[연구원정] 이 시국에 전세사기 연구를 논한다는 것

*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글 입니다.

*본 게시물을 보기 전, 앞선 게시물을 보고 오시면 이해가 더욱 쉽습니다.
1편) 전세사기 피해자들의 아픔이 길이 되려면
2편) 전세사기를 제대로 연구하려면 먼저 고려할 것들
3편) 전세사기 연구의 선배님, 주거불안 당사자에 대한 연구들

Intro : 엄중한 이 시국에 ‘연구’라는 수단이 갖는 힘이 무엇일까?

이 글을 쓰는 12월 14일 저녁, 저의 SNS와 채팅 목록에는 윤석열 대통령에 대한 탄핵소추안 가결로 온통 기뻐하고, 안도하는 글이 넘쳐납니다. 저도 전세사기 피해자이기 이전에 국민의 한 사람으로서 12.3 내란사태가 이렇게 한단락 넘어가게 되어 무척 기쁩니다. 다들 12.3 이후로 불면의 밤을 지새던 날에서 벗어나 잠이라도 잘 주무셨으면 좋겠습니다.

사실, 12월 3일 이전에도 대통령 탄핵촉구 집회가 열린다는 사실은 알고 있었습니다. 하지만, 그 집회에 심정적으로 동조하면서도 끝내 집회 현장으로 몸이 움직이지 않았던 가장 큰 이유는 ‘탄핵 이후의 세상이 그려지지 않아서’였습니다. 2016년 겨울 촛불집회로 인해 세상이 뒤집혔다고 생각했지만, 그 후로 우리의 정치, 사회, 일상은 그다지 달라진 점 없이 더 나빠진다는 느낌을 받았기 때문이죠. 

지금도 저는 양가적인 마음입니다. 일단 내란범에 대한 조속한 탄핵과 엄중처벌이 필요하다는 절박함이 있는 반면, 우리의 분투가 그저 정권교체로 그치지 않기 위해 어떤 고민과 노력이 있어야 하는가 짚어보기엔 모든게 너무 급박하다는 인상도 받습니다. 지금은 이렇게나 많고 다양한 사람들이 한목소리로 탄핵을 외치지만, 개별 의제로 들어가면 서로 너무 다른 위치에 있다는걸 실감합니다. 특히, 12.3 계엄선포 이후 장애인 단체의 활동과 발언에 대해 민주당 및 다른 시민들이 보인 반응은 의미심장합니다. (링크) 

저의 주관심사인 전세사기, 주거, 부동산 문제에 대해 광장에 모인 사람들이 어떤 반응을 보일지 잘 모르겠습니다. 다만, 시끄러운 상황에 대중적으로 주목받지 못했지만, 최근 전세사기 예방과 세입자 권리보장을 위한 법안이 발의되었다가 임대인과 공인중개사의 집단 반발에 철회된 적이 있습니다. (링크) 새로운 반응은 아닙니다. 지난 2년 넘는 전세사기 대란 속에서 ‘전세사기는 사인 간 거래에서 발생한 문제일 뿐, 국가의 책임은 없다’는 공직자의 발언과 ‘사업실패로 돈을 못 돌려준거지 사기는 아니’라는 악성임대인의 말을 숱하게 들어왔고, ‘전세사기는 이전에도 있었고, 잘 피하지 못한 임차인 탓’이라는 사회적 시선도 있었습니다. 최근의 법안 철회는 끝내 그 벽을 넘지 못했습니다.

