안타깝게도 그렇지 않습니다. 전세사기 특별법이 시행된 이후에도 전세사기 피해를 확인한 피해자가 스스로 목숨을 끊는 일이 발생했습니다.    전세사기 피해자를 돕기위한 특별법이 만들어졌음에도 왜 대전 전세사기 피해자 사망 사건 같은 안타까운 일이 벌어지는 것일까요? 이번 대전 피해자 사망 사건 외에도 다수의 피해자들이 전세사기 특별법이 소용없다고 말합니다. 그 이유는 무엇일까요?   피해자로 인정받지 못하는 사각지대 1 : 4가지 요건을 충족하지 못하는 피해자.   우선 특별법이 제시하는 4가지 요건을 충족하지 못해서 전세사기 피해자로 인정받지 못하는 피해자들이 있습니다.   더불어민주당 전세사기 고충센터에서 전세사기 고충을 접수한 분들 900여명을 대상으로 법 개정 이후인 6월 22~27일(6일간) 온라인 설문을 진행하였습니다. 총 425명의 응답을 토대로 이야기를 이어가겠습니다.   임대인이 연락이 두절되거나, 계약 도중 임대인이 변경되는 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입은 사람들 중 전세사기 특별법이 인정하는 피해자 요건 4가지를 모두 만족하는 사람의 비율은 78%에 그쳤습니다.   상당한 보증금 피해를 입었음에도 불구하고 전세사기 특별법이 규정하는 피해자로 인정받지 못해서 구제 대상에서 제외되는 비율이 이번 설문에 따르면 20%가 넘는 것입니다.  전세사기 피해에 대한 조사가 없는 상황이기에 피해규모를 추정할 수 밖에 없는데, 최근 KBSx연세대연구팀은 전세사기 피해자가 2만 6천명에 달할 것으로 추정했습니다. 이 자료를 토대로 본다면 전세사기 피해를 당했지만 전세사기 특별법의 피해자로 인정되지 않는 피해자가 5천 200명에 달할 것으로 추정됩니다. 피해자로 인정받지 못하는 사각지대 2 : 똑같은 피해를 당했어도 21년 6월 이전에 피해를 입은 피해자는 제외   전세사기 특별법이 제시한 피해자 요건 4가지를 충족하더라도 21년 6월 이전에 전세사기 피해를 입은 피해자는 특별법 상 피해자로 인정되지 않습니다. 시기에 따른 사각지대입니다.   시기에 따른 사각지대도 상당한 규모일 것으로 추정합니다. 전세사기 범죄는 최근에 갑자기 발생한 사건이 아닙니다. 필자는 10년 전인 2013년 7월에 전세사기 피해를 입은 20대 중반의 청년을 만난 적이 있었습니다. 필자가 만난 1개 건물의 전세사기 사건이 아니더라도 2019년에 발생한 대규모 전세사기 피해를 떠올려보면 21년 이전에 발생한 전세사기 사건의 규모도 적지 않을 것으로 예상합니다. 똑같은 전세사기 피해를 당했음에도 특별법 제정 1,2년 전에 피해다를 당했다는 이유로 아무런 지원을 받지 못하는 피해자가 발생하는 것입니다.   피해자로 인정받지 못하는 사각지대 3 : 보증금 반환은 가능할 것으로 예상하지만 보증보험을 통한 보증금 수령, 경매 진행 과정에서 피해가 발생하는 피해자   앞서 언급한 피해자에 비해 피해의 규모는 적지만, 전세사기를 당하고 피해를 구제하는 과정에서 발생하는 고금리, 경매 비용 등을 홀로 감당하는 분들이 계십니다.   보증금 피해는 없는 것이니 지원해주긴 어렵다는 주장도 있을 수 있지만, 보증 보험을 수령하는데 짧게는 2개월, 길게는 6개월 이상이 걸리기도 합니다. 경매를 넘겨서 보증금 반환 받아야 하는 경우에는 그 기간이 길게 2년이 넘게 걸리기도 합니다. 보증금을 돌려받기까지 걸리는 기간동안 대출금에 대한 이자를 지불해야 하고 관련 절차를 진행하기 위해 법률, 행정적 절차에 들어가는 비용도 존재하는 것이 사실입니다.   