[연구원정] 전세사기 피해자들의 아픔이 길이 되려면

*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글 입니다.

연구 핵심 질문

“주거불안을 겪은 당사자의 대응활동은 어떤 정책적 변화를 이끌어냈는가? 특히, 전세사기 피해자들은 문제에 어떻게 대응해왔으며, 전세사기가 발생하지 않는 제도변화를 만들기 위해 어떻게 활동을 지속할 것인가?"

1. 왜 이 주제에 관심을 가지게 되었는가?

저는 전세사기 피해자입니다. 딱 3년 전에 계약해서 2021년 11월에 입주한 전셋집은 얼마 지나지 않아 악몽으로 돌변했습니다. 수개월간 여러 지역의 주택을 보러다닌 끝에 권리관계가 깨끗하고, 제게 중요한 우선순위를 갖춘 집을 찾았다고 좋아했는데요. 계약 당시 보증보험 가입을 약속한 임대인 측은 연락이 잘 되지 않았고, 보증보험 가입을 차일피일 미뤘습니다. 그러던 2022년 2월, 불안한 마음에 등기부등본을 확인해보니 계약 당시 없었던 세무서 압류가 걸린 사실을 알게 되었죠.

큰 충격을 받아 임대인에게 전화했지만, 임대인은 별일 아니라는 식으로 서둘러 전화를 끊었고 두번 다시 연락을 할 수 없었습니다. 그리고 시간이 지나 2022년 10월 서울 모 숙박업소에서 지병으로 사망한 것으로 알려졌습니다. 2022년 하반기를 떠들썩하게 만든 1,139채 빌라왕 사망 사건으로 알려져 있습니다. 그리고 전세사기를 인지한지 3년이 다 되어가는 지금도 여전히 문제해결을 위해 분투하는 중입니다.

전세사기를 인지한 다음 여러 기관의 문을 두드리며 보증금을 되찾기 위해 노력했지만, 어디서도 피해자의 말에 귀기울여주는 곳은 없었습니다. 공인중개사, 은행, 지자체, 보증기관, 세무서, 경찰 등 부동산 계약에 직간접적으로 관련이 있고, 비정상적인 계약을 막아줄 것이라 기대하며 손을 내밀어도 이 상황을 제대로 이해하고 도와주지는 않았습니다. 또한, 아무리 피해자의 절박하고 부당한 현실을 알려도, 허술한 법과 제도 속에 할 수 있는 것은 너무나 제한적이었습니다.

그래서 다른 피해자들과 함께 전국 단위의 피해자대책위를 꾸리고, 정부·국회·대통령실 등 책임있는 기관을 수시로 드나들며 대책마련을 촉구하고, 기자회견·집회·온라인 캠페인 등을 통해 전세사기의 실상 알리고, 문제제기를 이어왔습니다. 그렇게 활동한지 1년 반이라는 시간이 지나왔습니다.

 

2. 연구 계기는 이렇습니다.

2024년 10월 기준, 전세사기 피해자로 인정받은 사람은 전국에 2만 2천명이 넘습니다. (국토부 보도자료) 그리고 전세사기로 인해 신체적/정신적 스트레스가 극심한 나머지 세상을 떠난 사례도 8명이나 됩니다. 특히, 국토부 자료에 따르면 피해자의 74% 정도는 40대 미만 청년층인 것으로 파악되는데, 전세사기 피해회복에 수십년이 걸릴지도 모른다는 점을 고려하면 우리 사회의 장기적인 사회경제적 손실을 감당해야하는 중대한 문제이기도 합니다.

