하기 위해 검색하던 중 발견했던 논문들 중에서 흥미로운 논문들을 읽기 시작했습니다. 제가 읽었던 논문을 소개합니다. 논문 1) 1970~80년대 시흥 지역 도시빈민 운동의 성장과 진화 (이동원, 2024) 핵심내용 : 이 논문은 1977년 복음자리 마을, 1979년 한독마을, 1986년 목화마을로 이어진 시흥지역 도시빈민 정착공동체 운동의 성장과 진화 과정을 조명하면서 ‘도시빈민은 자본주의화, 도시산업화 과정에서 필연적으로 존재하는 집단이며, 도시빈곤과 빈곤의 재생산 문제는 현재진행형’이라는 주장을 입증합니다.  평가 & 고민 : 어쩌면 ‘도시빈민’이라는 키워드가 제 연구방향을 잡아가는 실마리가 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 실제로, 이 논문에서 언급된 선행연구를 따라다니며 그간의 도시빈민과 주거불안의 사례를 제대로 들여다보기 시작했습니다. 논문 2) 1971년 광주대단지 사건 연구 (김수현, 2006) 핵심내용 : 1971년, 현재 성남시 구도심 지역에서 ‘광주대단지 사건’이라는 도시봉기가 일어났고, 그 이면에는 서울에서 무허가정착지 철거민들을 집단이주 시키면서 도시 공간을 재구조화하려는 국가의 의도가 있음을 지적합니다. 광주로 이주한 철거민과 세입자들이 주를 이룬 도시빈민대중은 열악한 현실에 방치된 끝에 자발적이고 미조직적으로 사건을 일으켰으며, 경찰서, 출장소, 관용차량 등 국가장치에 대한 집단폭력을 행사하고 공권력과 대치하는 등 적극적이고 봉기적인 항의양식을 보였습니다. 그리고 이러한 도시봉기는 이후 사회운동이 발전하는 계기를 제공했다고 분석합니다. 평가 & 고민 : 광주대단지 사건은 도시화 과정에서 발생한 중요한 사건임에도 생각보다 잘 알려지지 않았다는 생각이 들었습니다. 국가에서 도시를 어떻게 개발하고, 철거민을 어떻게 눈에 보이지 않게 치울지 고민했던 모습과 그에 저항한 사람들의 이야기를 조망하며 주거불안-정책 변화로 이어지는 연결고리를 탐색하게 되었습니다. 여기서 또 하나의 키워드인 ‘도시화’를 새롭게 발견하게 되었습니다. 논문 3) 1960년대 후반 서울 도시근대화의 성격 - 도시빈민의 추방과 중산층 도시로의 공간재편 - (박홍근, 2015) 핵심내용 : 산업화는 도시화를 통해 완결되지만, 도시화가 진행될수록 도시화가 산업화를 만들어내기도 한다는 측면에서 권위주의 군사정권은 도시화 과정에도 사활을 걸었습니다. 그 결과, 서울의 도시개발 과정에서 서울의 중산층을 위한 시민아파트 사업과 도시빈민을 도시에서 보이지 않게 지워버리는 광주대단지 이주와 같은 행정 집행을 통해 서울은 중산층을 위한 도시로의 공간재편이 일어난다고 분석합니다. 평가 & 고민 : 서울의 도시계획, 도시개발 과정을 통해 정책당국은 주거불안을 어떻게 대처했는지, 그리고 이후의 주거불안 흐름도 어떤 배경에서 생겨나게 된 것인지 맥락 이해에 도움이 된 논문이었습니다. 반세기도 훨씬 더 전의 근대화, 산업화, 도시화 과정으로 거슬러  올라가 뿌리에 닿은 느낌이었습니다. 논문 4) 서울 대도시권 신도시 개발의 성격 - 광주 대단지와 분당 신도시의 비교 연구 (한상진, 1992) 핵심내용 : 성남시는 광주 대단지 사건으로 대표되는 낙후된 기존 시가지와 분당 신도시 개발로 대표되는 신시가지 개발이 공존하는 이중적 도시 구조를 지니게 되었는데, 이는 서울시에 종속된 기형적 공간 구조 속에 성장해온 실패한 도시 계획의 산물이라고 분석합니다. 그리고, 중앙 정부 차원의 균형적인 국토 계획이 부재한 가운데 서울 대도시권의 팽창이 제어되지 못한 것도 하나의 배경이 된다고 말하고 있네요. 신도시 개발의 문제점을 극복하기 위해서는 서울 대도시권의 기능 분산을 근본적으로 모색해야한다는 주장까지 담고 있습니다. 평가 & 고민 : 이 논문은 앞선 논문을 읽는데 계속 언급되었던 중요한 논문이었습니다. 앞서 다루었던 광주 대단지 사건과 우리가 흔히 ‘부촌’으로만 알고 있는 분당신도시가 어떻게 형성되었는가, 그 이면에는 실패한 도시 계획과 균형적인 국토발전 전략의 부재가 있다고 하는 주장은 30년이 지난 지금도 유효한 지적이라고 느꼈습니다. 무엇보다도, 도시 개발 과정에서 도시빈민과 세입자, 원주민 등 다양한 계층이 어떻게 반응했고, 어떤 정책적 변화를 이끌어냈는지 확인할 수 있는 귀중한 논문이었습니다.  논문 5) 서울시 철거민운동사 연구 - 철거민의 입장을 중심으로 - / 김수현(1999) 핵심내용 : 저자는 정부는 철거민들에게 적절한 주거대책을 수립함으로써 그들이 극단화되지 않도록 막아야 마땅하다고 주장합니다. 이를 위해 무허가정착지의 순기능을 이해하고, 그 기능을 공공임대주택이 대체할 수 있을 때까지는 정부가 주민들을 보호해야 한다는 것이 서울시 철거민운동사의 교훈이라고 말합니다. 또한, 대체주택인 공공임대주택의 관리, 운영 문제점을 심각하게 고민해야 한다는 주장으로 결론을 맺습니다. 평가 & 고민 : 철거민으로 대표되는 주거약자들의 현실과 당사자들이 조직적으로 대응한 사례, 정책에 끼친 영향을 종합적으로 서술하고 있어서 기존에 대표적인 주거불안 당사자였던 철거민의 이야기를 종합적으로 알게 되었습니다. 연구 지형을 조망해보는 논문이기도 했고, 지금 우리가 겪는 주거불안은 이들의 투쟁과도 맞닿는 지점이 있다고 느꼈습니다. 활동가로서도 흥미롭게 읽었고, 연구자로서도 주요하게 참고하게 될 논문이 될것 같습니다. 3️⃣ Key Paper : 내가 찾아 낸 Key Paper를 공유해주세요. 위 언급한 논문들을 읽다보니 결국 저의 고민에 앞서 매우 심층적으로, 다양한 분야에 걸쳐 분석하신 분의 논문을 만나게 되었습니다.  한국의 주거정치와 계층화 : 자원동원형 사회서비스 공급과 생존주의 주거전략의 탄생, 1970-2015 (김명수, 2018) 핵심 내용 : 저자는 약 40년이 넘는 기간의 주택공급과 주거정치의 맥락을 총망라하면서 우리는 왜 세입자들의 보편적인 주거권 운동이나, 대안적 주거형태가 말살된 채로 주택의 상품화, 금융화가 진행되었는지, 그리고 우리는 왜 각자도생의 ‘생존주의 주거전략’을 채택하게 되었는가를 분석합니다. 그 결과, 국가의 주택공급 전략과 도시화 계획에 따라 철거민을 위시한 주거약자는 부분적인 제도변화를 이끌어낸 것으로 타협한 채 밀려났고, 도시의 중산층은 너도나도 자가주택 소유권을 확보하는 것에 몰두하는 흐름이 지배하게 되었다고 합니다. 그리고 이 흐름은 1997년 외환위기 이후 주택금융이 활성화되며 더욱 가속화되었고, 결국 각자도생을 선택하는 생존주의 주거전략과 자가소유자 중심의 주거정치가 우리 사회를 지배하고 있다고 결론을 내립니다. 다만, 이런 식의 주거정치는 주거와 불평등을 둘러싼 분배갈등 속에 사회적 결속력을 약화시키고, 계층화를 조장하는 등 문제를 낳을 소지가 크다고 지적합니다. Key Paper로 선정한 이유 : 시기별 국가의 주택공급 전략, 주거불안 사례, 주택금융 등을 종합적으로 분석한 백과사전같은 연구내용이어서 저의 연구방향에 제일 중요하게 참고할 논문이 될것 같습니다. 또한, 박사학위논문에 걸맞는 탄탄한 연구 설계와 분석, 참고문헌 등 연구란 것이 무엇인지를 정말 잘 배울 수 있는 논문이어서 선정하게 되었습니다. 평가 & 고민 : 이렇게 체계적인 이론 위에 한국의 도시화 과정에서 발생한 여러 주거불안의 사례와 현재를 조망하는 논문을 만났다는 것 자체가 굉장히 기쁩니다. 제가 구상하는 연구에서 주요하게 참고할 가장 중요한 논문일 것 같고, 연구방향에 대한 영감과 연구설계에 대한 참고도 가능한 좋은 자료가 될것 같습니다. 시기적으로는 현재의 전세사기 대란은 이 논문이 나온 이후에 발생한 사건으로서 연결지을 수 있겠다는 생각도 들고, 철거민과 도시빈민 등 주거약자에 의한 정책변화 및 주거정치의 관점에서 해석하는 것도 가능할 것 같다는 생각도 듭니다. 다만, 이 논문의 분량이 워낙 방대하고 전문적인 내용이 많다보니 꼼꼼히 읽고, 정확히 숙지하지는 못했습니다. 그리고, 워낙 잘 쓴 논문인 것 같아서 추가적으로 제가 연구하게 될 주제는 어떤 차별성을 가져야하는가 고민도 되는게 사실입니다.  4️⃣ 선행연구문단 : 나의 선행연구문단을 소개해주세요 앞서 읽은 논문들을 종합하자면, 다음과 같이 정리해볼 수 있겠습니다.  박홍근(2015)은 1960년대 서울의 도시화 과정을 군사정권에 의한 근대화의 일환으로 벌어진 대규모 국가주도 사회건설 사업으로 해석하며, 시민아파트 사업 및 광주대단지 이주와 같은 도시빈민의 추방을 통해 중산층을 위한 도시로의 재편이 이뤄졌다고 분석한다. 특히, 한상진(1992)은 서울 대도시권의 폭발적인 성장과 이를 제어하기 위한 균형적인 국토 계획의 부재 속에 광주 대단지 운동이 촉발되었다고 분석하며, 김수현(2006)은 국가의 주먹구구식 행정에 의해 이주된 철거민과 전매입주자 집단이 광주 대단지 도시봉기를 불러왔음을 역설한다. 이에 대해 김수현(1996)은 무허가 정착지의 발생배경과 철거민 운동사를 조망하며, 정부가 무허가 정착지의 순기능을 이해하고 공공임대주택이 무허가 정착지를 대체하기 전까지는 주민을 보호하는 정책을 펼칠 것을 주장한다. 한편, 김명수(2018)는 한국 고유의 주택체계와 주택공급연쇄론을 제시하고, 1970년대 이후 주거 문제를 둘러싼 정치적 갈등을 종합적으로 망라한 한다. 그리고, 시대별로 제기된 주거생존권 요구는 행정당국의 진압과 일부 제도적 타협을 계기로 힘을 잃었다고 분석하며, 이후 자가소유주택의 확대와 주택금융의 등장 흐름에 맞춰 주거정치는 자가소유자 중심의 생존주의적 주거전략에 좌우됨을 지적한다.   그러나, 이전의 연구는 주택의 상품화와 금융화 이후 세입자의 주거불안, 구체적으로 전세시장의 금융화에 따른 주거불안에 대해서는 제대로 조망하지는 못한다. 도시개발이 이뤄지며 물리적 공간재편으로 인해 철거민으로 대표되는 주거약자의 대응과 한계에 대해 다룬 연구들은 존재하지만, 2008년 이후 본격적으로 금융화되기 시작한 전세시장과 세입자의 주거불안을 연결지어 분석하기에는 한계를 지닌다. 또한, 철거민의 물리적 공간재편은 특정 지역에 국한되어 타 지역의 주민에게는 거리가 멀게 느껴질 수 있지만, 최근의 전세사기는 전국적으로 유사한 양태로 발생한다는 점에서 차이를 가진다. 그런 점에서 이 연구는 2020년대의 대표적 주거불안 사례인 ‘전세사기’가 촉발한 보편적인 세입자의 주거불안과 당사자 조직인 ‘전세사기 피해자대책위’의 대응을 살펴보고, 1970년대 이후 도시화 과정에서 발생한 주거정치의 관점을 적용할 때 어떤 의의와 과제를 지니는지 탐구해보고자 한다.  5️⃣ 나의 연구질문 : 선행연구문단에서 도출한 나의 연구질문을 소개해주세요. 이런 과정을 수행하며 저의 연구주제는 이런 식으로 조금 더 구체화되었습니다. (기존) 1970년대 이후 지금(2024년)까지 국내 도시 주거지역에서 전세사기 피해자 및 주거불안을 경험한 사람들이 당사자 조직(ex : 전세사기 피해자대책위)을 구성하여 문제해결을 위한 공동대응 및 정책개선을 이끌어낸 사례를 탐색하자. (현재) 1960년대 이후 도시화 과정에서 주거불안 당사자들이 처했던 현실과 집단적 대응은 주거권 운동의 관점에서 어떻게 평가할 수 있는가? 앞선 사례를 볼 때 전세사기 피해자들의 집단적 대응이 보편적인 주거권 운동으로 지속하기 위해서는 어떤 요건을 갖추어야 하는가?  후기 1_연구논문을 열심히 찾다보니 이전에도 주거불안을 느낀 사람들이 존재했고, 개별적인 대응과 조직적인 대응도 나름대로 활발히 일어났던 것을 알게 되었다. 다만, 다수의 국민에게는 자가소유를 통한 주거안정의 실현과 소수의 주거약자에 대해서는 주변적인 지원대책만 잔존하면서 보편적인 주거권 보장 운동으로까지 지속되지는 못했던 것을 알게 되었다.  후기 2_찾은 연구논문을 다시 한번 상세히 읽으면서 이전의 사례들을 좀더 꼼꼼히 숙지해야할 필요성을 느꼈다. 아울러, 과거의 사례를 반면교사 삼을 때 현재의 전세사기 문제는 어떻게 해석할 수 있을지, 향후 전세사기 피해자들의 집단적 대응이 주거 제도개선 등의 실질적인 변화를 만드는 시민운동으로 지속하기 위해서는 어떤 점을 고려해야할지 등을 연구해야할 것 같다. [덧붙이며] ‘전세사기 피해자대책위’를 분석할 때, 조금 더 분명한 이론적 틀거리가 있을까 고민하게 되었습니다. 