따라서 보증금 반환 과정에서 경제적 부담과 어려움을 겪는 전세사기 피해자를 위한 별도의 조치를 강구할 필요가 있습니다.   전세사기 특별법 구제책의 사각지대 : 다가구 주택, 불법건축물 거주자   특별법상 전세사기 피해자로 인정된다 하더라도 피해자의 주거형태, 경제적 상황에 따라 아무런 도움을 못 받는 사각지대도 존재합니다.   주택 유형에 따른 사각지대 1 : 불법건축물   근린생활시설, 상업용 오피스텔, 불법 개조 건축물에 거주하면서 전세사기를 당한 피해자는 사실상 전세사기 특별법의 지원이 소용없는 경우가 대부분입니다.   왜 불법건축물이라 불리는 주택에 살았냐고 피해자에게 질문할 수 있지만, 불법건축물이라 분류되는 주택도 모두 공인중개사를 통해 공식적으로 거래되고, 심지어 전세자금 대출을 공식적으로 받기도 했던 주택들입니다. 그러니 불법건축물 거주 피해자 입장에선 “해당 주택을 거래할 때 잘못되었다는 안내를 받은 것이 아니라 공식적으로 소개 받고 임대차 계약도 정상적으로 진행한 계약”이라고 억울함을 호소하는 것입니다.   이번 전세사기 특별법이 제정되면서 마련한 주요한 전세사기 피해자 지원책은 두 가지로 요약됩니다. 하나는 해당 주택이 경매될 시 전세사기 피해자가 그 주택을 낙찰 받을 수 있도록 경매시 ‘우선매수권’을 피해자에게 부여하는 것입니다. 둘째는 전세사기 피해자가 거주하고 있는 주택을 낙찰 받지 못할 시 정부가 대신 매수해서 공공임대주택으로 전환하여 해당 피해자에게 공공임대로 제공하는 것입니다.   이 두 가지 지원책이 불법건축물에 거주한 전세사기 피해자에겐 적용될 수 없습니다. 하나 하나 살펴보겠습니다.   첫째로 정부는 불법건축물을 매입하지 않겠다고 밝히고 있습니다. 전세사기 피해자의 주택이라 하더라도 불법건축물은 매입하지 않겠다고 하니, 해당 주택은 공공임대주택으로 전환되어 전세사기 피해자에게 공급될 수 없는 것입니다.   둘째로 우선매수권 부여는 피해자가 선택하기 어려운 선택지입니다. 불법건축물은 매입하여 주거용으로 쓸 경우 이행강제금 등 추가적인 비용을 매년 지불해야 합니다. 안그래도 경제적 피해를 입어 어려움을 겪고 있는 피해자에게 추가적인 비용이 발생하는 대책은 사실상 무용한 것입니다.   이 같은 경우에 정부는 ‘긴급주거지원’ 정책으로 인근에 있는 공공임대주택에게 전세사기 피해자가 거주할 수 있겠다고 밝혔습니다만, 최근 확인된 사례를 보면 제대로 작동할 수 있을지 걱정스러운 것이 사실입니다.   필자가 7월 전세사기 피해자 간담회에서 확인한 사례가 있습니다. 부산에 전세사기 피해를 입은 피해자에게 정부는 ‘긴급주거지원’ 정책으로 공공임대주택을 제공하였습니다. 그런데 공공임대주택의 위치가 서울 양천구에 있는 주택을 제공하였다고 합니다. 피해자는 부산에 거주하고 싶었지만 집에서 당장 쫓겨나게 된 상황이었기 때문에 울며 겨자먹기로 서울로 가게 된 것입니다.   이처럼 정부의 ‘긴급주거지원’ 정책이 운영되고 있다면 이는 불법건축물 전세사기 피해자에게 적절한 대안이 될 수는 없습니다.   결과적으로 불법건축물에 거주하며 전세사기를 피해를 입은 피해자에겐 현행 전세사기 특별법은 도움이 되지 못하고 있습니다.   주택 유형에 따른 사각지대 2 : 다가구 주택 거주자   다가구 주택 거주자의 경우도 위의 불법건축물 거주자와 유사하게 전세사기 특별법의 지원책에 사각지대에 놓여있습니다.   다가구 주택은 호별로 매매가 불가능하고 건물단위로 매매가 가능합니다. 