그런데, 전세사기가 다수의 피해자가 발생하고 부동산 시장 전반의 불안을 심화시키는 중대한 일임에도 불구하고 질적인 개선이 이뤄졌는지 따져보면 그다지 변화가 없습니다. 피해자를 지원하는 대책은 이전보다 일부 진전된 면이 있지만, 전세사기를 예방하는 제도개선은 별로 이뤄진 것이 없습니다. 예를 들어, 대규모의 보증금 미반환이 발생한 배경에는 비아파트(ex : 빌라, 오피스텔) 주택의 집값 대비 전세가격이 과도하게 높다는 점이 중요하게 작용했습니다. 2020년 전후에는 집값이 2억인데, 전세가격이 2억원이거나 그 이상이 되는 깡통전세 계약이 속출했습니다. 부동산 경기가 계속 상승할 것으로 전망하면서 임대인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 것이 불가능한 이상한 계약이 만연했던 것이죠. 느슨한 보증보험 가입기준과 전세대출은 전세가격을 뻥튀기하는 역할을 했고, 임차인이 애써 모은 돈과 임차인 명의로 대출받은 보증금은 임대인의 쌈짓돈이 되어 어디에 어떻게 쓰였는지도 모르는 상황이 벌어졌습니다. 계약종료일에 보증금을 돌려받기로 했지만, 임대인에게 연락해보면 후속 세입자가 구해지지 않아 돈을 돌려주지 못한다며 알아서 하라는 황당한 상황이 부동산 관행으로 포장되기도 했습니다. 지금도 이 문제에 대한 근본적인 제도개선은 이뤄지지 않았고, 임차인을 보호하기는 여전히 어렵습니다.

이외에도 시스템이 제대로 정비되지 않아 전세사기 피해를 더 키운 것을 여러가지 보게 되면서 들었던 의문은 ‘지금껏 이런 문제를 정말 몰랐을까? 이전에는 이런 문제가 없었던 건가?’라는 점이었습니다. 이런 의문을 여러 활동가, 학자, 정치인에게 공유하면 ‘사실 주거 문제로 이렇게까지 활발하게 논의되고, 대책이 빠르게 마련된 전례가 없다’는 말을 듣곤 했습니다. 사람이 사는데 이렇게 중요한 것이 주거 문제인데, 제대로 다뤄진 적이 없다니 꽤 충격이었던 기억이 납니다. 지금 당면한 전세사기 문제해결을 위해 피해자대책위 활동을 하게 되었지만, 이 활동이 나중에는 생각보다 중요한 사례가 될수도 있겠다는 생각도 들었습니다.

동시에, 전대미문의 전세사기 대란 속에서 피해자대책위가 어떤 활동을 해왔고, 무슨 의미가 있는지 빠르게 정리할 필요가 있다고 느꼈습니다. 전세사기 피해자들은 전재산을 빼앗기고, 대출상환 압박과 강제퇴거의 위협, 관리되지 않는 주택 문제 때문에 하루하루 절박합니다. 게다가, 피해자대책위 활동을 하며 문제해결에 앞장서는 분들은 시간적, 체력적으로 장기간 희생하고, 생계 활동에 지장을 받기도 합니다. 문제가 해결되는 대신 악화되는 것을 지켜보며 효능감을 잃은 채 지쳐가는 것도 많이 느낍니다. 전세사기를 처음 인지하고 활동한 기록을 정리하고, 앞으로 어떻게 해나가야할지 짚어보는 것이 필요하겠다고 느끼기도 했습니다.

 

3. 무엇을 연구할 것인가?

전세사기 대란이 벌어진지 2년이 되면서 우리 사회는 전세사기에 대해 많은 것을 알게 되었습니다. 피해자들의 참담한 현실을 다룬 사례집도 나왔고, 전세사기 피해자를 지원하기 위한 방안도 미흡하지만 진일보하기도 했습니다. 최근에는 전세사기를 방지하기 위해 어떤 제도적 개선을 해야할지 전문가들의 보고서가 나오기도 했습니다.

귀중한 자료가 나오더라도, 결국 이런 것들을 실질적인 변화에 이르도록 관철시키는 힘은 당사자에게서 나온다고 생각합니다. 문제를 가장 잘 체감하기도 하고, 같은 아픔이 다시는 반복되지 않으면 좋겠다는 절박한 마음이 변화를 이끌어내기 때문일 것입니다. 실제로, 전세사기 피해자를 지원하는 특별법과 지원대책을 마련하는 과정에서도 피해자가 본인의 사례를 드러내놓으면 조금이나마 진전을 보이는 것을 경험하기도 했습니다.

그런 면에서 이런 사태의 한가운데 있는 전세사기 당사자들, 구체적으로는 피해자대책위의 활동과 역할을 조명하고, 향후 과제를 진단해보는 것은 앞으로의 전세사기 문제해결에도 중요한 일이라고 생각합니다. 저는 피해자대책위에 소속되어 있지만, 한발자국 떨어져서 지금까지의 활동은 어떠했는지, 그리고 이전의 주거불안 사례를 경험한 당사자들의 대응과 구별되는 특성이 있을지 알아보고자 합니다. 또한, 피해자대책위가 앞으로도 문제해결 활동을 지속하기 위해 어떤 과제가 있을지 정리해보려고 합니다.

