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2024년 2월 27일, 국토교통위 전체회의에서 전세사기 특별법 개정안 본회의 회부를 의결했다. 작년 12월 27일에 국토교통위 안건조정위를 통과한 특별법 개정안이 법사위에 계류된지 60일동안 여당의 비협조로 심사 한번 받지 못하자 국토교통위에서 본회의에 직회부하기로 의결한 것이다. 그러자 여당에서는 "대규모 전세사기가 발생한 인천지역에 출마하는 이재명 민주당 대표를 지원하기 위한 것이냐"라는 황당한 내용으로 반발하고(언론보도), 2월 28일에는 국토교통부에서 '특별법 개정안에 포함된 선구제-후구상 방안으로 인해 수조원의 혈세 낭비가 발생하며 상당 액수는 회수가 어려울 것'이라고 공식 입장을 냈다. (링크) 이에 반발해 전세사기 피해자대책위는 기자회견을 열어 국토부의 혈세낭비 프레임은 상당 부분 과장되어있으며, 실제는 먼저 투입한 세금의 대부분은 회수가능하며 실제 지출해야할 예산은 4,000억원 이하라고 추정한다고 반박했다. (링크) 비록 여당의 반발로 총선 전 특별법 개정안 본회의 의결은 무산되었지만, 총선 이후에는 전국의 수만명의 피해자가 목이 빠져라 기다리는 특별법 개정안 논의를 재개해야 한다.
전세사기 특별법 개정안을 둘러싸고, 정부·여당과 야당·시민사회·피해자들의 입장 차가 첨예한 가운데, 도대체 특별법 개정안에 나오는 그 선구제-후구상 법안은 어떤 내용일까? 그리고 특별법 개정안이 통과되면 피해자들은 지금의 전세지옥에서 탈출할 수 있을까? 그리고 소위 '선구제-후구상' 방안에 소요되는 비용은 얼마나 될 것인가? 이 부분을 한번 짚고가려고 한다.
✔ 솔직하게 고백하겠다. 나는 전세사기 피해자로서 글을 쓰고있기에, 객관적이고 중립적인 위치에서 이 글을 쓰지 못한다. 그렇기에 객관적이고 면밀한 팩트체크를 기대하신 분이라면 실망하실 수 있다는 점을 미리 말씀드리고 싶다.
1. 특별법 개정안에 들어간 선구제 후구상 방안은 구체적으로 어떤 내용인가?
국회 의안정보시스템에 등록된 특별법 개정안 원문과 회의록을 확인해보면 전세사기 특별법 개정안 제28조4에는 '선구제 후구상' 방안의 핵심인 임차보증금채권의 매입에 대해 규정되어 있다.
제28조의4(임차보증금반환채권의 매입) ① 제28조의2에 따른 신청이 있는 경우 채권매입기관은 매입을 신청한 전세사기피해자의 전세사기피해주택에 관한 임차보증금반환채권을 대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입할 수 있다. 이 경우 채권매입기관의 매입가격은 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 우선변제를 받을 보증금의 비율 이상으로 한다.
여기서 나오는 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제는 소액임차인과 최우선변제 규정을 가리킨다. 주택임대차보호법 제8조는 다음과 같다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
주택임대차보호법 제8조와 시행령을 종합하면, 임차인이 '근저당 설정일 기준 시점의 소액임차인 보증금 상한액'보다 낮은 금액으로 계약했다면 경·공매가 진행되더라도 선순위 근저당/압류금액보다 우선적으로 보증금의 1/3 이하 금액을 돌려받는다는 것이다. 각 지역별 현행 소액임차인(최우선변제금) 기준은 다음과 같다.
추가로, 국토교통위에서 전세사기 특별법 개정안을 의결하는 과정에서 채권매입방안의 취지에 대해 설명한 대목이 있다.