그렇기 때문에 전세사기 피해자가 경매시 우선매수권을 부여받는다 하더라도 건물 전체를 사야하는 상황입니다. 수십 억 원에 달하는 건물을 살 수 있는 피해자는 없습니다.   또한 정부는 다가구 주택을 매입하여 공공임대로 전환하는 것에 소극적입니다. 이와 관련해 정부가 다가구 주택을 매입하지 않겠다고 명시적으로 밝힌 것은 아니나, 정부 관계자들을 인터뷰해보면 다가구 주택은 개별 임차인들의 동의를 다 받아야 하기 때문에 매수하기가 쉽지 않다고 말하고 있습니다.   결과적으로 다가구 거주 전세사기 피해자에게 우선매수권, 피해주택 매입 후 공공임대 전환은 모두 소용이 없는 상황인 것입니다.     이번 글에서는 전세사기 피해자로 인정받지 못하는 사각지대, 전세사기 지원책의 사각지대를 짚었습니다. 앞서 언급한 사례 외에도 전세사기 특별법 상 사각지대는 계속 보고될 것이라 생각합니다. 전세사기 특별법이 제정되는 과정에 피해자들의 이야기가 충분히 반영되지 못했기 때문입니다. 끝으로 전세사기 특별법은 논의가 끝난 것이 아니라 완성되는 과정에 있습니다.   여야는 전세사기 특별법을 제정하며 추가적인 피해 상황을 확인하고 올해 12월에 국회에서 개정 논의를 하기로 합의했습니다. 제대로 된 특별법 개정 논의를 위해선 피해자 조사가 전제되어야 합니다.    정부는 전세사기 피해 현황을 확인하기 위해 전수조사를 진행해야 합니다. 그래야 국민과 피해자가 납득할 수 있는 법 개정 논의가 가능할 것입니다.   앞으로도 많은 관심 부탁드립니다. 다음 주엔 전세사기 특별법 개정 방향에 대한 글로 다시 찾아뵙겠습니다.  

전세제도의 득과 실 일시에 목돈을 맡기고 2년의 사용권한을 빌리는 전세제도는 한국과 어깨를 견주는 OECD 선진국에서 찾아보기 힘든 제도이다. 최근에는 전세제도가 대한민국 주거문제의 원흉으로 비난받고 있지만 전세제도가 지난 수십년간 대한민국의 대표적인 주거 유형의 위치를 유지하고 있는 이유는 전세제도가 임대인과 임차인에게 효용가치가 있었기 때문일 것이다. 전세제도의 대표적인 장점으로는 ‘월세에 비해 저렴한 주거비’와 ‘월세에서 자가로 가는 주거사다리 역할’이다. 실제로 한국은 OECD 선진국 중 가처분소득 대비 주거비 지출 비율이 가장 낮은 수준이다. <그림 1>   OECD 국가별 가구소비 지출 대비 주거비 지출 비율 서구 선진국에서 보증금은 1-2개월치 월세 수준이기에 사실상 보증금은 없다고 보아야 한다. 순월세다 보니 소득에서 20-30% 가량이 주거비 지출로 나간다. 하지만 한국은 일시에 목돈을 맡기는 전세가 임차 주거 유형의 절반 가량을 차지하면서 주거비 지출 비율을 대폭 떨어뜨리는데 기여했다. 주거비 지출로 나가는 비용을 절감할 수 있기에 월세 거주자보다 빠르게 저축을 늘려 목돈을 만들기가 상대적으로 수월했고 전세보증금은 내집마련의 종잣돈이 되어 월세주택에서 자가주택으로 가는 주거사다리의 중간 다리 역할을 충실히 수행하였다. 경제성장속도가 가파르던 1970-80년대 개발도상국 시절의 대한민국은 고성장, 고금리를 유지하고 있었기에 임대인 역시 세입자의 전세보증금으로 부동산에 투자하거나 은행에 넣어 쏠쏠한 이자수익을 얻을 수 있었다. 가계금융이 발달하지 않았던 개발도상국 시절의 대한민국에서 전세제도는 가계금융에 유동성을 공급하고 임차인의 주거안정과 내집마련의 종잣돈 역할을 하며 임대인과 임차인에게 실익을 주었기에 서구 선진국에서 찾아보기 힘든 전세제도가 지금까지 존속될 수 있었다. 그랬던 전세제도가 지금은 대한민국 주택시장을 교란시키는 원흉이 되었다. 