기존의 관성이 벽같이 단단할 때, 이걸 넘는다는 것은 참 쉽지 않습니다. 그리고 벽을 넘는 것은 그저 뜨거운 감정만으로 호소할 것이 아니라, 냉철한 분석과 전략이 필요하다고 생각합니다. 결국, 문제의  당사자가 다양한 이해관계자를 꾸준히 설득하며, 사회적 공감대를 형성할 때 변화는 일어나는 것이니까요. 그래서 저는 ‘연구’를 배워보기로 마음먹었습니다. 지난 12주간 연구원정을 통해 전세사기와 주거문제를 다루는 활동가로서의 뜨거운 열정은 유지하되, 우리가 넘어야할 문제를 정의하고, 대안을 탐구하는 방법론을 배웠습니다. 그리고, 전세사기를 포함한 주거문제 해결을 위해 앞장서는 사람들의 이야기를 정리하는 연구를 통해 이후에 우리가 집중해야할 대상은 무엇인지 알게 될 것이라 결론을 내리게 되었습니다. 그럼 지난 12주간의 연구방법론 학습을 통해 나온 결과물을 소개하겠습니다.

Part 1. 연구개요

1. 연구제목 : 전세사기 피해당사자 조직운동이 국가의 제도변화에 미친 영향에 관한 연구

2. 초록

• 2020년대 집단적인 전세사기 사건으로 인해 대규모 주거불안이 발생했으며, 전세사기 피해당사자들은 조직을 꾸려 대응했다. 이런 조직적인 운동은 전세사기와 관련된 국가의 제도 전반에 변화를 가져왔다. 이 연구에서는 전세사기 피해당사자 조직의 활동을 담은 보도자료와 인터뷰 내용을 분석하고, 시기에 따라 금융/부동산/행정 관련한 정부방침 및 법안을 다룬 공식문건 분석을 통해 관련 제도가 어떻게 변화해왔는지 정리하고자 한다. 또한, 전세사기 문제는 한국의 도시화 과정에서 발생한 주거불안 당사자운동의 대표적인 사례인 철거민 운동과 비교할 때 어떤 유사성과 차이점, 의의가 있는지 비교분석하여 한국사회의 주거권 운동 관점에서 지니는 함의를 고찰하고자 한다. 더 나아가, 세월호 참사 이후 사회적 재난이 일상화된 시대에 당사자들이 조직을 결성하여 문제해결을 위해 목소리 내는 것은 시민운동 차원에서 어떤 의의를 지니는지 분석하고자 한다.

3. 문제제기와 연구필요성

• 저 자신이 전세사기 피해자입니다. 2021년 11월 입주한 전셋집은 얼마 지나지 않아 계약사항 불이행 및 임대인 연락두절, 세무서 압류로 인해 전세사기 범죄현장이 되었습니다. 전세사기를 인지한 이후 마주한 부동산 시스템과 국가의 제도는 허술하기만 했고, 피해를 입은 임차인에게만 모든 책임을 떠넘기는 구조였습니다. 현행법을 아무리 충실히 따르더라도, 임차인에게는 보증금을 회수할 방안도, 범죄자인 악성임대인을 처벌할 방안도 마땅치 않았던 것이 현실입니다.
• 그렇게 고립된 피해자들은 정보를 공유하거나, 경찰에 대한 수사의뢰를 용이하게 할 목적으로 피해자 모임을 구성하기 시작했으며, 국가를 대상으로 대책마련을 요구하기에 이르렀습니다. 이 과정에서 전세사기 피해자의 연이은 사망 소식, 시민사회의 조력 등이 존재했으며, 전세사기 피해자대책위는 이런 동력을 활용해 <전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법> 제정 및 국가 전반의 제도적인 변화를 이끌어냈습니다. 이런 변화는 전문가 집단이나 정부관료, 정치인의 선제적인 대응이 있었던 것이 아니라, 피해자로서 문제해결을 위해 조직적인 대응을 지속한 결과며, 이는 철거민 운동으로 대표되는 한국사회의 주거권 운동의 관점에서도 새롭게 평가할만한 사건입니다.
• 정책과 제도의 변화는 여러 이해관계자의 정치에 따라 좌우되는만큼, 전세사기 피해당사자의 활동과 조직적인 운동은 제도변화에 가장 중요한 동력을 제공했습니다. 그러나 전세사기 문제의 심각성을 다룬 정량적 분석과 예방대책을 다룬 법적/문헌적 검토에 비해 당사자 조직운동에 대해서는 별다른 연구가 이뤄지지 않은 것이 현실입니다. 시민사회 활동가가 아닌 평범한 시민이자, 전세사기 피해자라는 당사자로서 제도변화를 이끌고 있는 전세사기 피해자대책위 사례를 통해 전세사기 관련 제도변화를 조명할 필요가 있습니다.