조정위원장 맹성규 : 주요 내용은 전세사기피해자에 대한 신속한 보증금 반환을 위하여 임차보증금의 선구제 후회수 프로그램을 도입하고, 주택도시보증공사 또는 대통령령으로 정하는 기관을 채권매입기관으로 하 며, 채권매입기관의 임차보증금반환채권 매입가격은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 보증금 비율 이상으로 하도록 하여, 전세사기 피해자가 적어도 소액임차인의 최우선변제금 이상의 보증금을 회수할 수 있도록 하였습니다. - 2023.12.27 국토교통위원회회의록 3p-
즉, 법안 원문과 회의록을 살펴보면 피해자 누구라도 보증금채권매입 방안을 통해 최소한 최우선변제금만큼의 보증금은 피해자에게 먼저 돌려주는 것이 현재 국회에서 논의중인 특별법 개정안의 '선구제-후구상' 방안이다. 국가에서 먼저 투입한 비용은 비용은 피해주택을 경매·공매 등으로 환가하거나 전세사기 가해자에 대한 형사절차를 통해 범죄수익·부당이득을 몰수·추징하게 된다. 특별법 개정안 본문만 나오고 시행령과 세부 기준이 나오지 않아 정확한 채권매입방안을 알 수는 없으나, 보증금채권 매각의사가 있는 피해자가 채권매입기관을 통해 채권평가를 거쳐 감정가를 산정한 후 감정가에 보증금채권을 판매하고 그 대금을 회수하는 것으로 예상된다. 단, 보증금채권의 감정가가 최우선변제금에도 미치지 못하는 경우라도 최우선변제금 수준만큼의 금액은 보장해주겠다는 것으로 보인다. 언론에는 '보증금의 30%를 보장해준다.'는 내용으로 와전되어 보도가 되고있지만, 법적으로 최우선변제금 상한이 정해져있어 돌려받는 금액이 크지 않다는 점을 고려하면 정확하지 않은 내용이다. (언론보도)
그런데, 시행령과 채권매입기관의 세부방침이 나오기 전까지는 보증금채권매입 방안은 해석의 여지가 크다. 현행 소액임차인(최우선변제금) 판단 기준시점은 계약일 기준이 아니라 근저당 설정 기준인데, 위 특별법안에서 소액임차인 규정을 준용한다면 채권평가액의 하한선 기준을 어떻게 할지 정해야한다. 다시 말해, 위 보증금 채권매입 방안에서 준용하는 소액임차인(최우선변제금) 기준일을 근저당 설정일/계약일/현재 중 어느 시점으로 하느냐에 따라 피해자들이 돌려받는 금액에 큰 차이가 생긴다. 이 문제는 특별법 개정안이 본회의와 대통령의 거부권 행사라는 큰 산 2개를 넘은 다음에도 계속 불거질 것으로 보이지만, 피해자를 돕는다는 취지를 고려하면 현재 시점의 최우선변제금 기준을 적용해주면 좋겠다는 바람이다. (놀랍게도, 피해자가 정말 많은 대전/부산 등에서는 보증금채권 매입을 실행해서 현재 기준으로 최우선변제금을 받는다고 해도, 피해자가 보장받을 수 있는 금액은 2,800만원에 불과하다. 최근 3월 20일 기준 국토부 통계에 따르면 1억 이상의 피해를 본 피해자가 최소 57% 이상인 점을 고려하면 터무니없이 적은 금액이다.)
2. 그럼 선구제-후구상 방안에는 어느 정도의 예산이 소요되는가?