지난 문재인정부에서 경험했던 것처럼 주택가격 상승기에는 전세보증금이 갭투기의 종잣돈이 되어 주택시장에 유동성을 공급하여 주택가격을 급등시켜 무주택서민들의 내집마련을 더욱 어렵게 만들었다. 주택가격 하락기인 현재 윤석열정부에서는 주택가격보다 전세가격이 더 높은 깡통전세는 무주택서민들의 피눈물을 흘리게 하는 전세사기의 토대가 되고 있다. ‘그때 그시절’에는 임차인에게 내집마련의 주거사다리가 되고, 주거비 지출을 낮추어 주었던 전세제도가 지금은 왜 악순환의 고리가 되었을까? 전세제도는 그대로이지만 전세제도를 둘러싼 배경과 조건이 바뀌었기 때문이다. 전세제도가 특별한 부작용없이 장점을 발휘하던 상황에서 전세제도의 부작용이 본격적으로 터져나오는 상황으로 바뀌게 된 이유는 아이러니하게도 전세주택에 대해 정부가 지원을 강화하였기 때문이다. 정부의 전세 과잉보호가 만들어낸 시장 왜곡 전세주택에 대한 정부의 지원이 본격적으로 시작된 시점은 2008년 글로벌 금융위기 이후이다. 2008년 이전까지 가파르게 상승하던 주택가격은 글로벌 금융위기를 겪으면서 주택가격에 낀 거품이 붕괴하면서 주택가격은 하락하고 시세차익 기대감이 사라지면서 주택을 매입하려던 가구는 대폭 줄고 임차로 머무르는 가구가 대폭 늘어나면서 전세가격이 치솟기 시작했다. 2008년부터 2014년까지 주택시장 침체기에 ‘전세대란’ 문제가 주요 주거이슈로 등장하면서 그전까지는 찾아보기 힘들었던 은행의 전세자금대출이 2008년에 도입되었고, 2013년 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인의 전세보증금을 보호해주기 위한 전세보증보험 상품을 출시하였다. 주택시장 침체기인 이명박, 박근혜정부 시절 무주택서민인 전세임차인을 보호하고 전세보증금 마련을 돕겠다는 명분으로 시작된 전세자금대출과 전세보증보험은 문재인정부 시절에 대출규모와 보증보험 보호 한도를 대폭 늘리면서 사실상 전세주택은 목돈이 있는 사람들이 선택하는 임차유형이 아니라 목돈이 없더라도 누구나 다 받을 수 있는 임차유형이 되었다. 주택가격의 80-90%까지 월세보다 대폭 저렴한 낮은 이율의 전세자금대출이 나오고 주택가격을 상회하는 전세보증금까지도 100% 전세보증보험으로 보호해주겠다고 하는데 전세를 선택하지 않는 것이 이상한 선택인 세상이 되고 말았다. 시중은행에서 전세자금대출을 취급하기 전인 2008년 이전에는 전세보증금은 부모의 지원을 받거나 자신의 저축을 통해 조달해야 했다. 임대인이 전세보증금을 올리고 싶어도 임차인이 전세보증금을 조달할 수 있는 여력의 한계가 뚜렷했기에 전세가격이 가파르게 상승하기 어려웠다. 하지만 은행의 전세자금대출 상품이 출시된 이후 은행의 전세자금 대출금 전체에 정부가 보증을 서주면서 은행도 위험부담없이 전세자금대출을 남발했다. <그림 2> 전세자금대출 잔액 추이 전세자금대출을 통해 전세보증금 마련이 수월해지면서 전세보증금은 가파르게 상승하기 시작했다. 2010년대 후반부터는 저층주거지의 다세대주택, 오피스텔에서 전세보증금이 매매가격과 같거나 매매가격을 상회하는 주택들이 나타나기 시작했다. 일반적으로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 거주 주택의 경매를 통해 전세보증금을 회수해야 하기에 매매가격에 근접하거나 상회하는 주택은 거래가 되기 쉽지 않다. 하지만 2020년 전후로 거래된 신축 다세대주택의 대다수는 전세보증금이 매매가격과 같거나 상회하였다. 