Part 2. 선행연구 검토

1. 이론적 배경

1. 도시화 & 도시개발
   1. 도시화와 수도권의 대도시 개발 과정은 중산층을 위한 도시로 개편되는 동시에, 기존 무허가정착지의 철거민의 존재는 지워지는 과정으로 진행되었음을 지적한다.
   2. 대표 논문
      1. 1960년대 후반 서울 도시근대화의 성격 - 도시빈민의 추방과 중산층 도시로의 공간재편 - (박홍근, 2015)
      2. 서울 대도시권 신도시 개발의 성격 - 광주 대단지와 분당 신도시의 비교 연구 (한상진, 1992)
2. 주거약자
   1. 철거민으로 대표되는 도시빈민은 주거권 보장을 기치로 내걸고 생존권을 위해 조직적으로 투쟁했다. 이 과정에서 철거민을 포함한 다양한 주거불안 계층의 조직적인 운동을 통해 일부 요구안은 정책적으로 수용되었음을 확인했다.
   2. 대표 논문
      1. 서울시 철거민운동사 연구 - 철거민의 입장을 중심으로 - / 김수현(1999)
      2. 1970~80년대 시흥 지역 도시빈민 운동의 성장과 진화 (이동원, 2024)
      3. 1971년 광주대단지 사건 연구 (김수현, 2006)
3. 주거정치
   1. 한국의 주택공급 체계와 주택을 둘러싼 주거정치의 전개양상을 살펴보며, 사적 소유권의 민주화를 통한 생존주의 주거전략이 지배적으로 자리잡은 사회가 되었음을 지적한다.
   2. 대표 논문
      1. 한국의 주거정치와 계층화 : 자원동원형 사회서비스 공급과 생존주의 주거전략의 탄생, 1970-2015 (김명수, 2018)
4. 재난 거버넌스 & 시민운동
   1. 기존의 자연재해 관리 및 복구가 주를 이룬 재난관리 시스템을 넘어 시민이 주도적으로 참여하는 ‘재난 거버넌스’를 제시하고, 이 때 적극적으로 역할을 하는 시민을 ‘재난 시티즌십’의 관점에서 조망하고 있다.
   2. 대표 논문
      1. 재난 관리, 재난 거버넌스, 재난 시티즌십 (이영희, 2014)
      2. 가습기살균제 참사 대응 시민운동 (이철재, 구도완, 2020)
      3. 재난 거버넌스의 정치적 동학_가습기살균제 참사를 중심으로 (임기홍, 2020)