선행연구를 통해 국가의 도시개발 과정이나 주택공급에 대한 이론적 방법론은 봤고, 이전의 철거민 등 주거약자의 사례 또한 과거사례를 기술하는 것들을 보긴 했습니다. 하지만, 전세사기는 도시개발로 인한 물리적 변동에 의한 주거불안과는 또 다른 느낌이 있습니다. 전세사기는 주택의 금융화, 그리고 그것을 촉발한 국가의 정책 실패가 주요 배경으로 지목되는데, 미리 조짐이 있었음에도 막지 못한 일종의 ‘사회적 재난’의 성격도 지닌다고 생각이 들었습니다. 그러면 혹시 우리가 경험했던 ‘사회적 재난’와 그에 대응했던 피해자, 시민들의 행적을 분석한 방법론을 적용할 수는 없을까 고민하게 되었습니다. 세월호 참사, 가습기 살균제 참사, 그리고 가장 최근의 이태원 참사에 이르기까지 기존의 자연재해와는 다르지만, 국회 차원의 특별법이 통과되고 조사위원회가 통과된 걸 볼 때, 이런 사건들은 어느정도는 사회적 참사라는 공감대는 있는 것 같습니다. 그렇다면, 이들의 활동은 어떤 이론으로 분석할 수 있는가 찾아보게 되었습니다.   분량상 다 적지는 못하겠습니다만, ‘가습기 살균제 참사’와 ‘세월호 참사’를 분석한 논문을 보면 ‘재난 거버넌스’, ‘재난 시티즌십’이라는 이론이 등장합니다. 재난 거버넌스는 국가와 관료, 소수의 전문가 집단에 의한 ‘재난 관리’ 시스템에 대한 대안으로 등장했습니다. 자연재해를 어떻게 대비하고, 복구할 것인가 정도에 머무르던 ‘재난 관리’ 시스템에서는 피해자들의 일상 회복이나 시민들의 참여 및 의사결정은 주변적인 위치에 머무릅니다. 가장 큰 피해를 본 당사자들, 그리고 곁에서 함께했던 시민들은 전문성이나 발언권을 인정받지 못하고, 재난 대비-대응 과정에서 배제되기 일쑤라는 겁니다. 하지만, ‘가습기 살균제 참사’나 ‘세월호 참사’는 전통적인 자연재해로 보기 어려운 점이 있고, 기업의 고의적인 귀책과 국가의 방치가 만들어낸 합작품이라는 점과 사안이 워낙 복잡하고 어렵다는 특수성이 존재합니다. 이런 과정에서 논의는 전문성과 권위를 인정받는 소수의 전문가, 관료에게 주도된다는 것이죠. 이에 대응해 피해자들, 시민단체들, 대안적인 전문가들이 공동체의 재난 문제에 더욱 밀접하게 개입하고, 협력적인 의사결정구조에 참여하는 ‘재난 시티즌십’을 지니는 것은 재난이 일상화된 시대에 우리가 지향해야할 것이라고 말합니다.  위 개념이 전세사기 이슈와 꼭 맞지는 않을 수 있습니다. 하지만, 사회적 재난이라는 전세사기 피해를 겪으며 원치 않게 전문성을 가지고 지속적으로 활동하며 제도적 변화를 이끌어내는 사람들, 즉 전세사기 피해자대책위가 있습니다. 관료, 학자, 변호사, 공인중개사 모두 자신의 전문 분야만 알 뿐이지, 피해자만큼 입체적이고 두루두루 아는 사람들이 없다는 걸 매일 체감합니다. 하지만, 다른 사회적 참사와 마찬가지로 정책 입안이나 제도개선 등 의사결정 과정에서는 보조적인 역할에 머무른다는 한계도 존재하죠. 이런 공통점과 차이점을 감안하여 재난 거버넌스, 재난 시티즌십의 이론으로 전세사기 피해자대책위의 활동을 해석하고, 시민운동으로서 평가하는 것은 어떨까 상상해봅니다. 연구와는 별개로 전세사기 피해자대책위를 인터뷰하러 다니느라 바빴습니다. 전국 동시다발로 발생하는 전세사기 피해자들이 각자도생하는 대신 피해자대책위를 조직하고, 공동으로 대응해 문제해결을 할 수 있도록 <전세사기 피해자대책위 매뉴얼>을 연말까지 제작해보려고 하는데요. (매뉴얼 제작 기획안) 지난주부터 대구, 경산, 부산, 경기, 인천의 피해자대책위를 만나서 피해자대책위 활동을 어떻게 시작하게 되었으며, 운영은 어떻게 하고 있는지, 도움을 주고받는 파트너는 어떻게 만나는지, 주의/참고사항 등을 인터뷰하고 있습니다. 일단 인터뷰는 다 했는데, 이제 녹취와 편집의 시간이 다가왔네요. 당장 연구원정과 병행하는게 쉽지는 않지만, 장기적으로는 전세사기 피해자대책위를 연구하기 위한 1차 자료를 확보한 셈입니다. 향후 피해자대책위에 대한 질적연구로 소화할 수 있을지 여러모로 고민해보겠습니다.  <관련 논문> 가습기살균제 참사 대응 시민운동_이철재, 구도완 (2020) 재난 거버넌스의 정치적 동학 : 가습기살균제 참사를 중심으로_임기홍(2020) 재난 관리, 재난 거버넌스, 재난 시티즌십_이영희(2014)

*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글입니다. *앞서 작성한 <전세사기 피해자들의 아픔이 길이 되려면>을 읽고 오시면 더욱 잘 이해하실 수 있습니다. 1. 연구원정 반환점을 지나며 - 지난번에는 내가 연구하고 싶은 주제에 대해 자유롭게 발산하면서 저의 내면을 살피는 것이 주요 활동이었다면, 이번에는 해당 주제를 어떻게 ‘연구’라는 틀거리로 소화할 수 있는가 살펴보는 시간이었습니다. 구체적으로, 연구생태계는 어떻게 되어있는지, 논문이라는 어떤 문법을 가진 글인지를 배우고, 논문의 문법을 기반으로 관심분야 선행연구 논문을 리뷰해보는 시간을 가졌습니다. - 개인적으로, 첫 3주차에 연구 주제를 자유롭게 상상해보는 시간은 재밌고 부담감이 크지 않았지만, 최근 3주차에 연구를 제대로 배워가면서는 좀더 고심했던 것 같습니다. 연구와 논문에 대해 추상적으로 생각했던 내용을 제대로 짚어가면서 배우고, 연구자들은 어디서 무슨 논문을 내어 서로 교류하는지, 연구논문 내부에서 어떤 문법과 논리로 연구를 설계해야하는지 톺아보는 일은 만만치 않았습니다. 특히, 연구 문법에 있어 핵심적인 개념인 명제/이론/가설 간 차이와 연관성을 명확히 인지하는 것과 가설을 검증하기 위해 어떤 변수를 설정해서 연구 데이터를 수집할 것인지 설계해보는 과정이 어려웠습니다. 그간 다른 종류의 글을 읽듯이 논문을 읽어온 것을 벗어나 제대로 접근할때 느껴지는 근육통이 있었던 것 같습니다. 2. 그래서 무엇을 했고, 어떤걸 배웠는가? 1) 연구주제를 한층 더 명확하게 추려봤습니다. - 지난 글에서 제가 가졌던 연구주제는 크게 두가지 파트로 나뉩니다. 첫째, 최근 전세사기 문제를 비롯해 이전의 주거불안 사례에서 당사자들은 어떻게 대응했으며 무슨 변화를 이끌어냈는지 연구하고 싶다. 둘째, 전세사기 피해자의 다수는 2030 청년층인데, 오히려 피해자대책위 참여도는 떨어지는 문제를 연구하고 싶다. 전자는 이전까지의 주거불안 사례를 조망하고 현재 전세사기 피해자대책위의 역할에 대해 조망하고 싶은 의도였고, 후자는 현재 피해자대책위 활동에 청년층 피해자의 참여도가 떨어지는 이유와 개선책 등을 도출하려는 목적이 강했습니다.  - 두가지 파트는 연결되어있지만, 처음 연구를 계획해보는 단계에서는 첫번째 주제로 집중하는게 좋겠다는 결론을 내렸습니다. 우선, 청년층 전세사기 피해자에 대한 연구는 전세사기 문제보다도 세대론 연구, 사회계층 연구로 보는게 더 적절하지 않을까 고민이 들었고, 피해자대책위를 활성화하고자 하는 시민운동의 관점에서 접근하는 것과 연구를 수행하는 것은 목적이 달라 연구방향도 다소 난해할 수 있다고 느꼈기 때문입니다. 실제로, 같이 연구를 수행하는 다른 동료들도 유사한 피드백을 줬고, 그런 피드백이 타당하다고 느껴지기도 했습니다. 또한, 이전까지 주거불안 사례, 주거빈곤 사례에 대해 고민한 결과물을 바탕으로 현재의 전세사기 문제와 청년층이 당면한 현실을 더해본다면 앞서 고민했던 문제를 다루기가 더 수월할 것 같다는 생각도 들었습니다. ‘전세사기를 당한 청년층 피해자의 대책위 참여도 저조현상’에 대해서는 추가적으로 연구를 진행하지는 않되, 연구를 수행하면서 참고할 자료나 사례가 있다면 잘 보관해두고 후속 연구로 생각해보기로 했습니다. - 연구주제를 육하원칙에 따라 정리해보면 다음과 같습니다. 메인 연구주제 : 한국사회 주거불안 당사자들의 조직적인 대응활동, 정책개선 사례 언제 : 1970년대 이후 지금(2024년)까지 어디서 : 국내 도시 주거지역에서 (주로 수도권) 누가 : 전세사기 피해자를 포함한 주거불안 당사자들 왜 : 공동의 문제 해결을 용이하게 하기 위해 어떻게 : 당사자 조직(피해자대책위)를 구성하여 무엇을 : 문제해결을 위한 공동대응 및 정책개선 → 1970년대 이후 지금(2024년)까지 국내 도시 주거지역에서 전세사기 피해자 및 주거불안을 경험한 사람들이 당사자 조직(ex : 전세사기 피해자대책위)을 구성하여 문제해결을 위한 공동대응 및 정책개선을 이끌어낸 사례를 탐색하자. 2) 학회와 학술지에 대해 배웠습니다. - 구글 스콜라와 KISS, DBpia 등 연구논문을 다룬 여러 사이트를 돌면서 연구자들이 모인 학회는 어떤 곳들이 있는지, 학회에서 연구결과를 학술지에 게재하고 서로 교류하며 학술 연구 생태계를 구성하는 것은 어떤 것인지 배웠습니다. 생각보다 광범위하고, 전문적인 세상이 있는걸 잘 몰랐다가 살짝 엿본 것 같습니다. - 저의 연구와 관련해서 중요한 학회, 저자, 논문은 어떤 것들이 있을까 탐구해보는 과정은 솔직히 수월하지는 않았습니다. 저는 ‘주거’, ‘주거불안’, ‘당사자’의 이야기를 궁금해했는데, 관련 학회나 주요저자, 논문이 생각만큼 쉽게 검색되지는 않았습니다. 대부분 ‘주택’이라는 렌즈를 통해 ‘주거’를 해석하니까 원하는 연구대상에 직접 가닿는 것이 아닌, 한단계 굴절이 되어 제한된 시야를 얻게되는 느낌이었습니다.  - 덧붙여, 대학원에 가게 된다면 어떤 학과를 가야하는가 판단해봤을 때도 상당히 난해했는데요. 위키트리 학과 분류에 따라 고민해봤을 때, 과연 한국의 대학원에서 이런걸 가르치는 학과, 교수님이 계시긴 할까 싶은 결과들이 나왔습니다. 언젠가 대학원에 가게 될지는 모르겠지만, 당장은 막막함과 난해함이 느껴졌기에 대학원 고민은 잠시 접어두려고 합니다^^;; 대학원 전공분야 (상위분류 > 하위분류) ✏ 사회철학-사회 운동-변화-사회변동✏ 사회철학-사회 운동-사회 운동 단체✏ 사회철학-사회변동-개혁✏ 경제사회학-사회경제학-사회적 불평등, 빈곤✏ 법경제학-토지법-토지제도사✏ 법사회학-피해자학 - 제가 선정한 연구주제와 관련된 학회는 한국주택학회였고, 이 학회에서 발간하는 <주택연구>라는 학술지에서 그나마 제 관심분야와 유사한 논문들을 찾을 수 있었습니다. (한국주택학회 연구자 분들 없었으면 어쩔뻔했나요. 감사합니다.) 3) 연구논문이란 무엇인가 - 연구논문의 문법은 [연구주제>선행연구>핵심이론 및 방법론>연구대상>연구대상>논문리뷰] 이렇게 이뤄져 있다는 것을 정리해보는 것은 당연하면서도 낯선 느낌이었습니다. 논문 자체를 이번에 처음 읽은건 아니었는데, 그간 어떤 방식으로 논문을 읽어왔던가 자문해보는 계기였습니다. 연구는 결국 가설을 세우고 입증하는 목적의 글이기 때문에 그 논리구조가 어떻게 흘러가는지 명확히 이해하는게 제일 중요하다고 느꼈습니다. - 논문의 문법을 배우면서 제일 어려웠던 것은 명제-이론-가설 3가지 개념을 이해하고, 제 언어로 소화하는 것이었습니다. ‘연구주제와 연구질문이 나오면 연구에서 소화할 수 있는 언어로 명제화/개념화 해야하고, 그 과정에서 명제가 연결되어 이론이 되고, 이론이 경험적 입증을 거치기 위해 관찰가능하고 변화가능한 변수를 포함한다면 가설이 된다.’ 이렇게 이해했는데 맞는지 모르겠네요. 그리고 개념적으로 이해했다고 하더라도, 제가 선정한 논문을 리뷰하면서 가설/이론/명제 단위로 쪼개어 분석하는건 또 어려운 일이었습니다. - 상술한 개념을 실습해보기 위해 선행연구 리뷰를 진행해보기도 했습니다. 저는 ‘『주택연구』의 30년간 연구경향: 텍스트 마이닝 접근법’ 이라는 연구논문을 선정했습니다.  <주택연구>에 최근 3년간 게재된 논문을 확인해본 결과, 위 논문을 읽으면 그간 연구동향을 파악할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 또한, KCI 등재가 되어있어 학계에서도 중요성을 인정받는 정식 논문이라는 점도 고려했습니다. - 위 논문을 리뷰한 결과는 분량상 글 마지막에 첨부합니다. 3. 앞으로 어떻게 할건가요? - 물론 많이 헤매긴 하지만 연구원정 프로그램을 통해 의미있는 씨름을 하고 있습니다. 연구생태계와 방법론을 제대로 배우기 시작한 지난 3주간의 활동을 계속 곱씹으면서 숙달하는게 중요할 것 같습니다. - 구체적인 연구주제를 좁히고, 선행연구와 연구대상도 어느정도 리스트업한 것 같고, 방법론도 구상하게 되었습니다. 앞으로는 주거불안 당사자들의 사례와 대응에 대한 여러 연구도 참고해서 연구계획서를 구상해보는 작업이 되지 않을까 싶습니다. - 선행연구가 많지는 않아보이는데, 그만큼 연구의 필요성이 더 있다는 동료의 피드백이 힘이 됩니다. 