시장논리로는 이해할 수 없는 현상이 나타난 이유는 공공기관이 주택가격의 100%까지 전세보증금을 보호해주는 전세보증보험에 기인한다.  전세자금대출과 전세보증보험을 통해 무주택서민의 재산을 보호하고 전세주택에 거주하는 서민들의 주거안정을 꾀했던 정부의 선의는 결과적으로 주택가격을 폭등시키는 마중물을 지원하고 전세사기로 청년, 신혼부부들의 전재산을 잃게 만드는 지옥을 만들고 말았다. 문재인정부 시절, 부동산시장으로 흘러들어가는 유동성을 막고자 만든 각종 대출규제에도 불구하고 전세자금대출이라는 커다란 구멍이 뚫려있어 전세자금대출로 부풀려진 전세보증금은 주택가격 폭등의 마중물이 되었으며, 주택가격 하락기에 들어서면서 깡통전세는 폭탄이 되어 무주택서민들의 재산을 강탈하는 전세사기의 토양이 되고 있다. 전세주택에 대한 정부의 어설프고, 대증적인 처방이 전세가격과 주택가격을 급등시켜 무주택서민들의 내집마련을 어렵게 만들고 전세사기에 취약한 구조를 만들었을 뿐 아니라 전세보증보험의 90% 이상을 취급하는 주택도시보증공사에서 발생한 대규모 손실 역시 국민들의 혈세로 막아야 하는 상황이 벌어졌다.   임대차시장 선진화를 위한 첫단추 : 전세 인센티브 축소 전세제도가 임차인의 주거를 안정시키는 획기적인 제도라면 주택문제로 골머리를 썩이는 서구 선진국들이 한국의 전세제도를 왜 도입하지 않았겠는가? 선진국 중 어디도 모방하지 않는 이유는 그 나름의 한계와 문제가 있기 때문이다. 만약 정부가 인위적으로 전세주택에 대한 인센티브를 제공하지 않았더라면 여타 선진국처럼 한국에서도 전세주택의 비중은 줄어들고 월세 주택의 비중이 늘어나는 자연스러운 흐름을 맞이했을 것이다. <그림 3> 주택 점유 형태별 추이 왜곡된 전세시장을 정상화시키기 위해서는 전세주택에 대한 정부의 과잉보호를 줄여야 한다. 전세자금대출에 대한 정부의 보증한도와 전세보증보험에 대한 정부의 보호한도를 주택가격의 50-70% 수준으로 차츰 낮추어 가야 한다. 전세주택에 대한 정부의 지원이 줄어들면 그만큼 임차인들의 주거비 지출 부담은 늘어날 것이다. 임차인들의 늘어나는 주거비 부담은 월세에 대한 지원과 전세주택을 대체할 수 있는 지분공유형, 토지임대부 분양주택과 같은 중간형 주택 모델을 적극적으로 공급하는 방식으로 풀어나가야 한다. 월세 거주자는 ‘소작농’이라는 과도한 편견도 깰 필요가 있다. 자기자본도 전혀 없고 주택에 대한 운영관리 역량도 전혀 없이 수십, 수백채의 주택을 보유하며 시세차익을 얻기만을 기다리는 '악덕 지주'같은 한국형 임대사업자가 나타나는 원인은 집값과 비슷한 수준의 전세주택이 너무 많기 때문이다. 월세 중심으로 임대차시장이 재편되어야 운영관리 역량이 있는 임대사업자들이 양산될 수 있다. 전세제도의 부작용을 없애고 임대차시장의 정상화를 위한 첫단추는 과도하게 전세주택에 대한 정부의 과도한 인센티브를 줄이는 것에서부터 시작해야 한다.

 하루 종일 비가 내렸던 7월 18일, 여의도 국회 의원회관에서는 ”전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼”이 열렸습니다 . 국회 더불어민주당 박상혁 의원, 김병욱 의원, 오기형 의원, 허영 의원이 주최하고 대전환포럼, 더불어민주당 전세사기고충센터, 사회적협동조합 빠띠가 공동주관 했는데요. 전문가 발제는 ‘전제사기 피해자 대상 여론조사와 결과분석’를 실시한 권지웅 센터장, 마찬가지로 ‘피해자 심층인터뷰’를 실시한 김광중 변호사, 세종대 임재만 교수의 ‘전세사기 대응 정책대안’을 중심으로 진행됬습니다. 이후 전문가 박준 교수, 김준우 교수, 정윤남 교수와 함께 토론을 이어나갔는데요. 