2. 선행연구의 한계

• 박홍근(2015)은 1960년대 서울의 도시화 과정을 군사정권에 의한 근대화의 일환으로 벌어진 대규모 국가주도 사회건설 사업으로 해석하며, 시민아파트 사업 및 광주대단지 이주와 같은 도시빈민의 추방을 통해 중산층을 위한 도시로의 재편이 이뤄졌다고 분석한다. 특히, 한상진(1992)은 서울 대도시권의 폭발적인 성장과 이를 제어하기 위한 균형적인 국토 계획의 부재 속에 광주 대단지 운동이 촉발되었다고 분석하며, 김수현(2006)은 국가의 주먹구구식 행정에 의해 이주된 철거민과 전매입주자 집단이 광주 대단지 도시봉기를 불러왔음을 역설한다. 이에 대해 김수현(1996)은 무허가 정착지의 발생배경과 철거민 운동사를 조망하며, 정부가 무허가 정착지의 순기능을 이해하고 공공임대주택이 무허가 정착지를 대체하기 전까지는 주민을 보호하는 정책을 펼칠 것을 주장한다. 한편, 김명수(2018)는 한국 고유의 주택체계와 주택공급연쇄론을 제시하고, 1970년대 이후 주거 문제를 둘러싼 정치적 갈등을 종합적으로 망라한 한다. 그리고, 시대별로 제기된 주거생존권 요구는 행정당국의 진압과 일부 제도적 타협을 계기로 힘을 잃었다고 분석하며, 이후 자가소유주택의 확대와 주택금융의 등장 흐름에 맞춰 주거정치는 자가소유자 중심의 생존주의적 주거전략에 좌우됨을 지적한다.
• 그러나, 이전의 연구는 주택의 상품화와 금융화 이후 세입자의 주거불안, 구체적으로 전세시장의 금융화에 따른 주거불안에 대해서는 제대로 조망하지는 못한다. 도시개발이 이뤄지며 물리적 공간재편으로 인해 철거민으로 대표되는 주거약자의 대응과 한계에 대해 다룬 연구들은 존재하지만, 2008년 이후 본격적으로 금융화되기 시작한 전세시장과 세입자의 주거불안을 연결지어 분석하기에는 한계를 지닌다. 또한, 철거민의 물리적 공간재편은 특정 지역에 국한되어 타 지역의 주민에게는 거리가 멀게 느껴질 수 있지만, 최근의 전세사기는 전국적으로 유사한 양태로 발생한다는 점에서 차이를 가진다. 그런 점에서 이 연구는 2020년대의 대표적 주거불안 사례인 ‘전세사기’가 촉발한 보편적인 세입자의 주거불안과 당사자 조직인 ‘전세사기 피해자대책위’의 대응을 살펴보고, 1970년대 이후 도시화 과정에서 발생한 주거정치의 관점을 적용할 때 어떤 의의와 과제를 지니는지 탐구해보고자 한다.
• 한편, 이영희(2014)는 세월호 참사를 분석하면서 기존의 국가 관료에 의한 자연재해 관리·복구 관점에서 더 나아가 ‘재난 시티즌십’을 주창한다. 이는 재난 관련 의사결정에 대한 참여의 권리와 더불어 그러한 참여를 내실 있게 할 수 있는 학습과 성찰, 그리고 자신이 속해 있는 공동체의 재난 위험 문제들에 대한 지속적인 관여 등을 총망라한 개념으로, 자연적·사회적 재난이 일상화된 시대에 시민의 주체적인 당사자활동을 효과적으로 설명한다. 또한, 이철재 외 1명(2020)은 가습기살균제 참사에 대응한 시민운동을 정리하며 사회적 재난의 당사자인 피해자조직을 비롯한 여러 시민조직들의 활동을 주목한다. 전세사기 또한 국가의 제도적 미비가 대규모 피해를 양산한 측면이 있는 점에서 사회적 재난이라는 공감대가 있는 상황에서 이전의 사회적 참사와 시민운동의 관점에서 전세사기 피해자대책위의 당사자 조직운동은 어떤 함의가 있는지 짚어보고자 한다.

Part 3. 연구설계 및 연구계획

1. 연구가설 : “전세사기 피해당사자 조직의 활동으로 인해 국가의 부동산 관련 제도에 변화가 일어났다.”

• 위 가설은 두가지 파트로 나뉩니다.
  1) 피해당사자 조직의 활동이 어떤 것이었는지
  2) 국가의 부동산 제도가 어떻게 변화했는지
  → 이 두가지를 보려면 전세사기 피해자대책위의 활동 및 국가의 여러 기관에서 발행한 공식문서를 통해 제도변화 전후를 비교해주는 것이 중요합니다.