의미있는 연구를 계획할 수 있도록 노력해보려고 합니다. 응원해주세요! - 추가로, 11월 중에 전세사기 피해자대책위 매뉴얼을 제작하려고 하고, 전국에 흩어져있는 피해자대책위를 만나서 활동내역을 정리하는 작업을 일부 수행할 것 같습니다. (기획안) 지금 당장 연구에 반영하지는 않아도 매뉴얼 제작 단계에서 데이터 일부를 미리 수집할 수 있을것이라 기대합니다. 4. 논문리뷰 1. 연구의 목적 한국주택학회가 1991년 창간되어 2021년에 30주년을 맞이했는데, 시대가 달라지면서 연구주제, 방법론 등 연구경향이 어떻게 변화해왔는지 정리하고, 변화된 시대상에 맞춰 향후 연구할 방향성에 대해 새롭게 모색하기 위해 연구를 진행하게 되었다. 2. 연구를 통해 밝혀내고자 하는 것은 무엇인가? 1) 1991년 주택학회가 설립된 이후 2021년까지 30년의 시간이 흐르면서 주택관련 연구는 어떤 변화 양상을 보여왔는가?2) 인구구조의 변화와 4차 산업혁명의 도래 등 주택시장의 변화가 불가피한 상황에서 향후 주택관련 연구는 어떤 방향성을 가져야 하는가? 3. 연구이론  1) 『주택연구』를 통해 지난 30년간 주택학회에서 연구해온 결과물을 확인할 수 있다.2) 주택시장이 변화함에 따라 주택관련 연구가 변화한다. 3) 인구구조의 변화와 4차 산업혁명의 도래 등으로 주택시장이 변곡점을 맞고 있다. → 『주택연구』를 통해 주택학회에서 그간 연구해온 결과를 분석하고, 인구구조의 변화와 4차 산업혁명 등 시대의 변화에 따른 주택연구를 조망할 수 있다. 4. 연구가설 1) 가설- 『주택연구』에 게재된 연구결과 전체를 텍스트 마이닝이라는 새로운 기법을 활용하여 체계적으로 정리하고 분석하여 미래의 주택관련 연구 방향성을 모색할 수 있다. 2) 근거- 1993년~2021년 상반기에『주택연구』에 게재된 논문 약 600편을 대상으로 한다.- 기존 선행연구는 학계 권위자 또는 전문가에 의한 메타분석 방법론을 활용하는 것이 일반적이었지만, 텍스트 마이닝 기법이라는 새로운 방법론을 활용하여 체계적으로 정리하고 분석할 수 있다.- 원활한 주택관련 연구를 위해서는 그간의 연구결과를 기반으로 인구구조의 변화와 4차 산업혁명 등의 사회변화를 반영하는 것이 필요하다. 5. 연구방법론 1) 연구방법 분류- 양적 연구- 『주택연구』에 지난 30년간 게재된 약 600여 편의 텍스트 자료와 제목, 키워드 데이터이며, 이를 비정형 데이터로 변환한 후 텍스트 분석 진행ㄴ 연구논문 내 텍스트 분석 대상 : 논문 제목, 키워드, 초록, 본문 전체 2) 구체적인 분석 구조 - 분석대상 선정 : 분석대상 30년간의 연구논문- 텍스트 데이터 전처리 및 제거 : 텍스트 마이닝을 위한 규칙 설정, 편집 과정- 텍스트마이닝 분석기법 적용 : 워드클라우드, 근접단어 분석 및 N그램, 토픽모델링-잠재디리클레할당(LDA) 기법 6. 연구결과 1) 30년 동안 『주택연구』에서 가장 많이 언급된 키워드는 ‘주택’과 ‘연구’이다. 다음으로 빈번하게 언급된 키워드는 주택에서 가장 중요한 요인인 ‘가격’이었다. 2) 주택이 유발하는 서비스는 ‘주거’ 서비스이고, 이를 향유하는 주체는 ‘가구’이며 우리나에서 가장 대표적인 주택의 형태는 ‘아파트’인데, 이는 ‘가구’, ‘아파트’, ‘서비스’ 키워드가 30년 동안 집중적으로 등장한 것과 궤를 같이 한다. 3) 전반기 10년과 중반기 10년에는 ‘개발’과 ‘관리’ 키워드가 자주 등장하였으나, 중반기 10년과 후반기 10년에는 ‘임대주택’, ‘부동산’ 등의 키워드가 자주 등장하였다. 후반기 10년에는 ‘공공’이 최빈 키워드로 등장한 것은 흥미로운 현상이라고 볼 수 있다. 4) 시대적 변화에 따라 연구의 범위, 주제, 키워드가 변화한다. - 『주택연구』 초기에는 정책 연구와 더불어 거시적 측면에 시장에 대한 분석연구가 다수 진행되며 광역적인 규모의 시장에 대한 연구가 주를 이룬다. - 시간이 지나면서 주택시장의 무제가 다변화되고 연구자의 저변이 확대되면서 기술적 연구와 더불어 미시, 계량적 분석이 확대되고 있는 경향이 보이며, 연구 지역도 지역(특히 서울과 수도권)에 초점을 맞춘다는 점과 연구대상도 노인가구, 1인 가구, 신혼부부 등 다양한 수요계층으로 나타난다는 점이 특징이다. 7. 연구의 의의와 한계 & 개인 리뷰  1) 저자가 밝히고 있듯, 기존에 이뤄진 선행연구에 대한 고찰은 메타분석 방법론을 활용한다. 즉, 각 분야의 전문가 또는 저명한 연구자가 본인의 학술적 역량을 바탕으로 질적 연구를 수행한 것이 일반적이었다. 2) 시대가 변화하면서 연구방법론, 기술적인 영역에서 발전을 이루게 되었고, 연구자료 자체를 텍스트 마이닝 기법을 통해 약 30년간의 연구동향을 분석한 것이 이 연구의 차별점이라고 할 수 있다. 3) 본 연구의 강점- 메타분석 방법론에 비해 정량적인 데이터 수집 및 처리 방법에서 훨씬 정교한 방향으로 발전하게 되었다는 점에서 강점을 가진다. 또한, 방대한 분량의 연구논문의 키워드와 주제를 비교적 빠르게 정리할 수 있는 점이 다른 연구와 비교해 우위를 가진다. 4) 본 연구의 한계- 저자도 텍스트 마이닝 기법에도 여러 한계가 있다고 서술하고 있다. 실제로 중요하게 다뤄지지만, 텍스트 마이닝상 배제되는 연구주제나 논문이 존재할 수 있다. 개별 텍스트 마이닝 기법의 한계를 보완하기 위해 여러 기법을 동시에 활용하는 것으로 볼 수 있다.- 또한, 전체적인 동향은 보여주지만 중요하게 다뤄지는 개념이나 핵심논문을 직접 알려주지는 않는다는 점을 고려하면 이 연구는 전체 연구동향을 조망하는 지도 역할 정도로 참고해야 한다.- 1991년 창립된 학회의 특성상 어쩔수는 없지만, 1990년대 이전의 주택연구나 주거운동에 대한 연구는 배제될 수밖에 없는 점은 아쉬운 점이다. 추가 리서치를 해봐야할 내용이다. 5) 개인리뷰 (요약) - 주택연구 학회에서 어떤 연구가 이뤄졌고, 약 30년동안 우리 사회의 변화에 따라 연구 동향이 변화해왔다는 점을 빠른 시간에 알게 된 점이 흥미로웠다.- 그간 연구를 보면 대단지 아파트로 대표되는 주택의 가격구조, 시장의 변화가 주 관심사인 것을 보게 된다. ‘임대주택’이나 ‘공공’ 등의 키워드가 연구 주제로 부상하긴 했으나, 시장과 가격 등의 통계를 접하기 용이한 대규모 공동주택(아파트)가 주요 연구대상인 것에 비해 저층주거지(ex : 빌라)에 대한 연구는 어쩔수없이 배제되었을 것 같다.- 개인 연구를 진행할 때 초점을 맞출 것들은 ‘주거운동’, ‘주거불안 당사자’, ‘정책변화’ 등인데, 양적 연구에서 다루기는 쉽지 않은 내용일 것 같고, 선행연구 또한 많지는 않아보인다. 거시적인 연구동향을 살펴보는 것은 지도를 알게 되는 것이지만, 구체적인 연구 분야는 별도로 깊게 들여다보며 질적연구로 다룰 필요가 있다.

*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글 입니다. 연구 핵심 질문 “주거불안을 겪은 당사자의 대응활동은 어떤 정책적 변화를 이끌어냈는가? 특히, 전세사기 피해자들은 문제에 어떻게 대응해왔으며, 전세사기가 발생하지 않는 제도변화를 만들기 위해 어떻게 활동을 지속할 것인가?" 1. 왜 이 주제에 관심을 가지게 되었는가? 저는 전세사기 피해자입니다. 딱 3년 전에 계약해서 2021년 11월에 입주한 전셋집은 얼마 지나지 않아 악몽으로 돌변했습니다. 수개월간 여러 지역의 주택을 보러다닌 끝에 권리관계가 깨끗하고, 제게 중요한 우선순위를 갖춘 집을 찾았다고 좋아했는데요. 계약 당시 보증보험 가입을 약속한 임대인 측은 연락이 잘 되지 않았고, 보증보험 가입을 차일피일 미뤘습니다. 그러던 2022년 2월, 불안한 마음에 등기부등본을 확인해보니 계약 당시 없었던 세무서 압류가 걸린 사실을 알게 되었죠. 큰 충격을 받아 임대인에게 전화했지만, 임대인은 별일 아니라는 식으로 서둘러 전화를 끊었고 두번 다시 연락을 할 수 없었습니다. 그리고 시간이 지나 2022년 10월 서울 모 숙박업소에서 지병으로 사망한 것으로 알려졌습니다. 2022년 하반기를 떠들썩하게 만든 1,139채 빌라왕 사망 사건으로 알려져 있습니다. 그리고 전세사기를 인지한지 3년이 다 되어가는 지금도 여전히 문제해결을 위해 분투하는 중입니다. 전세사기를 인지한 다음 여러 기관의 문을 두드리며 보증금을 되찾기 위해 노력했지만, 어디서도 피해자의 말에 귀기울여주는 곳은 없었습니다. 공인중개사, 은행, 지자체, 보증기관, 세무서, 경찰 등 부동산 계약에 직간접적으로 관련이 있고, 비정상적인 계약을 막아줄 것이라 기대하며 손을 내밀어도 이 상황을 제대로 이해하고 도와주지는 않았습니다. 또한, 아무리 피해자의 절박하고 부당한 현실을 알려도, 허술한 법과 제도 속에 할 수 있는 것은 너무나 제한적이었습니다. 그래서 다른 피해자들과 함께 전국 단위의 피해자대책위를 꾸리고, 정부·국회·대통령실 등 책임있는 기관을 수시로 드나들며 대책마련을 촉구하고, 기자회견·집회·온라인 캠페인 등을 통해 전세사기의 실상 알리고, 문제제기를 이어왔습니다. 그렇게 활동한지 1년 반이라는 시간이 지나왔습니다.   2. 연구 계기는 이렇습니다. 2024년 10월 기준, 전세사기 피해자로 인정받은 사람은 전국에 2만 2천명이 넘습니다. (국토부 보도자료) 그리고 전세사기로 인해 신체적/정신적 스트레스가 극심한 나머지 세상을 떠난 사례도 8명이나 됩니다. 특히, 국토부 자료에 따르면 피해자의 74% 정도는 40대 미만 청년층인 것으로 파악되는데, 전세사기 피해회복에 수십년이 걸릴지도 모른다는 점을 고려하면 우리 사회의 장기적인 사회경제적 손실을 감당해야하는 중대한 문제이기도 합니다. 그런데, 전세사기가 다수의 피해자가 발생하고 부동산 시장 전반의 불안을 심화시키는 중대한 일임에도 불구하고 질적인 개선이 이뤄졌는지 따져보면 그다지 변화가 없습니다. 피해자를 지원하는 대책은 이전보다 일부 진전된 면이 있지만, 전세사기를 예방하는 제도개선은 별로 이뤄진 것이 없습니다. 예를 들어, 대규모의 보증금 미반환이 발생한 배경에는 비아파트(ex : 빌라, 오피스텔) 주택의 집값 대비 전세가격이 과도하게 높다는 점이 중요하게 작용했습니다. 2020년 전후에는 집값이 2억인데, 전세가격이 2억원이거나 그 이상이 되는 깡통전세 계약이 속출했습니다. 부동산 경기가 계속 상승할 것으로 전망하면서 임대인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 것이 불가능한 이상한 계약이 만연했던 것이죠. 느슨한 보증보험 가입기준과 전세대출은 전세가격을 뻥튀기하는 역할을 했고, 임차인이 애써 모은 돈과 임차인 명의로 대출받은 보증금은 임대인의 쌈짓돈이 되어 어디에 어떻게 쓰였는지도 모르는 상황이 벌어졌습니다. 계약종료일에 보증금을 돌려받기로 했지만, 임대인에게 연락해보면 후속 세입자가 구해지지 않아 돈을 돌려주지 못한다며 알아서 하라는 황당한 상황이 부동산 관행으로 포장되기도 했습니다. 지금도 이 문제에 대한 근본적인 제도개선은 이뤄지지 않았고, 임차인을 보호하기는 여전히 어렵습니다. 이외에도 시스템이 제대로 정비되지 않아 전세사기 피해를 더 키운 것을 여러가지 보게 되면서 들었던 의문은 ‘지금껏 이런 문제를 정말 몰랐을까? 이전에는 이런 문제가 없었던 건가?’라는 점이었습니다. 이런 의문을 여러 활동가, 학자, 정치인에게 공유하면 ‘사실 주거 문제로 이렇게까지 활발하게 논의되고, 대책이 빠르게 마련된 전례가 없다’는 말을 듣곤 했습니다. 사람이 사는데 이렇게 중요한 것이 주거 문제인데, 제대로 다뤄진 적이 없다니 꽤 충격이었던 기억이 납니다. 지금 당면한 전세사기 문제해결을 위해 피해자대책위 활동을 하게 되었지만, 이 활동이 나중에는 생각보다 중요한 사례가 될수도 있겠다는 생각도 들었습니다. 동시에, 전대미문의 전세사기 대란 속에서 피해자대책위가 어떤 활동을 해왔고, 무슨 의미가 있는지 빠르게 정리할 필요가 있다고 느꼈습니다. 전세사기 피해자들은 전재산을 빼앗기고, 대출상환 압박과 강제퇴거의 위협, 관리되지 않는 주택 문제 때문에 하루하루 절박합니다. 게다가, 피해자대책위 활동을 하며 문제해결에 앞장서는 분들은 시간적, 체력적으로 장기간 희생하고, 생계 활동에 지장을 받기도 합니다. 문제가 해결되는 대신 악화되는 것을 지켜보며 효능감을 잃은 채 지쳐가는 것도 많이 느낍니다. 