결론부터 말하자면, 판단할 수 있는 근거자료 자체가 많지 않아 소요되는 비용을 예상하는 것 자체가 너무 어렵다. 호기롭게 총선 전에 이 주제로 글을 써야겠다고 마음먹고 여러 자료를 찾아봐도 쓸만한 자료를 찾아보는게 너무 어려웠다. 국토교통부는 정기적으로 전세사기피해지원위원회에 접수된 내역을 '집계'해서 발표하지만, 그건 정말로 말 그대로 피해자 신청 접수내역을 기계적으로 취합한 결과일 뿐 유의미한 분석결과라고 보기가 어렵다. (참고 링크) 국가의 공식기관 어디서도 정확한 데이터를 기반으로 현재까지의 전세사기 피해규모와 향후 발생할 것으로 예상되는 전세사기 규모를 분석하지 않고 있다. 그렇기 때문에 지난 2월 말에 국토교통부가 공식적으로 수조원의 혈세 낭비가 예상된다는 것은 정밀한 데이터에 근거하지 않은 과장된 주장으로 보인다. 그리고 국토부는 국가가 먼저 피해자를 구제하는데 투입하지만, 추후 회수가능한 비용이 있음에도 투입하는 비용 전부가 혈세낭비이자 회수불가능한 손실인 것처럼 설명하고 있다.
시민사회와 피해자대책위에서 주장하는 소요 예산은 작년 10월에 발표된 보고서에 근거하고 있다. (표본이 전체 피해자를 표본으로 하지 않고, 조사기간도 한정되어있다는 점에서 전체 피해규모를 정확히 알기에는 한계가 존재하지만, 그래도 전국의 피해자들을 광범위하게 직접 조사한 보고서는 이 문서가 유일하다.) 시민사회와 피해자대책위에서 판단한 결과, 선순위 임차인은 시간이 걸리더라도 최우선변제금 이상은 받을 수 있을 것이고, 후순위 임차인 중 최우선변제금을 받는 임차인은 채권매입방안을 통해 보증금을 회수하지 않아도 최소한의 금액을 건질 수 있다. 그렇다면 정말 세금이 투입되는 것은 소액임차인 기준을 벗어나 최우선변제금조차 건지지 못하고, 거액의 전세대출 부담을 지고, 집에서 쫓겨날 위기에 처한 후순위 임차인일 것이다.
보고서에 따르면, 피해자들의 평균 보증금은 1억 2,711만원(보고서 51p)이고, 최우선변제금 대상이 아닌 후순위 임차인 비율은 48.6%(보고서 79p)이다. 지역별 최우선변제금이 다르고 보증금의 1/3도 안 되는 경우가 많지만, 계산 편의를 위해 보증금의 30%, 피해자가 2만명에 달한다고 가정해보자. 그럼 (1억 2,711만원 x 48.6% x 30% x 2만명) = 약 3,706억원이 산출된다.
물론 국민의 세금은 정말 소중하지만, 그럼에도 전세사기 피해자들을 구하기 위해 이 정도의 금액을 쓰지 못할 이유는 무엇인가? 2023년 대한민국의 실질 GDP는 2천조원에 육박하고, 2024년 정부 예산은 650조원에 달하는데, GDP의 0.1% 또는 예산의 0.3%만이라도 전세사기 피해구제를 위해 쓴다면 문제해결은 훨씬 쉬워진다. 다른 사기피해와의 형평성을 이유로 피해자 구제에 부정적이며 어떠한 방안도 고려하지 않는 정부는, 부동산 PF 부실에 수십조원을 선뜻 내놓는 모순된 행태를 반성하고 대안을 내놓아야 한다. 만약 정부의 재정만으로 부담을 느낀다면, 작년 12월에 정의당 심상정 의원이 주장한 것처럼 은행의 초과이윤 중 일부라도 전세사기 피해자 구제에 활용하도록 대책을 마련해야한다. (언론보도) 사기성이 의심되는데도 국가의 보증을 받아 불법/편법 전세대출을 남발하고, 문제있는 전세계약을 막지 않은 도의적 책임을 다하는 측면에서 은행이 재원을 출연할 명분은 충분하다.
본론으로 돌아와서, 정확한 데이터가 존재하지 않는 상황에서 선구제-후구상 방안에 따른 비용을 추산하는 것은 매우 어렵다. 현 시점에서는 근거가 부실한 추정에 기댈수 밖에 없는데, 그렇기 때문에 전세사기 피해 전수조사가 절대적으로 필요하다.
3. 전세사기 피해 전수조사, 도대체 왜 안하고 있을까?