2. 연구전략

1. 데이터 수집 및 유형 분석

1) 피해자대책위 활동 관련 문건 (보도자료, 회의록, 발언문, 피켓, 현수막, 자료집 등)

• 전세사기 시민사회대책위 보도자료
• 전세사기 피해자대책위 블로그

2) 피해자대책위 인터뷰 (녹취파일, 인터뷰내용 정리)

• 녹취록 원본파일 확인
• 인터뷰 정리된 내용으로 아카이브

3) 정부 및 국가 주요기관의 전세사기 관련 문건 (보도자료, 설명자료, 지침 등)

• 정부 (국토부) : 국토부 보도자료 및 설명자료 페이지 검색
• 국회 : 국가법령정보시스템, 의안정보시스템
• 수사기관 : 검찰 발표자료 페이지 검색
• 법원 : 대국민 법원서비스 페이지
• 지자체 : 피해지원센터 전담 페이지 및 지자체 소식 / 조례제정 내용

4) 기타 기관

• 전세사기 관련 보고서 인용
• 언론보도 인용

2. 내용 기록

1) 구글 드라이브에 파일 업로드 및 스프레드시트로 위치 아카이브
2) 문서 작성 및 피해자대책위 및 시민사회대책위 교차검증
3) 시간의 흐름에 따른 분석

• 전세사기 사건 발생일시
• 피해자대책위 활동
• 국가기관 대책/입장 발표
• 제도 변화내용 

3. 연구일정 및 예산

1. 연구일정

2. 연구예산

• 별도 연구예산 없음
• 피해자대책위 인터뷰는 이미 진행

Part 4. 결론

1. 예상 연구결과

• 전세사기 피해자대책위의 결성 이전, 정부는 전세사기 예방에만 초점을 맞춰 대책을 발표했고, 각 기관에서도 비용 감면 및 절차 간소화 등의 간접적인 지원이 주를 이루었다. 피해자들의 연이은 사망 소식과 전세사기 피해자대책위의 결성에 따른 창구 단일화, 시민사회와 정치권과의 지속적인 소통을 통해 전세사기 피해자지원을 위한 특별법 제정 및 관계기관의 대책수립 등 제도적인 변화가 일어난 것이 확인된다. 

2. 예상하는 연구 의의

• 본 연구를 통해 전세사기 문제를 경험한 피해당사자의 조직적인 대응활동을 통해 국가의 여러 제도적인 변화를 이끌어냈다는 점을 입증했다. 문제와 현상에 대한 분석 이전에 피해당사자의 목소리에 귀를 기울이는 것이 문제해결의 시발점이며, 피해당사자가 그저 수동적으로 변화를 받아들인 것이 아니라 변화를 이끌어내는 주체로서 역할한다는 점은 시민운동의 관점에서도 주목할만한 지점이다. 또한, 철거민운동 이후 소강기에 들어간 주거권운동 관점에서 대규모 전세사기 사건과 당사자조직의 대응은 보편적인 주거권 보장요구가 다시 점화되는 계기로 볼수있을 것이다.
• 다만, 전세사기 피해자대책위 활동을 통해 제도적 변화가 일어났다는 점을 확인한다고 하더라도, 피해자의 일상회복을 위한 지원, 가해자 엄중처벌, 전세사기 예방 및 부동산 구조의 근본적인 변화까지 충분히 만들어냈는지에 대해서는 확인이 어렵다. 현재까지의 제도변화가 실효성이 있는지 판단하기 위해서는 시간이 더 필요하기도 하고, 광범위한 영역에 걸쳐있기 때문에 전세사기 피해자대책위에 대한 연구만으로는 충분치 않다는 한계가 있기 때문이다.

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연구원정을 마치며

• 12주간 연구를 배우는 것은 생각보다 쉽지는 않았습니다. 연구논문에 대한 문법을 배우고, 연구를 설계하고, 앞으로 어떻게 연구를 수행할 것인지 짚어보느라 머리를 쥐어짜야했고, 다른 일과 병행하는 것은 만만치 않았습니다.
• 그럼에도, 연구라는 방법론이 문제를 더욱 깊고, 제대로 바라볼 수 있게 한다는 점에서 정말 뜻깊은 시간이었다는 점도 분명합니다.
• 이제 뜨거운 마음으로 모인 광장의 시간을 지나, 차분히 변화를 만들어가도록 함께 노력할 시간이네요. 저도 연구를 통해 더 나은 사회를 꿈꿔보겠습니다.