전세사기를 처음 인지하고 활동한 기록을 정리하고, 앞으로 어떻게 해나가야할지 짚어보는 것이 필요하겠다고 느끼기도 했습니다.   3. 무엇을 연구할 것인가? 전세사기 대란이 벌어진지 2년이 되면서 우리 사회는 전세사기에 대해 많은 것을 알게 되었습니다. 피해자들의 참담한 현실을 다룬 사례집도 나왔고, 전세사기 피해자를 지원하기 위한 방안도 미흡하지만 진일보하기도 했습니다. 최근에는 전세사기를 방지하기 위해 어떤 제도적 개선을 해야할지 전문가들의 보고서가 나오기도 했습니다. 귀중한 자료가 나오더라도, 결국 이런 것들을 실질적인 변화에 이르도록 관철시키는 힘은 당사자에게서 나온다고 생각합니다. 문제를 가장 잘 체감하기도 하고, 같은 아픔이 다시는 반복되지 않으면 좋겠다는 절박한 마음이 변화를 이끌어내기 때문일 것입니다. 실제로, 전세사기 피해자를 지원하는 특별법과 지원대책을 마련하는 과정에서도 피해자가 본인의 사례를 드러내놓으면 조금이나마 진전을 보이는 것을 경험하기도 했습니다. 그런 면에서 이런 사태의 한가운데 있는 전세사기 당사자들, 구체적으로는 피해자대책위의 활동과 역할을 조명하고, 향후 과제를 진단해보는 것은 앞으로의 전세사기 문제해결에도 중요한 일이라고 생각합니다. 저는 피해자대책위에 소속되어 있지만, 한발자국 떨어져서 지금까지의 활동은 어떠했는지, 그리고 이전의 주거불안 사례를 경험한 당사자들의 대응과 구별되는 특성이 있을지 알아보고자 합니다. 또한, 피해자대책위가 앞으로도 문제해결 활동을 지속하기 위해 어떤 과제가 있을지 정리해보려고 합니다. 특히, 전세사기 피해자의 74% 가량은 청년층 전세사기 피해자인데, 제도개선 및 문제해결을 위한 청년층의 참여도는 오히려 장년층에 비해 떨어진다고 느낄 때가 많습니다. 실제로 전세사기 문제해결을 위한 피해자대책위 활동은 어떻게 이뤄지고 있고, 청년층의 참여는 정말 떨어지는 것이 맞을까요? 피해자들이 공통의 문제해결을 위해 피해자대책위에 더 활발히 참여하도록 하려면 어떤 노력이 필요할까요? 검증가능한 연구영역일지 모르겠지만, 이 문제도 한번 짚어보려고 합니다. 이 연구를 위해 다음 가설을 가지고, 리서치를 해보려고 합니다. <가설> 1) 주거불안 사례(보증금 미반환 포함)는 이전에도 존재했으나, 모든 사례가 제도 변화를 만든 것은 아니다. 2) 제도 개선을 이루기 위해서는 당사자들의 꾸준한 문제제기가 필수적이다. 3) 40세 미만 청년층 전세사기 피해자는 40세 이상 중장년층 전세사기 피해자와 구별되는 특성이 있다. 4) 전세사기가 관련 근본적인 제도개선을 위해서는 전세사기 피해당사자 다수인 청년층의 피해자대책위 활동을 유도해야한다.   <리서치 과제> 1) 이전의 주거불안, 보증금 미반환 사례는 무엇이 있었고, 당사자들은 어떻게 대응했는가? 2) 주거불안 당사자들의 대응으로 제도변화를 이끌어낸 사례가 있는가? 3) 전세사기 피해자대책위 구성현황과 대응 활동 정리하기 4) 전세사기 피해자대책위에는 청년층 피해자가 얼마나 참여하고 있는가? 5) 40세 미만 청년층은 40세 이상 중장년층과 구별되는 세대 특성이 있는가? 그 특성은 청년층 전세사기 피해자의 피해자대책위 활동 참여에 대해 설명해줄 수 있는가?   4. 기대하는 것, 그리고 우려되는 점 국토교통부의 전세사기 피해자 인정추이를 보면 문제가 진정될 기미가 보이지 않습니다. 앞으로도 몇 년간 전세사기 문제는 우리 사회의 고질적인 주거불안 사례로 남아있을 것 같습니다. 하지만, 피해를 입은 당사자에게는 너무나 치명적인 결과를 초래하기 때문에 더 이상 피해가 발생하지 않도록 법과 제도를 반드시 정비해야 합니다. 아쉽게도, 국회나 정부에서 전세사기를 예방하고 세입자의 주거권을 보장하기 위한 논의는 찾아보기 어렵습니다. 이런 상황에서 틈을 만들고, 근본적인 변화는 당사자들의 조직된 활동이 꾸준히 이어질 때 벌어지는 것 같습니다. 이 연구를 통해 지난 전세사기 피해자대책위 활동을 정리해보고, 향후 피해자대책위 활동을 장기간 지속하기 위해 어떤 과제가 있을지, 특히 전세사기 피해가 극심한 청년층이 직접 활동을 이어가기 위해 어떤 부분을 신경써야할지 고민해보려고 합니다. 거창한 계획을 세웠지만, 우려되는 지점 또한 있습니다. 가장 큰 것은, ‘전세사기’라는 문제 그 자체보다 당사자 운동, 피해자대책위 활동에 초점을 맞추면서 연구가 궤도를 이탈할 수 있겠다는 우려입니다. 청년층의 시민운동 참여는 다소 추상적이고 범위가 넓을 수 있어 연구범위를 잘 설정하는 것이 중요하겠다는 생각도 듭니다. 그리고, 이전의 주거불안 사례와 제도적 개선에 대한 선행연구가 얼마나 되어있을지 잘 알지는 못하는데, 자료 수집과 사례자 연결 등에서 난항을 겪을수 있겠다는 생각도 듭니다. 여러 고민과 숙제를 떠안겠지만, 앞으로 12월까지 연구에 대해 다양한 관점에서 치열하게 고민해보겠습니다. 응원해주세요!

2024년 8월 28일, 전세사기 특별법 개정안이 국회에서 의결되었고, 9월 3일 국무회의 의결과 대통령 재가까지 거쳐 정식 공포되었다.아직 시행령과 세부 지침은 나오지 않아 상세한 내용까지 알기는 어렵지만, 알려진 내용을 토대로 특별법을 평가해보려고 한다. ※ 주의 : 주제가 워낙 복잡하다보니 글이 길고, 어려울 수 있습니다. Part 1. 특별법 개정안 평가 요약 한줄평 : 더 늦어지기 전에 개정되어 다행이고 기존보다 진일보한 내용도 있지만, 실효성이 의심되고 사각지대도 발생할 것으로 보인다. <반가운 내용>1-1. 피해자 요건 완화1-2. 지자체의 피해주택 시설관리 근거조항 마련1-3. LH의 피해주택 매입을 통한 주거안정 방안 보완1-4. LH 매입 시, 경매차익을 통한 우회적인 피해금액 회수 방안 마련 <우려되는 내용 & 아쉬운 내용>2-1. 매입 절차에 대한 의구심2-2. 매입기관(LH)의 실무 역량에 대한 의구심 (조직, 인력, 예산 등)2-3. 경매차익 최소보장 방안이 마련되지 않음2-4. 권리관계 복잡한 주택은 매입이 어려움1) 다가구주택2) 다세대 공동담보 건물2-5. 매입 대상에서 제외되는 세대 발생1) 개정안 시행 이전 경매 끝난 세대2) 외국인 피해자3) 일시적 1주택자 Part 2. 특별법 개정안의 반가운 내용 1-1. 피해자 요건 완화- 입주 전 이중계약 사기 피해자, 전세권 설정된 피해자도 특별법 상 피해자로 인정하기로 했다.- 보증금 요건이 종전 최대 5억원에서 7억원으로 상향되었다. 이제 보증금 요건 충족하지 못하는 인원은 극소수일 것으로 보인다.- 피해자 인정요건 3호 '다수 피해가 발생할 우려'를 '2인 이상 피해가 발생할 우려'로 명확히 했다. ✔️ 피해자로 인정받는 인원이 늘어날 것으로 보인다. 국토부에서는 기존 피해자 요건으로도 내년 5월까지 3만 6천명 정도의 피해자가 발생할 것으로 내다봤는데, 이번 개정안 덕택에 내년 5월까지 4만명 이상의 피해자가 나올 것으로 예상한다. 1-2. 지자체의 피해주택 시설관리 근거조항 마련- 피해주택의 70-80% 정도는 크고작은 시설관리 문제를 겪는 것으로 추정한다. 그간 지자체에서 적어도 건물 공용부 단전/단수, 소방/승강기 안전사고 우려에 대해서는 개입해야하는 것 아니냐는 의견이 상당히 많았다. 그렇게 찾아간 지자체에서는 관련 근거가 없고, 사례가 없고, 예산이 없다는 이유로 문전박대 당하기 일쑤였다.- 특별법 개정안에서는 지자체장이 피해주택에 대한 안전점검, 관리감독, 공공위탁관리를 할 수 있도록 근거조항을 만들어뒀다. ✔️ 이제 각 지자체에서 조례를 통해 피해주택 시설 문제에 개입할 여지가 생겼지만, 지자체 행정 철학, 예산/조직 등 실무 역량 등에 따라 편차가 커질 수 있다. 특별법 개정안에 근거해 조례를 만들고, 시설관리 지원에 나서는 최초 사례를 잘 만드는 것이 관건이다. 1-3. LH의 피해주택 매입을 통한 주거안정 방안 보완- 그간 LH 매입대상에서 제외된 불법건축물, 신탁사기 피해주택, 선순위 임차인 거주주택 등 매입 대상을 대폭 확대하고, 피해자의 주거안정을 보장하겠다고 한다.- 특별법 상 피해자가 보유하는 우선매수권을 LH에 양도하면, LH에서는 경매 과정에서 피해주택을 낙찰받고, (LH 감정가-낙찰가) 만큼의 경매차익을 피해자 주거비용으로 지원한다. - LH가 피해주택을 매입한 후, 피해자는 기존 피해주택에서 10년간 무상거주할 수 있는데, 거주기간 내야하는 보증금이나 임대료는 경매차익에서 공제한다. - 추가적으로, 경매차익이 발생하지 않아도 재정투입으로 기존 피해주택 10년 무상거주는 가능하게 하고, 타지로 이사가는 경우 공공임대주택을 제공하거나 전세임대주택을 이용할 수 있도록 길을 마련한 것은 그나마 다행이다. ✔️ 매입 대상을 늘리고, 피해자에게 주거비 부담없이 주거를 제공하겠다는 방향성 자체는 긍정적으로 평가한다. 1-4. LH 매입 시, 경매차익을 통한 우회적인 피해금액 회수 방안 마련- 제한적이고 간접적인 방안이긴 하지만 피해자가 보증금 중 일부 금액이라도 회수할 가능성은 열리게 되었다.- 위에서 설명한 것처럼 피해자는 LH에서 매입한 피해주택에 거주하다가 퇴거할 때 경매차익(LH 감정가-낙찰가)을 받고 퇴거하게 된다.(단, LH 매입 후 피해주택에 거주한 기간이 있다면 해당 기간의 임대료는 경매차익에서 차감하고 남은 금액을 돌려받는다.)- 경매 과정에서 LH가 매입하는걸 고려하면, 배당금을 먼저 받고, 경매차익은 추후 피해주택에서 퇴거할 때 LH로부터 돌려받게 된다. <피해자 유형별 경매차익 보전방식> (자세한 설명은 국토부 설명회 영상을 참고해주세요.)- 다세대주택인 경우ㄴ 선순위 임차인 : [배당금액 - 기타비용(경매비용 및 선순위 세금 등)] + 경매차익(LH 감정가-낙찰가)ㄴ 후순위 임차인(소액임차인 해당) : 배당금액(최우선변제금) + 경매차익(LH 감정가-낙찰가)ㄴ 후순위 임차인(소액임차인 미해당) : 배당금액(적거나 0원) + 경매차익(LH 감정가-낙찰가)- 다가구주택의 경우 ㄴ 선순위 임차인 : 배당금액 + (보증금보다 배당금이 낮은 경우, 경매차익 안분배당 금액 지급) ㄴ 후순위 임차인 : 배당금액(적거나 0원) + 경매차익 안분배당 (경매차익을 피해자의 보증금 비율에 맞춰 나눠서 지원)✔️ 제한적이고, 우회적인 방법이긴 하지만 피해자가 보증금을 일부라도 회수할 가능성이 생겼다는 점에서 기존보다 진일보했다. 선순위 임차인은 피해주택 셀프낙찰 대신 LH 매입을 통해 보증금의 상당 금액을 회수할 것으로 보이고, 후순위 임차인도 경매차익을 일부 보장받을수 있다는 점에서 기존 특별법보다는 훨씬 낫다. Part 2. 특별법 개정안의 우려되는 점 & 아쉬운 점 2-1. 매입 절차에 대한 의구심- 결국 피해자 입장에서는 경매차익(LH 감정가 - 낙찰가)이 높게 나오는게 제일 중요하다. - 경매차익이 커지기 위해서는 감정가는 높고, 낙찰가가 낮아야 한다. 그런데, 피해자들은 LH 감정가를 믿지 못하겠다는 반응이 지배적이다. LH에서 직접 감정평가를 하지않고 외부 기관에 맡기더라도 LH에서 감정평가 기관에 주택가격을 낮게 책정하도록 입김을 넣지는 않을지 의심하는 것이다. 이런 의심이 생긴 것은 그간 정부가 워낙 전세사기 문제해결에 미온적이었고, 재정투입을 최소화하려고 하는 행태 때문에 자초한 면이 크다.- 그리고 피해자가 LH에 양도하는 우선매수권은 해당 회차 최고가에 낙찰받도록 되어있는데, 이를 악용한 외부의 작전세력이 들어오는 경우에 대한 대응책은 보이지 않는다는 점에서 불안을 더 키운다.✔ 피해자가 선뜻 LH에 매입 요청하기에는 경매차익 수준이 합리적인지 판단하기가 어려운 상황이다. 정부의 적극적인 설명과 불안해소가 중요한 시점이다. 2-2. 매입기관(LH)의 실무 역량에 대한 의구심 (조직, 인력, 예산 등)- 개정안의 LH매입 방안은 사실 반가우면서도 우려되는 대책이다. 이론적으로는 피해자에게 도움이 되는건 맞지만, LH에서 수만채의 전세사기 피해주택을 매입하는게 현실적으로 원활히 작동할지는 우려된다. 기존에도 LH에서 전세사기 피해주택을 매입하겠다는 방안은 있었지만, 특별법 시행 이후 1년 넘도록 누적 매입건수는 30건에 채 못 미쳤다. (관련 보도)- 3기 신도시 업무, 8·8 부동산 대책을 통한 매입임대주택 무제한 공급 등 LH의 업무 과중이 우려되는 상황인데, LH에서 원활하게 이 업무를 수행할 수 있을지 우려된다. 