특히, 전세사기 피해자의 74% 가량은 청년층 전세사기 피해자인데, 제도개선 및 문제해결을 위한 청년층의 참여도는 오히려 장년층에 비해 떨어진다고 느낄 때가 많습니다. 실제로 전세사기 문제해결을 위한 피해자대책위 활동은 어떻게 이뤄지고 있고, 청년층의 참여는 정말 떨어지는 것이 맞을까요? 피해자들이 공통의 문제해결을 위해 피해자대책위에 더 활발히 참여하도록 하려면 어떤 노력이 필요할까요? 검증가능한 연구영역일지 모르겠지만, 이 문제도 한번 짚어보려고 합니다.

이 연구를 위해 다음 가설을 가지고, 리서치를 해보려고 합니다.

<가설>

1) 주거불안 사례(보증금 미반환 포함)는 이전에도 존재했으나, 모든 사례가 제도 변화를 만든 것은 아니다.

2) 제도 개선을 이루기 위해서는 당사자들의 꾸준한 문제제기가 필수적이다.

3) 40세 미만 청년층 전세사기 피해자는 40세 이상 중장년층 전세사기 피해자와 구별되는 특성이 있다.

4) 전세사기가 관련 근본적인 제도개선을 위해서는 전세사기 피해당사자 다수인 청년층의 피해자대책위 활동을 유도해야한다.

 

<리서치 과제>

1) 이전의 주거불안, 보증금 미반환 사례는 무엇이 있었고, 당사자들은 어떻게 대응했는가?

2) 주거불안 당사자들의 대응으로 제도변화를 이끌어낸 사례가 있는가?

3) 전세사기 피해자대책위 구성현황과 대응 활동 정리하기

4) 전세사기 피해자대책위에는 청년층 피해자가 얼마나 참여하고 있는가?

5) 40세 미만 청년층은 40세 이상 중장년층과 구별되는 세대 특성이 있는가? 그 특성은 청년층 전세사기 피해자의 피해자대책위 활동 참여에 대해 설명해줄 수 있는가?

 

4. 기대하는 것, 그리고 우려되는 점

국토교통부의 전세사기 피해자 인정추이를 보면 문제가 진정될 기미가 보이지 않습니다. 앞으로도 몇 년간 전세사기 문제는 우리 사회의 고질적인 주거불안 사례로 남아있을 것 같습니다. 하지만, 피해를 입은 당사자에게는 너무나 치명적인 결과를 초래하기 때문에 더 이상 피해가 발생하지 않도록 법과 제도를 반드시 정비해야 합니다. 아쉽게도, 국회나 정부에서 전세사기를 예방하고 세입자의 주거권을 보장하기 위한 논의는 찾아보기 어렵습니다. 이런 상황에서 틈을 만들고, 근본적인 변화는 당사자들의 조직된 활동이 꾸준히 이어질 때 벌어지는 것 같습니다.

이 연구를 통해 지난 전세사기 피해자대책위 활동을 정리해보고, 향후 피해자대책위 활동을 장기간 지속하기 위해 어떤 과제가 있을지, 특히 전세사기 피해가 극심한 청년층이 직접 활동을 이어가기 위해 어떤 부분을 신경써야할지 고민해보려고 합니다.

거창한 계획을 세웠지만, 우려되는 지점 또한 있습니다. 가장 큰 것은, ‘전세사기’라는 문제 그 자체보다 당사자 운동, 피해자대책위 활동에 초점을 맞추면서 연구가 궤도를 이탈할 수 있겠다는 우려입니다. 청년층의 시민운동 참여는 다소 추상적이고 범위가 넓을 수 있어 연구범위를 잘 설정하는 것이 중요하겠다는 생각도 듭니다. 그리고, 이전의 주거불안 사례와 제도적 개선에 대한 선행연구가 얼마나 되어있을지 잘 알지는 못하는데, 자료 수집과 사례자 연결 등에서 난항을 겪을수 있겠다는 생각도 듭니다.

여러 고민과 숙제를 떠안겠지만, 앞으로 12월까지 연구에 대해 다양한 관점에서 치열하게 고민해보겠습니다. 응원해주세요!