앞서 언급한 것처럼, 우리는 아직도 전세사기 피해규모가 얼마나 되는지, 미래에는 얼마나 발생할지 알지 못한다. 어느정도 신뢰할만한 데이터가 있어야 계산을 하고, 대책을 세울텐데 데이터 자체가 없으니 나오는 대책마다 맹탕이고, 실효성이 극히 제한적이다. 앞으로도 언제 어디서 전세사기 지뢰가 터질지 모른다. 글을 작성중인 4월 8일에도 수원 지역에서는 대규모 전세사기가 발생했다는 소식이 전해졌다. (언론보도)
그런데, 정부는 이 문제에 있어 사실상 손을 놓고있는 실정이다. 정부가 진정성있게 문제를 해결하려는 마음이 있다면 예방/관리감독 대책을 엄격히 시행해서 신규 전세사기를 막고, 기존 전세사기 피해에 대해서는 종합적이고 세심한 피해구제 대책을 내놓아야 한다. 하지만, 현 정부는 이전 정부의 책임으로만 돌리며 전세사기 문제해결 자체를 거부하고 있다. 그래서인지 특별법이 제정된지 1년이 되어가는데 정확한 피해실태조차도 파악하지 못한게 현실이다. 그래도 앞으로도 계속 방치할 수는 없지 않은가. 총선 이후에는 부디 정부가 정신차리고 문제해결에 진지하게 임하기를 바라본다. (피해자들 좀 살려주세요!!!)
관료조직의 전가의 보도인 '관련 근거가 없고, 선례가 없다'는 핑계를 댈까봐 특별법 조문을 가져왔다. 현재 시행중인 전세사기 특별법 제13조를 보면 전세사기 피해조사를 위한 근거는 마련되어있다.
제13조(피해사실의조사) ① 국토교통부장관은 제12조제1항에 따른 신청이 있는 경우 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정 등을 위하여 임차주택의 가격 및 실태, 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등 필요한 정보나 자료를 조사할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항의 조사를 수행하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 할 수 있다.
1. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 진술서 제출 요구
2. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 관련 자료 제출 요구
③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 조사를 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 국가기관, 공공기관, 금융기관 등에 대하여 자료 또는 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.
13조 내용을 모두 서술하지는 못하지만, 제13조3항 각 호에서는 전세사기 피해조사를 위해 법원, 한국자산관리공사, 지자체, 국토교통부, 근로복지공단, 국세청, 행정안전부, 국민연금공단, 국민건강보험공단, 금융기관, 검찰청, 경찰청, 보증기관, 기타 국가기관·공공기관·금융기관 등 전세계약에 관여하는 매우 많은 기관을 대상으로 자료를 요청할 수 있도록 되어있다. 조사 협조요청을 받은 기관은 정당한 이유가 없다면 따라야한다고 되어있어 강제력도 있는걸로 보인다. 이제라도 국토부에서는 현행 전세사기 특별법에 근거해 전세사기 피해규모 실태조사에 착수해야 한다.
4. 전세사기 피해 전수조사, 이렇게 해봅시다!
우선, 국가적 차원에서 전세사기 피해조사를 진행하기 전에 선행되어야 하는 것은, 관계당국과 전세사기 피해자대책위의 지속적이고 심도깊은 소통이다. 전세사기 피해자들만큼 이 문제에 천착하고, 중요한 포인트를 세밀히 짚어줄 수 있는 사람은 없다. 각 분야의 전문가들은 존재하겠지만, 전세사기 피해자들만큼 입체적이고, 종합적으로, 피해 인지 단계부터 해결 단계까지 구체적으로 의견을 제시할 수 있는 전문가는 없다고 생각한다. 각자의 문제를 해결하기 위해 돈과 시간을 쓰고, 건강과 생계를 망쳐가며 에너지를 쏟은 피해자들이 수년간 집단지성으로 축적한 정보는 비전문가라고 무시할 수준은 아니다. (실제로 피해자들은 피해자지원센터나 은행에 도움을 받으러 갔다가 도리어 전세사기에 익숙하지 않은 각 영역의 전문가 분들을 가르쳐드리고 있다.)