그런데, 정부에서는 이 방법 제외하고 보증금채권 매입방안(선구제 후회수)에 대해서는 절대 안 된다며 선을 그은 상황인데, 이 방안만 가지고는 모든 유형의 피해를 해결하기에 역부족일 것이라 본다.✔ LH의 전세사기 피해주택 매입을 위한 조직, 인력, 예산 확충이 필수적이다. 2-3. 경매차익 최소보장 방안이 마련되지 않음- LH 매입방안의 맹점은 경매차익이 발생할지, 안 할지는 실제로 매입까지 끝나봐야 안다는 것이다. LH에 매입을 요청하기 전에 감정가와 낙찰가를 알 수 없기 때문에 피해자는 보장받을 수 있는 금액이 어느정도인지 모르는 상태에서 운에 맡길 수밖에 없다.- 그래서 피해자대책위는 법안 논의 과정에서 경매차익이 최우선변제금에도 미치지 못하는 피해자 대상으로는 국가의 재정을 투입해 최소한의 금액이라도 보장해줘야 한다고 끝까지 주장했다. '최소보장 방안'은 우선매수권를 포함한 피해자가 주택에 대해 가지는 모든 권리를 LH에 양도하는 대가로 스스로를 보호하기 위한 최소한의 안전장치인 것이다.- 최소보장의 세부내용인 지급기간(일시지급/장기간 분할지급)과 지급방식(현금/바우처) 등 다양한 제안을 정부와 여당에 전달했으나, 현금성 지급은 절대 안된다며 거부당했다.✔ 정부·여당은 10년간의 무상거주가 최소보장이라고 주장하지만, 피해자 입장에서는 감옥같은 집에서 10년 살라는 뜻으로 받아들일 수밖에 없다. 매우 아쉬운 점이다. 2-4. 권리관계 복잡한 주택은 매입이 어려움- 지금 방안의 대표적인 사각지대는 다가구주택과 다세대 공동담보 건물에 거주하는 피해자들이다. 1) 다가구주택 ㄴ LH에서 다가구주택을 매입하기 위해서는 '특별법 상 피해자의 전원 동의'가 필요하다. 모든 피해자의 우선매수권을 양도받아야만 추후 법적 문제가 없다는게 정부 입장인데, 현실성이 매우 떨어지는 관료적인 발상일 뿐이다. ㄴ 이미 전세사기 대란이 2년동안 지속되며 임차권등기를 해두고 타지로 전출해 연락이 안 되는 경우도 상당수 있고, 피해자 이해관계에 따라 LH 매입에 동의하지 않을수도 있다. ㄴ 피해자대책위는 피해자의 과반수 동의로 완화해달라고 계속 건의했으나 받아들여지지 않아 아쉬움이 크다.2) 다세대 공동담보ㄴ 다세대 공동담보가 대다수인 수원, 부산 지역 피해자들도 이번 개정안의 혜택에서 사각지대로 남을 가능성이 농후하다. ㄴ 다세대 공동담보는 개별 호실이 모두 구분등기가 되어있다는 점에서 다가구주택과 다르지만, 공동담보가 설정된 모든 호실/건물에 새로운 낙찰자가 나타나야만 경매가 종료된다는 특수성이 있다. (→ 다시 말해, 모든 세대의 집주인이 나타나야만 경매가 종료되고 수익사업이 가능하다는 점 때문에 아무도 새로운 집주인을 자처하지 않는다.)ㄴ 피해자대책위에서는 LH에 공동담보로 묶인 모든 세대를 통으로 매입하는 등의 추가적인 대책을 요구했으나, 이번 개정안에 반영되지 않았다.✔ 권리관계 복잡한 주택에 대해서는 추가적인 방안이 나오기 전에는 여전히 문제해결이 어렵다. 2-5. 매입 대상에서 제외되는 세대 발생- LH에서 피해주택을 매입하지 못하는 경우, 피해자 지원 수준에 큰 차이가 발생하게 되는데 이를 두고 형평성 논란이 생길 수 있다.1) 개정안 시행 이전 경매 끝난 세대- 특별법 개정안은 원래 약속했던 시기보다 훨씬 늦게 마련되었다. 문제는, 그동안 경공매가 진행되어 울며 겨자먹기로 피해주택을 낙찰받은 경우가 존재한다는 점이다.- 전세사기를 당한 것도 억울한데, 영끌해서 전세사기 피해주택을 낙찰받은 피해자들도 상당수 존재한다. 하지만, 이들에 대한 LH의 매입 등 소급적용 방안이 없다는 점은 너무 아쉽다. 경매가 아니라도 피해자가 셀프낙찰받은 안타까운 사례에 대해서는 LH에서 매입하는 것도 방안이 아닌가 싶은데, 끝내 관철시키지는 못했다.- 그나마, 강제퇴거당한 피해자의 경우 공공임대주택 10년 무상거주는 지원해주기로 해서 불행 중 다행이다.2) 외국인 피해자- 현재 외국인 전세사기 피해자는 피해자로서의 지위를 제대로 인정받지 못한다. 특별법 상 피해자로 인정은 되지만, 실제 지원대책 이용하러 가보면 외국인이라서 안되는 경우가 대다수다.- 외국인 피해자의 경우에도 우선매수권 자체는 보장되지만, 이걸 LH에 양도하는 것은 불가하다. LH에서는 피해주택을 매입해서 공공임대주택으로 활용하게 되는데, 공공임대주택에 외국인은 거주할 수 없기 때문이다. - 외국인이 수백만명이나 거주하는 사회이고, 전세사기를 당한 억울함은 동일한데 지원대책에서 내국인과 명백한 차별을 두는 것은 불합리하다. - 다만, 주거안정 차원에서 긴급주거지원 기한을 2년→6년으로 연장하긴 했지만, 긴급주거지원 자체가 양과 질에서 열악한 경우가 많아 실효성은 매우 떨어진다.3) 일시적 1주택자- 신혼부부 중에서는 아파트 청약(분양)이 되었지만, 입주까지 몇년의 시간이 남아있어 전셋집을 구한 경우도 상당수 있다. 하지만, 청약(분양)이 되면 1주택자로 분류되어 지원받을수 있는 대책이 거의 없다. 문제는, 아파트 잔금을 전세보증금으로 치르려고 했는데, 그 계획이 꼬여 아파트에 입주하기도 어렵다는 점이다.- 이번 개정안의 LH 매입 대책은 피해자에게 공공임대주택을 제공하는 것이기 때문에 '주택을 소유한 사람은 공공임대주택에 입주할 수 없다.'는 원칙에서 벗어나지 못한다. 그럼 일시적 1주택자는 피치 못하게 또다시 방치되는 상황이 벌어진다. 이에 대한 대책은 전무하다.✔ LH 매입 대상에서 제외되는 사각지대 피해자에 대한 보완대책 마련을 서둘러야한다. /// 👀 특별법 개정안 세부내용은 다음 자료를 참고해주세요. 👀 - 2024.08.21 특별법 개정안 원문 bit.ly/특별법개정안원문- 2024.08.28 국토교통부 설명자료 bit.ly/국토부설명자료- 2024.09.02 피해자대책위 및 시민사회대책위의 개정안 평가 토론회 자료집 bit.ly/개정안평가자료집

2024년 2월 27일, 국토교통위 전체회의에서 전세사기 특별법 개정안 본회의 회부를 의결했다. 작년 12월 27일에 국토교통위 안건조정위를 통과한 특별법 개정안이 법사위에 계류된지 60일동안 여당의 비협조로 심사 한번 받지 못하자 국토교통위에서 본회의에 직회부하기로 의결한 것이다. 그러자 여당에서는 "대규모 전세사기가 발생한 인천지역에 출마하는 이재명 민주당 대표를 지원하기 위한 것이냐"라는 황당한 내용으로 반발하고(언론보도), 2월 28일에는 국토교통부에서 '특별법 개정안에 포함된 선구제-후구상 방안으로 인해 수조원의 혈세 낭비가 발생하며 상당 액수는 회수가 어려울 것'이라고 공식 입장을 냈다. (링크) 이에 반발해 전세사기 피해자대책위는 기자회견을 열어 국토부의 혈세낭비 프레임은 상당 부분 과장되어있으며, 실제는 먼저 투입한 세금의 대부분은 회수가능하며 실제 지출해야할 예산은 4,000억원 이하라고 추정한다고 반박했다. (링크) 비록 여당의 반발로 총선 전 특별법 개정안 본회의 의결은 무산되었지만, 총선 이후에는 전국의 수만명의 피해자가 목이 빠져라 기다리는 특별법 개정안 논의를 재개해야 한다. 전세사기 특별법 개정안을 둘러싸고, 정부·여당과 야당·시민사회·피해자들의 입장 차가 첨예한 가운데, 도대체 특별법 개정안에 나오는 그 선구제-후구상 법안은 어떤 내용일까? 그리고 특별법 개정안이 통과되면 피해자들은 지금의 전세지옥에서 탈출할 수 있을까? 그리고 소위 '선구제-후구상' 방안에 소요되는 비용은 얼마나 될 것인가? 이 부분을 한번 짚고가려고 한다. ✔ 솔직하게 고백하겠다. 나는 전세사기 피해자로서 글을 쓰고있기에, 객관적이고 중립적인 위치에서 이 글을 쓰지 못한다. 그렇기에 객관적이고 면밀한 팩트체크를 기대하신 분이라면 실망하실 수 있다는 점을 미리 말씀드리고 싶다. 1. 특별법 개정안에 들어간 선구제 후구상 방안은 구체적으로 어떤 내용인가? 국회 의안정보시스템에 등록된 특별법 개정안 원문과 회의록을 확인해보면 전세사기 특별법 개정안 제28조4에는 '선구제 후구상' 방안의 핵심인 임차보증금채권의 매입에 대해 규정되어 있다.    제28조의4(임차보증금반환채권의 매입) ① 제28조의2에 따른 신청이 있는 경우 채권매입기관은 매입을 신청한 전세사기피해자의 전세사기피해주택에 관한 임차보증금반환채권을 대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입할 수 있다. 이 경우 채권매입기관의 매입가격은 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 우선변제를 받을 보증금의 비율 이상으로 한다. 여기서 나오는 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제는 소액임차인과 최우선변제 규정을 가리킨다. 주택임대차보호법 제8조는 다음과 같다. 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>[전문개정 2008. 3. 21.] 주택임대차보호법 제8조와 시행령을 종합하면, 임차인이 '근저당 설정일 기준 시점의 소액임차인 보증금 상한액'보다 낮은 금액으로 계약했다면 경·공매가 진행되더라도 선순위 근저당/압류금액보다 우선적으로 보증금의 1/3 이하 금액을 돌려받는다는 것이다. 각 지역별 현행 소액임차인(최우선변제금) 기준은 다음과 같다.  추가로, 국토교통위에서 전세사기 특별법 개정안을 의결하는 과정에서 채권매입방안의 취지에 대해 설명한 대목이 있다. 조정위원장 맹성규 : 주요 내용은 전세사기피해자에 대한 신속한 보증금 반환을 위하여 임차보증금의 선구제 후회수 프로그램을 도입하고, 주택도시보증공사 또는 대통령령으로 정하는 기관을 채권매입기관으로 하 며, 채권매입기관의 임차보증금반환채권 매입가격은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 보증금 비율 이상으로 하도록 하여, 전세사기 피해자가 적어도 소액임차인의 최우선변제금 이상의 보증금을 회수할 수 있도록 하였습니다. - 2023.12.27  국토교통위원회회의록 3p- 즉, 법안 원문과 회의록을 살펴보면 피해자 누구라도 보증금채권매입 방안을 통해 최소한 최우선변제금만큼의 보증금은 피해자에게 먼저 돌려주는 것이 현재 국회에서 논의중인 특별법 개정안의 '선구제-후구상' 방안이다. 국가에서 먼저 투입한 비용은 비용은 피해주택을 경매·공매 등으로 환가하거나 전세사기 가해자에 대한 형사절차를 통해 범죄수익·부당이득을 몰수·추징하게 된다. 특별법 개정안 본문만 나오고 시행령과 세부 기준이 나오지 않아 정확한 채권매입방안을 알 수는 없으나, 보증금채권 매각의사가 있는 피해자가 채권매입기관을 통해 채권평가를 거쳐 감정가를 산정한 후 감정가에 보증금채권을 판매하고 그 대금을 회수하는 것으로 예상된다. 단, 보증금채권의 감정가가 최우선변제금에도 미치지 못하는 경우라도 최우선변제금 수준만큼의 금액은 보장해주겠다는 것으로 보인다. 언론에는 '보증금의 30%를 보장해준다.'는 내용으로 와전되어 보도가 되고있지만, 법적으로 최우선변제금 상한이 정해져있어 돌려받는 금액이 크지 않다는 점을 고려하면 정확하지 않은 내용이다. (언론보도) 그런데, 시행령과 채권매입기관의 세부방침이 나오기 전까지는 보증금채권매입 방안은 해석의 여지가 크다. 현행 소액임차인(최우선변제금) 판단 기준시점은 계약일 기준이 아니라 근저당 설정 기준인데, 위 특별법안에서 소액임차인 규정을 준용한다면 채권평가액의 하한선 기준을 어떻게 할지 정해야한다. 다시 말해, 위 보증금 채권매입 방안에서 준용하는 소액임차인(최우선변제금) 기준일을 근저당 설정일/계약일/현재 중 어느 시점으로 하느냐에 따라 피해자들이 돌려받는 금액에 큰 차이가 생긴다. 이 문제는 특별법 개정안이 본회의와 대통령의 거부권 행사라는 큰 산 2개를 넘은 다음에도 계속 불거질 것으로 보이지만, 피해자를 돕는다는 취지를 고려하면 현재 시점의 최우선변제금 기준을 적용해주면 좋겠다는 바람이다. (놀랍게도, 피해자가 정말 많은 대전/부산 등에서는 보증금채권 매입을 실행해서 현재 기준으로 최우선변제금을 받는다고 해도, 피해자가 보장받을 수 있는 금액은 2,800만원에 불과하다. 최근 3월 20일 기준 국토부 통계에 따르면 1억 이상의 피해를 본 피해자가 최소 57% 이상인 점을 고려하면 터무니없이 적은 금액이다.) 2. 그럼 선구제-후구상 방안에는 어느 정도의 예산이 소요되는가? 결론부터 말하자면, 판단할 수 있는 근거자료 자체가 많지 않아 소요되는 비용을 예상하는 것 자체가 너무 어렵다. 호기롭게 총선 전에 이 주제로 글을 써야겠다고 마음먹고 여러 자료를 찾아봐도 쓸만한 자료를 찾아보는게 너무 어려웠다. 국토교통부는 정기적으로 전세사기피해지원위원회에 접수된 내역을 '집계'해서 발표하지만, 그건 정말로 말 그대로 피해자 신청 접수내역을 기계적으로 취합한 결과일 뿐 유의미한 분석결과라고 보기가 어렵다. (참고 링크) 국가의 공식기관 어디서도 정확한 데이터를 기반으로 현재까지의 전세사기 피해규모와 향후 발생할 것으로 예상되는 전세사기 규모를 분석하지 않고 있다. 그렇기 때문에 지난 2월 말에 국토교통부가 공식적으로 수조원의 혈세 낭비가 예상된다는 것은 정밀한 데이터에 근거하지 않은 과장된 주장으로 보인다. 그리고 국토부는 국가가 먼저 피해자를 구제하는데 투입하지만, 추후 회수가능한 비용이 있음에도 투입하는 비용 전부가 혈세낭비이자 회수불가능한 손실인 것처럼 설명하고 있다. 시민사회와 피해자대책위에서 주장하는 소요 예산은 작년 10월에 발표된 보고서에 근거하고 있다. (표본이 전체 피해자를 표본으로 하지 않고, 조사기간도 한정되어있다는 점에서 전체 피해규모를 정확히 알기에는 한계가 존재하지만, 그래도 전국의 피해자들을 광범위하게 직접 조사한 보고서는 이 문서가 유일하다.) 시민사회와 피해자대책위에서 판단한 결과, 선순위 임차인은 시간이 걸리더라도 최우선변제금 이상은 받을 수 있을 것이고, 후순위 임차인 중 최우선변제금을 받는 임차인은 채권매입방안을 통해 보증금을 회수하지 않아도 최소한의 금액을 건질 수 있다. 그렇다면 정말 세금이 투입되는 것은 소액임차인 기준을 벗어나 최우선변제금조차 건지지 못하고, 거액의 전세대출 부담을 지고, 집에서 쫓겨날 위기에 처한 후순위 임차인일 것이다. 보고서에 따르면, 피해자들의 평균 보증금은 1억 2,711만원(보고서 51p)이고, 최우선변제금 대상이 아닌 후순위 임차인 비율은 48.6%(보고서 79p)이다. 지역별 최우선변제금이 다르고 보증금의 1/3도 안 되는 경우가 많지만, 계산 편의를 위해 보증금의 30%, 피해자가 2만명에 달한다고 가정해보자. 그럼 (1억 2,711만원 x 48.6% x 30% x 2만명) = 약 3,706억원이 산출된다. 물론 국민의 세금은 정말 소중하지만, 그럼에도 전세사기 피해자들을 구하기 위해 이 정도의 금액을 쓰지 못할 이유는 무엇인가? 2023년 대한민국의 실질 GDP는 2천조원에 육박하고, 2024년 정부 예산은 650조원에 달하는데, GDP의 0.1% 또는 예산의 0.3%만이라도 전세사기 피해구제를 위해 쓴다면 문제해결은 훨씬 쉬워진다. 다른 사기피해와의 형평성을 이유로 피해자 구제에 부정적이며 어떠한 방안도 고려하지 않는 정부는, 부동산 PF 부실에 수십조원을 선뜻 내놓는 모순된 행태를 반성하고 대안을 내놓아야 한다. 만약 정부의 재정만으로 부담을 느낀다면, 작년 12월에 정의당 심상정 의원이 주장한 것처럼 은행의 초과이윤 중 일부라도 전세사기 피해자 구제에 활용하도록 대책을 마련해야한다. (언론보도) 사기성이 의심되는데도 국가의 보증을 받아 불법/편법 전세대출을 남발하고, 문제있는 전세계약을 막지 않은 도의적 책임을 다하는 측면에서 은행이 재원을 출연할 명분은 충분하다.  본론으로 돌아와서, 정확한 데이터가 존재하지 않는 상황에서 선구제-후구상 방안에 따른 비용을 추산하는 것은 매우 어렵다. 현 시점에서는 근거가 부실한 추정에 기댈수 밖에 없는데, 그렇기 때문에 전세사기 피해 전수조사가 절대적으로 필요하다. 3. 전세사기 피해 전수조사, 도대체 왜 안하고 있을까? 앞서 언급한 것처럼, 우리는 아직도 전세사기 피해규모가 얼마나 되는지, 미래에는 얼마나 발생할지 알지 못한다. 어느정도 신뢰할만한 데이터가 있어야 계산을 하고, 대책을 세울텐데 데이터 자체가 없으니 나오는 대책마다 맹탕이고, 실효성이 극히 제한적이다. 앞으로도 언제 어디서 전세사기 지뢰가 터질지 모른다. 글을 작성중인 4월 8일에도 수원 지역에서는 대규모 전세사기가 발생했다는 소식이 전해졌다. (언론보도) 그런데, 정부는 이 문제에 있어 사실상 손을 놓고있는 실정이다. 정부가 진정성있게 문제를 해결하려는 마음이 있다면 예방/관리감독 대책을 엄격히 시행해서 신규 전세사기를 막고, 기존 전세사기 피해에 대해서는 종합적이고 세심한 피해구제 대책을 내놓아야 한다. 하지만, 현 정부는 이전 정부의 책임으로만 돌리며 전세사기 문제해결 자체를 거부하고 있다. 그래서인지 특별법이 제정된지 1년이 되어가는데 정확한 피해실태조차도 파악하지 못한게 현실이다. 그래도 앞으로도 계속 방치할 수는 없지 않은가. 총선 이후에는 부디 정부가 정신차리고 문제해결에 진지하게 임하기를 바라본다. (피해자들 좀 살려주세요!!!) 관료조직의 전가의 보도인 '관련 근거가 없고, 선례가 없다'는 핑계를 댈까봐 특별법 조문을 가져왔다. 현재 시행중인 전세사기 특별법 제13조를 보면 전세사기 피해조사를 위한 근거는 마련되어있다.   제13조(피해사실의조사) ① 국토교통부장관은 제12조제1항에 따른 신청이 있는 경우 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정 등을 위하여 임차주택의 가격 및 실태, 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등 필요한 정보나 자료를 조사할 수 있다.② 국토교통부장관은 제1항의 조사를 수행하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 할 수 있다.1. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 진술서 제출 요구  2. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 관련 자료 제출 요구  ③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 조사를 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 국가기관, 공공기관, 금융기관 등에 대하여 자료 또는 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. 13조 내용을 모두 서술하지는 못하지만, 제13조3항 각 호에서는 전세사기 피해조사를 위해 법원, 한국자산관리공사, 지자체, 국토교통부, 근로복지공단, 국세청, 행정안전부, 국민연금공단, 국민건강보험공단, 금융기관, 검찰청, 경찰청, 보증기관, 기타 국가기관·공공기관·금융기관 등 전세계약에 관여하는 매우 많은 기관을 대상으로 자료를 요청할 수 있도록 되어있다. 조사 협조요청을 받은 기관은 정당한 이유가 없다면 따라야한다고 되어있어 강제력도 있는걸로 보인다. 이제라도 국토부에서는 현행 전세사기 특별법에 근거해 전세사기 피해규모 실태조사에 착수해야 한다. 4. 전세사기 피해 전수조사, 이렇게 해봅시다! 우선, 국가적 차원에서 전세사기 피해조사를 진행하기 전에 선행되어야 하는 것은, 관계당국과 전세사기 피해자대책위의 지속적이고 심도깊은 소통이다. 전세사기 피해자들만큼 이 문제에 천착하고, 중요한 포인트를 세밀히 짚어줄 수 있는 사람은 없다. 각 분야의 전문가들은 존재하겠지만, 전세사기 피해자들만큼 입체적이고, 종합적으로, 피해 인지 단계부터 해결 단계까지 구체적으로 의견을 제시할 수 있는 전문가는 없다고 생각한다. 각자의 문제를 해결하기 위해 돈과 시간을 쓰고, 건강과 생계를 망쳐가며 에너지를 쏟은 피해자들이 수년간 집단지성으로 축적한 정보는 비전문가라고 무시할 수준은 아니다. (실제로 피해자들은 피해자지원센터나 은행에 도움을 받으러 갔다가 도리어 전세사기에 익숙하지 않은 각 영역의 전문가 분들을 가르쳐드리고 있다.) 그럼 전세사기 피해 전수조사는 어떻게 진행해볼 수 있을까? 각 분야에 대해 전문적으로 알지는 못하기 때문에 법적/실무적인 제약은 고려하지 않고, 이렇게 해볼 수 있지 않을까 상상만 해본다. 1) 조사범위 좁히기 : 악성임대인 목록 취합- 전세사기 명목으로 기소된 임대인 정보 (검찰청/경찰청)- 보증기관에서 대위변제가 발생한 임대인 정보 (HUG/HF/SGI)ㄴ 2023년 말부터 공개하고 있는 악성 임대인 정보는 신규 보증사고가 발생한 악성임대인을 기준으로 하기 때문에 공개대상이 매우 제한적이어서 기준으로 삼기에 부적절하다. (수도권에서 전세사기로 유명한 임대인의 이름 대부분은 악성임대인 명단에서 빠져있다.) 2) 악성임대인 채권채무 등 권리관계 확인- 금융권 근저당 (1금융권, 2금융권, 3금융권)- 세금체납내역 (세무서, 지자체 세무과)- 보증보험 가입/대위변제 여부 (보증기관 전체)- 4대보험 관련 미납내역(건강보험공단, 국민연금공단 등)- 전세권·임차권 등 주택임대차 관련 채무- 기타 채무 (민사 채무로 인한 압류/가압류 등) 3) 권리관계 분석- 임대인 신용도, 자기자본 비율 등 조회 (금융권)- 임대인-임차인 간 전세계약 체결내역 조회(행정부 및 지자체 확정일자내역, 전월세신고내역 / 법원 전세권설정 내역)ㄴ 선순위 임차인/후순위 임차인/무권리 계약 여부-  위험도 분석ㄴ 해당 지역 경매정를 고려한 예상 피해금액ㄴ 임차인 자산 및 소득수준 / 전세대출 등 채무 규모 4) 데이터 취합한 유형 정리 & 맞춤형 대책 설계- 전세사기 피해자를 그룹화하고, 피해자 그룹에 맞는 대책 설계ㄴ ex) 다세대주택 후순위 임차인과 신탁사기 피해자, 다가구주택 피해자는 문제 접근방향부터 다르기 때문에 각 피해유형에 특화한 대책마련이 필요하다.✔ 다시 말하지만, 1~4의 과정을 기획하고, 설계하는 과정에서 관계 당국과 피해자들이 머리를 맞대고 최선의 방안을 찾는 것이 매우 필요하다. 피해자들은 기회만 주어진다면 낮밤/주말 가리지 않고 무급으로라도 이 일을 할 수 있다. /// 전세사기 피해자들은 얼른 총선이 끝나고, 이번 21대 국회가 문을 닫기 전 특별법 개정안이 통과되기를 간절히 바라고 있다. 특별법 개정안이 통과된다고 하더라도 모든 문제가 해결되는 것이 아니라 그저 최우선변제금 수준의 돈만 우선 돌려받는 '선구제-후구상' 방안과 몇가지 대책이 추가되는 것 정도이다. 이 방안에 따라 보증금을 돌려주면 시장의 거래질서를 어지럽히고, 대한민국이 당장이라도 망할 것처럼 쉽게 말하기 전에 제대로 된 데이터를 가지고, 면밀히 따져봤으면 좋겠다. 국가의 미래를 계속 이끌어가야할 2030 청년들이 전세사기 덫에 걸렸는데 언제까지 방치하고 있을 셈인가. 지금부터라도 전세사기 피해실태 전수조사를 실시하고, 특별법 개정안을 통과시키자! /// 참고 페이지 1 : 전세사기 피해자들이 지금 당장, 특별법 개정을 외치는 이유참고 페이지 2 : 전세사기 오해와 진실 3가지참고 페이지 3 : 캠페인즈 함께살자 이벤트 페이지