그럼 전세사기 피해 전수조사는 어떻게 진행해볼 수 있을까? 각 분야에 대해 전문적으로 알지는 못하기 때문에 법적/실무적인 제약은 고려하지 않고, 이렇게 해볼 수 있지 않을까 상상만 해본다.
1) 조사범위 좁히기 : 악성임대인 목록 취합
- 전세사기 명목으로 기소된 임대인 정보 (검찰청/경찰청)
- 보증기관에서 대위변제가 발생한 임대인 정보 (HUG/HF/SGI)
ㄴ 2023년 말부터 공개하고 있는 악성 임대인 정보는 신규 보증사고가 발생한 악성임대인을 기준으로 하기 때문에 공개대상이 매우 제한적이어서 기준으로 삼기에 부적절하다. (수도권에서 전세사기로 유명한 임대인의 이름 대부분은 악성임대인 명단에서 빠져있다.)
2) 악성임대인 채권채무 등 권리관계 확인
- 금융권 근저당 (1금융권, 2금융권, 3금융권)
- 세금체납내역 (세무서, 지자체 세무과)
- 보증보험 가입/대위변제 여부 (보증기관 전체)
- 4대보험 관련 미납내역(건강보험공단, 국민연금공단 등)
- 전세권·임차권 등 주택임대차 관련 채무
- 기타 채무 (민사 채무로 인한 압류/가압류 등)
3) 권리관계 분석
- 임대인 신용도, 자기자본 비율 등 조회 (금융권)
- 임대인-임차인 간 전세계약 체결내역 조회
(행정부 및 지자체 확정일자내역, 전월세신고내역 / 법원 전세권설정 내역)
ㄴ 선순위 임차인/후순위 임차인/무권리 계약 여부
- 위험도 분석
ㄴ 해당 지역 경매정를 고려한 예상 피해금액
ㄴ 임차인 자산 및 소득수준 / 전세대출 등 채무 규모
4) 데이터 취합한 유형 정리 & 맞춤형 대책 설계
- 전세사기 피해자를 그룹화하고, 피해자 그룹에 맞는 대책 설계
ㄴ ex) 다세대주택 후순위 임차인과 신탁사기 피해자, 다가구주택 피해자는 문제 접근방향부터 다르기 때문에 각 피해유형에 특화한 대책마련이 필요하다.
✔ 다시 말하지만, 1~4의 과정을 기획하고, 설계하는 과정에서 관계 당국과 피해자들이 머리를 맞대고 최선의 방안을 찾는 것이 매우 필요하다. 피해자들은 기회만 주어진다면 낮밤/주말 가리지 않고 무급으로라도 이 일을 할 수 있다.
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전세사기 피해자들은 얼른 총선이 끝나고, 이번 21대 국회가 문을 닫기 전 특별법 개정안이 통과되기를 간절히 바라고 있다. 특별법 개정안이 통과된다고 하더라도 모든 문제가 해결되는 것이 아니라 그저 최우선변제금 수준의 돈만 우선 돌려받는 '선구제-후구상' 방안과 몇가지 대책이 추가되는 것 정도이다. 이 방안에 따라 보증금을 돌려주면 시장의 거래질서를 어지럽히고, 대한민국이 당장이라도 망할 것처럼 쉽게 말하기 전에 제대로 된 데이터를 가지고, 면밀히 따져봤으면 좋겠다.
국가의 미래를 계속 이끌어가야할 2030 청년들이 전세사기 덫에 걸렸는데 언제까지 방치하고 있을 셈인가. 지금부터라도 전세사기 피해실태 전수조사를 실시하고, 특별법 개정안을 통과시키자!
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참고 페이지 1 : 전세사기 피해자들이 지금 당장, 특별법 개정을 외치는 이유
참고 페이지 2 : 전세사기 오해와 진실 3가지
참고 페이지 3 : 캠페인즈 함께살자 이벤트 페이지
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