안녕하세요. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장 이철빈입니다. 총선이라는 빅 이벤트를 앞둔 시기에 대표적인 민생 문제인 ‘전세사기’, ‘주거불안’에 대해서는 제대로 논의가 되지 않는 것 같아 아쉬운 마음입니다.  전세사기를 인지한지 2년이 지났고, 전세사기 문제에 대해 적극적으로 대응한지 1년이 넘어가는데, 그 와중에 많은 분들이 궁금해하시고 오해하시는 내용 3가지에 대해 짚어보려고 합니다. 1. 전세사기는 임차인이 조금 더 꼼꼼히 살펴봤으면 피할 수 있는 일 아닌가? 가장 많이 듣는 말 중의 하나입니다. ‘임차인이 부주의해서, 뭘 잘 몰라서, 조금만 알아봐도 알 수 있는걸 안 알아봐서’ 사기당한 것 아니냐는 말을 많이 합니다. 임대인-임차인 간 정보 비대칭이 심각한 상황에서 임차인이 할 수 있는건 등기부등본과 건축물대장을 보는 것 정도지만, 전세사기는 그런 서류쯤은 간단히 무시해버립니다.  제 사례가 이 오해에 대한 가장 대표적인 반례입니다. 저는 등기부등본을 여러 번 떼어보며 어떠한 압류와 근저당도 없는 보기 드문 집을 발견했어요. 심지어, 국가에서 공인한 민간임대주택으로 등록되어있어 정말 '깨끗함 그 자체인 집'이었답니다. 그런데, 나중에 알고보니 등기부등본에 나타나지 않는 체납세액이 무려 63억원이 넘었고, 존재하는지도 알지 못했던 세금은 제 보증금보다 우선순위로 변제된다고 합니다. (이건 심지어 공인중개사도 알 수 없는 정보입니다.) 그런데, 제가 지금의 지식 수준을 가지고 계약 당시로 돌아간다면 전세사기를 피할 수 있었을까요? 저는 자신이 없습니다. 전세사기가 화제가 된 이후에도 계약 이전 임대인의 세금 체납이나 신용도, 자기자본 등을 확인하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다. 계약체결 후~전입일까지 계약서를 지참하고 세무서를 가면 임대인의 체납세액을 열람할 수 있지만, 수억원대의 전세계약 중 10%인 수천만원의 계약금을 납부하며 계약서를 쓰고 난 뒤에야 체납세액을 확인할 수 있다면, 임차인은 수천만원의 계약금을 날릴 각오를 하거나 계약금을 돌려받기 위해 임대인과 지루한 법정공방을 벌여야 합니다. 그리고, 아직까지도 임대인이나 공인중개사는 임차인들이 개인정보를 과도하게 요구한다는 이유로 계약을 거부하는 사례가 많을 정도로 임대인-임차인 간 정보/권한 비대칭은 여전히 심각한 편입니다. 인천 미추홀구의 전세사기 사례는 더 본질적인 질문을 제기합니다. 과연 ‘집값’이란 무엇일까요? 많은 분들이 ‘집값 대비 전세가’를 따지면 위험한 계약을 피할 수 있다고 주장하지만, 집값 자체가 불확실하다면 어떻게 해야할까요? 공시지가, 감정가, 시세 등 여러 부동산 용어들이 있지만, 인천 미추홀구에서는 소위 ‘건축왕’이라 불리는 남 모씨 일당이 감정평가사를 고용해 신축 건물의 집값을 높게 책정한 감정평가 자료를 근거로 은행에서 최대치의 대출을 받아버립니다. 그런데 놀랍게도, 그렇게 감정평가를 받아서 미추홀구 일대의 주택 시세를 조작하면, 국가나 금융권에서는 그 자료를 그대로 받아들여 집값을 산정합니다. 미추홀구 일대에서는 감정평가사, 공인중개사, 관리업체 모두가 같은 일당이었기 때문에 한 지역 전체의 시세를 조작하고, 수천명의 피해자를 속이는 것도 가능했어요. 그럼 등기부등본을 아무리 확인해도 소용없습니다. ‘집값이 3억원, 선순위 근저당 1억 2천, 전세보증금 8천만원이라 집값 대비 근저당+전세보증금이 70% 이하니까 안전하다. 여기 동네 시세가 모두 그렇다. 못 믿겠으면, 내가 이행각서를 써주겠다.’는 공인중개사의 말을 듣고 나면 누구라도 혹할 겁니다. 그런데, 실제 경매가 시작되면 집값이라고 믿었던 가격의 절반인 1억 5천만원이 나오는 경우가 허다합니다. 그러면 피해자는 보증금의 대부분을 잃을 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 전세계약을 했는데 이런 일이 없다면 그건 운이 정말 좋은 경우입니다. 이런 질문 이전에 피해자를 손가락질하는 우리 사회와 정부에 되묻고 싶은 질문이 하나 있습니다. ‘언제 제대로 가르쳐주기나 했는지’ 말입니다. 저는 학교에서 수업 열심히 듣는 ‘모범생’이었고, 대학교육까지 잘 마쳤지만, 단 한번도 부동산 계약하는 방법이나 등기부등본/건축물대장을 읽는 방법을 교육받은 적이 없습니다. 제 주변에서도 정규 교육과정에서 그런 교육을 받은 사람은 단 한명도 없었습니다. (캠페이너 여러분은 그런 경험이 있나요?) 우리 사회는 입시 과정에서 어떻게 국영수 성적을 올릴지, 대학을 잘 갈지 쥐어짜듯 교육하지만, 정작 살아갈 때 정말 필요한 부동산·금융 등의 교육은 하지 않습니다. 그런 교육을 받지 못해도 주변에 부동산 계약을 도와줄 가족이나 어른, 친구가 있다면 다행이지만, 사적인 네트워크가 없는 사람은 여전히 위험에 무방비로 노출됩니다. 피해자들을 손가락질하기 전에 정규 교과에 편성해서 의무교육을 합시다! 2. 작년에 전세사기 특별법이 제정되었고, 다 해결된 거 아닌가? 단언컨대, 하나도 해결된게 없습니다. 피해자 인정, 피해자 지원, 보증금 회수, 가해자 처벌, 예방 및 관리감독 대책 어느 것 하나 좋은 점수를 줄 부분이 없어요. 오죽 답답하면 피해자들 사이에서는 ‘무급으로 봉사할 테니 법이나 정책을 직접 만들 수 있도록 해달라’는 이야기가 나옵니다.  「전세사기 피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 피해자 인정요건을 규정하고, 피해자로 인정되는 경우 경공매 지원, 금융지원, 세제 지원, 주거안정 등의 대책을 지원하는 것을 골자로 합니다. 작년 4월에 전세사기 때문에 스스로 생을 마감하는 피해자들이 연이어 나오자, 정부·여당이 부랴부랴 특별법안을 발의했고, 야당과 피해자들의 요구안을 일부 수용한 형태로 정리되어 6월 1일부터 시행되었는데요. 특별법 피해자로 인정받기 위해서는 임대인의 사기 의도를 임차인이 직접 입증해야하는 등 엄격한 피해자 요건을 규정하고, 보증금을 돌려주는 대책이 아니라 기존에 보유하고 있던 전세대출을 다른 대출로 막거나, 경매를 통해 피해주택을 직접 낙찰받도록 유도하는 등의 지원대책이 대다수여서 많은 피해자들이 비판하고 있습니다.  전세사기 피해자는 피해 사실을 인지한 다음부터 그 주택에 거주하는 하루하루가 지옥입니다. 그리고 학업·직장·신혼생활 등 잠깐 머무르려고 들어온 전셋집인 경우가 많기 때문에 피해주택을 직접 매입한다는건 너무나 부담스러운 일이에요. 게다가, 상당수 피해주택은 임대인이 공용관리비를 미납해서 단전·단수 위험에 처하거나, 승강기·소방시설 관리 미흡, 건물 내 누수·균열 등의 시설 상태가 불량해 안전을 위협하는 경우가 많습니다. 가뜩이나 전세보증금을 돌려받지 못해 힘든 피해자에게 이런 주택을 떠안으라고 떠미는건 너무 가혹한 일이라는 겁니다. 그나마 집을 떠안는 것도 공짜가 아닌 경우가 많기 때문에 과도한 대출을 끌어와야하고, 그 채무는 수십년간 상환하거나 개인회생 등의 채무조정을 고민하는 경우도 많이 발생합니다.  상황이 이런데도, 정부는 묵묵부답입니다. 여기 피해자들이 죽어가고 있다고, 특별법에 문제가 많다고 아무리 외쳐봐도 듣지도, 만나주지도 않습니다. 피해자들 입장에서는 너무나 공허하고, 문제가 많은 보여주기식 대책만을 남발하는데도 피해자 의견을 수렴하거나, 협력하는 것은 전혀 고려하지 않네요. 그 결과가 2024년 3월 21일 기준 1만 4천명의 피해자 숫자, LH의 전세사기 피해주택 매입 1건, 정부·여당의 전세사기 피해자대책위 공식면담 0건, 최근 전세사기 대책 공개질의 답변촉구 캠페인 무응답입니다.  검사 출신 대통령이 있으니까 전세사기 가해자 일당을 엄중하게 처벌하고, 전세사기가 일어나지 않도록 예방·관리감독 대책을 제대로 만들고 있을까요? 그것도 아닙니다. 2천세대 이상의 피해가구, 약 3천억원에 육박하는 전세사기를 저지른 인천 미추홀구 ‘건축왕’ 남모씨는 1심에서 고작 15년형(이게 법정최고형입니다.)을 선고받고, 공범들은 10년 이하의 실형을 선고받았습니다. 그나마 전국적으로 매우 유명한 사건이고, 정황이 너무 뚜렷해서 기존보다 중형을 선고받은 경우입니다. 그런데, KBS 보도에 따르면 전세사기 가해자의 절반 가량은 실형을 면하고 있다는 점을 볼 때 전세사기에 대한 엄벌과 예방은 아직까지 먼 나라 이야기입니다. (언론보도)  지금도 전세사기의 대표적인 매커니즘인 소유권 이전(동시진행) 방법은 원천 차단하지 않고 있습니다. 여전히 전입신고의 효력은 다음날 0시에 발생하고, 매매계약의 효력은 등기 즉시 발생하는 점을 악용해서 전세보증금 잔금을 받은 뒤, 같은 날에 기존 임대인이 명의만 빌려준 바지사장에게 집을 팔 수 있습니다. 그러면 보증금 반환의무는 합법적으로 신규 임대인(바지사장)에게 넘어가죠. 아직도 이 허점을 차단하지 않고 있어서 여전히 악용할 소지가 다분하고, 이외에도 신탁사기 같은 위험한 수법도 여전히 개선된게 없습니다. 소 잃고 외양간이라도 고쳐야하는데, 소 잃고 외양간도 불타길 바라는 것 같아서 너무 걱정이 됩니다. 3. 전세사기 피해자들이 딱한 건 알겠는데, 세금까지 써야하는 일인가? 전세사기 피해자들은 국가에서 보증금을 일부라도 돌려주고, 시간을 두고 비용을 회수해주는 ‘선구제 후회수’ 방안을 강력히 요청하고 있습니다. 소송, 경매 등의 법적 절차에 들어가는 비용과 시간을 개별적으로 감당하는 것은 비효율적이기도 하지만, 무엇보다도 너무 가혹합니다.  인간의 삶에서 가장 중요한 의식주의 권리를 박탈당해 고통받는 피해자가 전국에 수만명입니다. 이들을 외면하지 말고, 필요한 돈은 먼저 국가에서 쓰고, 그 비용은 천천히 회수하는 것은 국가라면 충분히 할 수 있습니다. 2023년 대한민국의 실질 GDP는 2천조원에 달하며, 2024년 정부예산은 650조원이 넘습니다. GDP의 0.1% 수준, 정부예산의 0.3% 수준이라도 쓰면 전세사기 문제는 바로 해결할 수 있습니다. 실제로, 심상정 의원실은 피해자 3만명, 보증금 절반을 보장해주는 조건으로 계산하면 약 2조원의 재원이 필요하며, 그 재원은 은행의 기여금으로 마련하자고 주장한 바 있습니다. (언론보도) 전세사기 피해자들의 70% 가량은 2030 청년들입니다. 앞으로 가정에서, 직장에서, 사회에서 열심히 살아갈 사람들입니다. 하지만, 이제는 결혼도, 출산도, 어쩌면 삶의 희망도 내버릴지 모릅니다. 저출생 인구감소의 시대, 한 명 한 명이 귀한 시대인데 수만명의 피해자들을 살리지 않는다면 우리 사회는 장기적으로 커다란 손실을 입게 될 것입니다. 또한, 국가가 지난 15년간 전세사기를 방치하거나, 심지어 조장했다는 점을 고려하면 국가도 이 책임에서 자유로울 수 없기 때문에 세금을 투입해야하는 당위성이 있습니다. 진보-보수 정권을 가리지 않고, 세입자를 위한 장기적이고 일관적인 주거 정책을 펼치는 대신 전세대출을 확대(2008)하고, 보증보험을 도입(2013)하고, 민간임대사업자 제도를 활성화(2017)하여 전세사기의 토양을 제공한 것은 국가이기 때문입니다. 구체적으로, 정부에서 제공한 전세 관련 제도는 전세사기 일당이 전세사기 판을 설계할 때 먹잇감으로 전락했고, 정부나 지자체, 금융권, 공인중개사, 경찰 그 어디서도 이걸 문제삼지 않았습니다. 애초에 전세사기 일당은 악의성을 가졌음에도 건실한 임대사업자로 등록하고 적절한 관리감독도 받지 않는 상태에서 느슨한 보증보험 가입기준에 맞춰 UP감정을 받아 시세를 조작합니다. 그리고, 임차인이 전세가의 80%까지 전세대출을 받아 전세계약을 성사시키는 방식으로 임차인을 유인합니다. 이 거래는 태생적으로 전세가가 매매가보다 높은 깡통전세이며, 전세보증금으로만 집을 수백채, 수천채씩 대량매집하는 무자본 갭투기로 진행됩니다. 이 과정에서 소유권 이전(동시진행) 수법을 통해 명의를 대여해준 바지사장에게 합법적으로 임대인 지위를 이전해버리면, 최초에 보증금을 받은 임대인은 아무런 책임을 지지 않았습니다. 놀랍게도 이 모든 과정에서 임차인에게만 모든 책임이 전가되었고, 임차인이 문제를 해결하려고 알아보면 모두가 민사 사건으로만 다뤘지, 형사 사건으로 취급되지도 않은게 불과 1,2년 전 우리 사회였습니다. 2020년 전후로 강서구 빌라왕, 세모녀 전세사기 등이 불거졌음에도 더딘 수사와 미흡한 제도개선으로 추가적인 전세사기를 막지 않았던 것은 과연 국가의 책임이 아닐까요? 국가가 그렇게 방치한 결과, 현재의 전세 구조를 지탱하기 위해서 국민의 세금이 조 단위로 지출되고 있습니다. 대표적으로, 전세보증금반환보증보험을 취급하는 HUG(주택도시보증공사)는 작년에 전세사기로 인한 대위변제가 급증하며 5조원의 순손실을 기록한 것으로 알려져 있고, 정부의 출자를 받는 방식으로 손실을 메우고 있어요. (언론보도) HUG에는 세금 지원해도 되고, 피해자에게 세금 지원하면 안 되는 이유는 무엇일까요? 또한, 전세사기 피해자들의 외침에는 무심한 정부는 작년 말 태영건설의 워크아웃으로 심화된 부동산 PF 부실에는 85조원에 달하는 정책자금을 제공하겠다고 나섰는데요. (언론보도) 부동산 호황기에는 사회환원을 일절 하지 않은 건설사 및 금융권의 도덕적 해이와 투자실패에는 수십조원의 지원을 하면서 피해자들에게는 결단코 지원하지 않겠다는 이유를 알 수가 없습니다.  전세사기 피해자들에게 들어가는 세금이 혈세낭비라면, HUG나 부동산 PF 부실에 들어가는 세금은 얼마나 큰 혈세낭비인가요? 형평성의 문제, 가장 기본적인 사람을 살리는 문제에서 우선순위여야 할 곳은 어디일까요? 그리고 전세사기 피해자들에게 지원하는 세금은 정말로 한 푼도 회수하지 못하는 수조원의 혈세 낭비일까요?  우리 곁의 가족, 이웃, 친구 등 평범한 시민들의 주거와 일상을 지키는데 우리의 세금을 최우선적으로 쓰는 결단이 필요하고, 우리는 그걸 국가에 계속 요구해야 합니다.

저는 전세사기 피해자입니다. 또한, 청년 유권자이기도 합니다. 올 1분기 저는 줄곧 답답하고 우울했습니다. 좁게는 전세사기 문제해결에 별 뜻이 없어보이는 정부와 정치권 때문이기도 했지만, 넓게는 선거가 다가오는데 정작 청년은 배제되고 있다는 인상 때문이었습니다. 응원하던 청년 정치인들이 있었습니다. 대부분 공천에서 떨어졌구요. 나이와 관계없이 우리 사회에서 빛과 소금같은 역할을 해온 예비후보들도 응원했는데, 대부분은 정식 후보로 선정되지 않았습니다. 2030보다 60대 이상이 더 많은 첫번째 선거라고 하고, 청년정치인이 역대 최저 인원만 국회에 입성할 것이 유력한데요. 그만큼 저와 같은 청년 유권자들은 누가 내 마음, 우리 세대를 대변해 목소리를 내줄지 도무지 가망이 보이지 않아 답답합니다.  그럼에도 정치가 할 수 있는 일, 우리 사회에 미치는 영향이 얼마나 큰지 알고 있기 때문에 도무지 가만히 있을수는 없었습니다. 그래서 다른 청년 당사자들과 함께 힘을 합쳐 우리들의 목소리를 내고자 모였습니다. 전세사기 피해자, 이태원참사 유가족, 해병대 채 상병 사건을 지켜봐온 해병대 예비역, 서이초 사건을 겪은 예비교사, R&D 예산 삭감을 걱정하는 이공계 대학생 등이 모여 2030 유권자 네트워크를 만들고 전국 대학가에 대자보를 붙여서 투표하자, 목소리 내자고 외치고 있습니다.  누군가에게는 선거가 권력과 명예의 발판이겠지만, 일상의 안전을 빼앗기고 있는 우리 청년들에게는 유일하게 외칠수 있는 창구일 겁니다. 우리 모두 지겨운 절망을 넘어, 내일을 위해 투표합시다! 2030 유권자 네트워크를 제안 취지문 지금의 무능한 정치는 청년을 죽음으로 내몰고 있습니다.  전세사기로 전 재산을 잃은 청년, 10월 29일 이태원에서 희생당한 청년, 급류에서 구명조끼도 없이 수색작업을 하다 사망한 해병대도 청년, 빵을 만들다 기계에 끼어 죽은 노동자도 청년, 교실에서 생을 포기한 교사도 모두 청년입니다. 청년들의 죽음 앞에 책임있는 자들은 방관하고 있습니다. 그 어떤 청년의 죽음도 제대로 책임지지 않는 사회에서 청년들은 각자도생의 길을 선택하고 있습니다.  총선이 20일 앞으로 다가왔습니다.  정치권은 사회적 재난으로 인한 청년들의 죽음 앞에 책임있는 반성과 새로운 대한민국의 미래를 약속해야 마땅합니다.   하지만 총선에서 청년은 실종되었습니다. 선거는 청년들의 이야기는 없고, 관심 가는 뉴스도 없습니다. 지금의 청년 세대는 정치를 모르지 않습니다.  어느 세대보다도 더 높은 투표율이 증명합니다. 하지만 역설적이게도 정치의 무능을 너무 잘 알기 때문에 ‘무당층’이 되길 선택하고 있습니다.  그럼에도 우리는 ‘정치’를 포기할 수 없습니다.  현실을 바꿀 수단이 정치밖에 없다는 걸 알고 있기 때문입니다. 대선 전에는 청년의 나라를 만들겠다더니 당선 후 온갖 지원책을 없애고, 예산을 축소한 것도 정치였습니다.  R&D 예산 삭감으로 젊은 연구자들과 나라의 미래를 팔아먹은 것도 정치였고, 선거철이 되니 “장학금 주겠다”며 손 내미는 뻔뻔함도 정치입니다.  대한민국 정치가 이정도 수준은 아니어야 하지 않겠습니까?  슬픔과 좌절을 딛고 일어나 싸웁시다. 우리의 무기는 투표와 참여입니다. 지금의 현실에 실망한 청년의 목소리를 모아 총선에 대응합시다. 윤석열 정권의 2030 세대 피해자들이 동 세대 청년들에게 각자도생을 멈추고, 함께 지금의 현실을 바꾸기 위해 호소합니다.  윤석열 정권의 가장 큰 피해자인 청년들은 함께 힘을 모아 대한민국이라는 지옥을 바꿔낼 것입니다. 지겨운 절망을 넘어, 내일을 위해 투표합시다.  2024년 3월 28일 2030 유권자네트워크 참가자 일동 /// P.S. 페이스북 공식 페이지에서 여러 대학에 붙은 인증샷을 확인하실 수 있습니다.  그리고 감사하게도 생각보다 많은 대학에서, 여러 학생 분들이 함께해주고 있고 기사도 나오고 있네요.  [기사모음] <3월 21일> [한겨레] “내일을 위해 투표”…동생 숨진 이태원 골목에서 대자보 쓰다https://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/1133306.html  [경향신문] “다녀왔다는 이 말, 왜 못 듣게 된 건지…이날이 잊히지 않도록 투표해 주세요”https://m.khan.co.kr/national/national-general/article/202403212237055#c2b  [뉴시스] 이태원 참사 유가족 "지겨운 절망을 넘어 내일을 위해 투표합시다" [뉴시스Pic]https://news.zum.com/articles/89512221  [오마이뉴스] "지겨운 절망을 넘어서 내일에 투표" 이태원 골목에서 쓰여진 공개대자보https://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg_w.aspx?CNTN_CD=A0003012839  [경향신문] (논설) 언니의 대자보https://m.khan.co.kr/opinion/yeojeok/article/202403211852001    <3월 24일>  [경향신문] 청년을 죽음으로 내모는 정치…바꿔주세요 (1면)https://www.khan.co.kr/politics/election/article/202403242032015  [경향신문] “지겨운 절망을 넘기 위해 ‘대자보’를 붙입니다”https://m.khan.co.kr/national/national-general/article/202403241738001#c2b    <3월 25일> [경향신문] (사설) 청년 없는 총선, “죽음 내몰지 말라”는 대자보 응답하라https://m.khan.co.kr/opinion/editorial/article/202403251933001#c2b    <3월 27일>  [경향신문] 과학 꿈 다시 펼칠 수 있게, 가장 쉬운 방법은 투표https://www.khan.co.kr/national/national-general/article/202403272149035  [중도일보] KAIST 물리학과 채동주 씨 "걱정 없이 과학기술 연구할 수 있는 세상, 가장 쉽고 빠른 방법 투표“https://m.joongdo.co.kr/view.php?key=20240327010008832  [디트news24] “과학 꿈꾸는 세상 위해 투표하자” 카이스트에 걸린 대자보https://www.dtnews24.com/news/articleView.html?idxno=768997  <3월 28일> [한겨레] ‘투표’ 대자보에 화답 대자보…“나도 그 물살에 휩쓸릴 수 있었다” (10면)https://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/1134087.html "그래서 부끄러웠습니다"...이런 대자보가 대학가에 나붙고 있다ㅏhttps://omn.kr/2810k

2022년부터 본격화된 전세사기 대란이 평범한 사람들의 주거권을 위협하고 있다. 월 주거비를 줄이고, 더 나은 미래를 꿈꾸기 위해 잠깐 머물러 있을 집을 구하고자 전세계약을 체결했지만, 돈을 돌려받지 못하는 것은 물론, 경우에 따라서는 경매·공매가 진행되어 집에서 내쫓기고, 전세대출을 갚지 못해 신용도 빼앗기는 등 생존의 위협을 겪는 피해자들이 속출하고 있다. 2023년 6월 1일, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행 이후 2024년 2월 21일까지 공식적으로 집계된 전세사기 피해자는 1만 3천명에 달한다. 앞으로 얼마나 더 많은 피해자가 나올지, 수만명의 피해자들 일상은 어떻게 복구할 수 있을지 가늠하기조차 어렵다. 특별법 제정 및 정부대책 덕분에 전세사기 문제가 해결되고 있다는 세간의 인식과는 다르게, 전세사기 피해자들은 특별법 제정 당시부터 지금까지 피해자 인정, 피해자 지원대책, 보증금 회수방안 모두 제대로 작동하고 있지 않다고 줄기차게 외치고 있다. 특히, 올해 2월 24일 보신각에서는 전세사기 희생자 1주기 추모문화제가 열렸는데, 작년 2월 28일에 처음으로 세상을 떠난 전세사기 희생자를 추모하고, 아직도 별다른 진전이 없는 전세사기 문제 해결을 촉구하기 위해 약 300명의 피해자와 시민들이 모였다. 전국 각지에서 온 피해자들은 저마다 어느것 하나 눈물없이 들을수 없는 절절한 사연을 공유하며, 문제 해결을 촉구했다. (보도자료)  총선이 다가오는 이 때, 각 정당은 계속해서 거리로 내몰리는 전세사기 피해자들의 조속한 일상회복을 위해 어떤 논의를 해야할까? 1. 전세사기 특별법 개정안 본회의 의결 현행 전세사기 특별법을 요약하자면 일정 요건을 충족한 피해자에게 금융지원, 경공매 지원을 통해 빚을 빚으로 돌려막거나, 빚을 더 내서 피해주택을 떠안으라는 대책이다. 전세사기 피해자에게 가장 중요한 보증금 회수 대책은 전무하고, 그나마 있는 금융 및 주거안정 대책도 별도 요건을 엄격하게 적용하고, 일선 지원기관, 은행 등에서 상담 및 안내가 제대로 되지 않아 실효성이 매우 떨어진다. 피해자들은 약간의 시간을 벌어주는 대책 대신 보증금을 국가에서 먼저 피해자에게 돌려주고, 그 비용은 시간을 들여 회수하는 ‘선구제 후구상’ 방안이 포함된 전세사기 특별법 개정을 외쳐왔다. 정치권에서는 이런 피해자들의 목소리를 반영하여 2023년 12월 27일, 국회 국토교통위에서 특별법 개정안을 의결하고 법제사법위로 회부했으나, 법제사법위에서 제대로 심사가 되지 않았고, 지난 2월 27일에 민주당 및 녹색정의당 등 야당이 합심하여 전세사기 특별법의 본회의 직회부를 의결했다. 하지만, 안타깝게도 2월 29일 본회의에는 안건으로 상정하지 못했고, 총선 이전 본회의가 추가로 개최되지 않는다면 사실상 특별법 개정안의 처리는 어려운 상황이다. 결국, 피해자들은 총선 이후 본회의가 열리기를 손꼽아 기다려야하고, 그마저도 대통령이 거부권 행사를 하지 않기를 바라며 마음을 졸일 수밖에 없다. 전세사기 피해자의 70% 이상은 2030 청년들이고, 각 정당에서 이 사회를 이끌어갈 청년층을 귀중히 여긴다면 총선이 끝난 이후에도 전세사기 특별법 개정안 본회의 의결을 잊지 않아야 한다. 특히, 야당에서는 전세사기 특별법 개정을 한 목소리로 외치는데 비해, 정부와 여당에서는 피해자를 위한답시고 피해자 면담 0건, 특별법 개정안에 결사반대하는 기만적인 행태를 그만둬야 한다. 지금이라도 피해자를 면담하고, 문제 해결을 위해 피해자-시민사회-각 정당-정부 등을 한 곳에 모아 협력해야 한다. 아울러, 현재 전세사기 특별법 개정안에 포함되지 않은 다가구주택 피해자, 불법건축물 피해자에 대한 세밀한 대책도 발표해야 한다.   2. 전세사기 예방 및 관리감독 방안 수립 전세사기 피해자들의 목소리를 반영하여 전세사기가 재발하지 않도록 예방하고, 관리감독하는 방안도 심도깊게 논의해야 한다. 대표적으로, 전월세 시장에서 임대인-임차인 간 정보 비대칭을 해소하는 것과 전세 관련 금융대책을 재점검하는 것, 전세사기에 대한 처벌 기준을 현실화하는 것 등이 있다. 먼저, 임대인-임차인 간 정보 비대칭은 여전히 심각하다. 대표적으로, 임대인의 세금 체납액은 계약 체결 후 임대차계약 개시 전까지만 열람할 수 있다. 계약 후에 체납세액을 확인해서 계약을 파기하는 경우, 임차인에게 수천만원의 손실이 발생할 수 있다는 점을 고려하면 계약 전에도 임대인의 세금 체납액을 확인할 수 있도록 법을 개정해야 한다. 또한, 임대차계약이 개시된 이후 임대인의 변동 시 임차인에게 의무적으로 통지하고, 임차인에게 전세계약을 종료할 권리와 이전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있는 권리를 보장해야 한다. 장기적으로는 임대사업자로 등록한다면 임대인의 세금 체납내역, 신용도, 자기자본 등에 대한 정보를 등기부등본에 표기하는 것이 바람직하다고 생각한다. 두번째로, 전세 관련 금융대책을 재점검하는 것이 필요하다. 지금까지 전세대출 시, 집값의 80%까지는 정부에서 보증했기 때문에 은행에서 심사를 꼼꼼히 할 유인이 없었다. 정부에서 전세대출에 대한 보증 비율을 하향해서 은행들이 전세대출에 대한 심사를 꼼꼼히 하고, 문제가 생기면 은행도 손실을 일부 분담하는 것이 필요하다. 또한, 전세가는 매매가의 70% 이하로 설정하고, 전세보증금을 임대인의 채무로 반영하는 등 전세보증금 거래가 제대로 된 금융정책의 규제를 받을 수 있도록 제도를 정비해야 한다. 마지막으로, 전세사기에 대한 강력한 처벌과 범죄수익, 은닉재산 환수가 필요하다. 현행법상 전세사기 피해자들이 아무리 많아도 피해금액이 5억원이 넘지 않는다면 범죄에 합산되지도 않고, 가중처벌해도 최고 15년형밖에 선고할 수 없다. 그리고 은닉한 범죄수익·부당이득을 몰수하거나 추징하는 절차도 현실적으로 여러 난관이 있다. 피해자들은 전세사기 범죄에 대한 수사기관의 안이한 대처, 법원의 솜방망이 처벌이 오히려 전세사기를 조장하고 있다고 입을 모으고 있다. 실제로 작년 12월 KBS에서는 전세사기 가해자 중 약 45%는 실형을 면하는 등 가벼운 처벌을 받고 있다고 보도하는 등 피해자의 인식과 수사·사법기관의 온도차는 여전한 상황이다. (관련 보도) 더 이상 전세사기로 돈을 벌고, 감옥에 몇 년 갔다오면 남는 장사라는 인식이 생기지 않도록 전세사기 가해자에 대해 수십년의 실형을 선고하고, 그 재산을 신속히 피해자들에게 반환할 수 있도록 법령을 시급히 개정해야 한다.   맺으며 : 전세지옥에서 탈출하는 길, 세입자 주거정책에 달려있다. 전세사기 피해자들의 간절한 바람은 전세를 떠나서 안정적인 주거를 누리며 새로운 일상을 시작하는 것이다. 그런데, 전세사기 피해주택을 벗어나서도 안정적으로, 적정한 가격에 거주할 주택이 없다면, 작금의 전세지옥 탈출은 영영 어려울 것이다. 실제로, 전세사기가 벌어진 이후에 대학가 중심으로 월세 100만원 시대가 열리고, 상대적으로 전세사기에서 안전하다고 알려진 아파트 전세수요가 급증하며, 비아파트 시장에서는 신규 주택이나 오피스텔 공급이 급감하고 있다. 모두 전세사기 대란의 풍선 효과로 볼 수 있으며, 집을 소유하지 못한 서민, 청년층의 주거여건은 나날이 악화되고 있다. 그동안 모든 사람들에게 월세-전세-(아파트) 매매라는 ‘주거 사다리 환상’을 주입하며 세입자 주거정책을 도외시한 우리 사회의 적나라한 현실이다. 이제는 더 이상 모래성같이 부실한 대출 일변도의 부동산 정책이 아니라, 표준임대료 공시와 보증금 및 임대료 통제, 장기간 거주할 수 있는 권리 보장, 양질의 공공임대주택과 민간의 사회주택 확충 등 세입자의 권리를 보장하는 정책 수립이 필수적이다. 특히, 이번 4월 총선을 통해 꾸려질 제 22대 국회에서는 집을 소유하지 않아도 세입자가 괜찮은 주거권을 누릴 수 있도록 하는 입법, 정치 활동이 절실하다. 그러기 위해서는 집주인이나 임대사업자가 과잉대표되지 않고, 국민의 절반인 세입자를 대변하는 국회의원이 지금보다 더 많아지길 간절히 소망한다.