특별법을 중심으로 여론조사⋅심층인터뷰 결과를 자세하게 공유했고, 피해유형과 피해자 입장, 피해자를 둘러싼 상황 및 인식에 대해 공감하며 이날 토론은 피해자의 지원, 구제 방안을 넘어서 우리 사회의 주거정책 전환에 대한 논의까지 이어졌습니다.     여기서 ‘전세사기 특별법'은 정확히 무얼 말할까요? 이번 년도 6월부터 시행된 이 법은 전세사기 피해자를 보호하기 위한 법률로 정식명칭은 <전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법>입니다. 전세사기 피해지원위원회를 통해 결정된 피해자들에게 경매⋅공매 절차, 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로서 피해 최소화, 주거불안 해소 및 안정을 도모하기 위해 제정되었는데요. 특별법 지원과 관련해 간단히 정리해보면 ▲경매⋅공매 우선매수권 행사, ▲낙찰 주택에 대한 구입자금 대출 지원, ▲낙찰 형편이 되지 않는다면 우선매수권을 한국토지주택공사(LH)에 양도하고 LH가 경매에서 낙찰한 집에서 거주하는 공공임대 형식의 방안 등이 있습니다. 다만 ▲피해주택이나 채권을 공공이 매입하고 추후 구상권을 청구하는 ‘실질적 피해자 구제’ 방안은 보이스피싱과 같은 다른 피해 사건과의 형평성 문제가 발생할 수 있다는 측면에서 입법 초기, 국토부와 여당의 문제제기로 제외됐습니다. 포럼을 주최한 4인의 국회의원을 비롯 전문가들은 입을 모아 말했습니다. 특별법에 대한 점검으로 이미 많은 한계점을 노출하고 있음에, 보다 피해자 중심의 실질적인 법제도 보완 개정이 필요하며 지속적인 관심과 감시, 점검, 그리고 끝까지 해결하려는 노력이 필요하다고요. 나아가 근본적인 우리 사회 주거안전망에 대한 점검과 금융시스템 차원에서 향후 주거부채가 가져올 영향에 대해 고민할 필요가 있음을 강조했습니다.   피해자를 외면하는 특별법 권지웅 센터장은 전세사기고충센터에 피해⋅고충 접수한 피해자 900명 중 약 430명의 피해자를 대상으로 여론조사를 실시했습니다. 그 조사 결과에 따르면 전세사기 피해에는 주택의 형태와 사기 유형, 피해자 상황에 따라 다양한 피해모형이 존재하며, 이와 과련해 개별 특성을 고려한 맞춤형 정책이 필요한 상황으로 보입니다. 더욱이 전체 피해모형을 정확히 인지하지 않은 상황에서 제정된 특별법에는 한계가 있을 수 밖에 없는 근본적인 원인으로 꼽히고 있고요. 응답자 85% 대다수가 관련 법제정에 피해자 의견이 반영되지 않았다고 보고, 다수가 지원에 대한 효과성을 체감하지 못했다고 답했습니다. 그간 마련된 정부의 대책이 한참 진행 중인 사안임에도 피해자 당사자들이 쉽게, 혹은 체계적으로 전달 받지 못하는 상황은 정확한 정보가 신뢰감있게 전달되지 못하고 있는 현실이라며 권 센터장은 꼬집어 말했습니다. 전혀 도움되지 않는 대책으로 꼽은 방안들은 ▲우선 매수권 부여(다가구, 근린생활시설 형태는 사실상 이용이 어려움), ▲최우선 변제금 무이자 전세대출(해당시 모두 무이자가 아니라 소액임차인 대상), ▲긴급복지지원(피해자 대부분이 경제활동인구, 1인가구 기준 월소득 150만원 이하 해당), ▲심리상담지원(이용시간대 평일 낮시간, 근로자 이용 어려움. 일회성 지원) 등 입니다. 참고로 주요 피해 연령층를 특정하면 대다수 20대~30대가 70%를 차지(40대까지 넓힐 경우 90%)하고 있으며, 피해자 평균 피해규모는 약 1억 1천만에, 빚 7천~8천에 이르고 있어 연령을 고려하면 전재산에 가까운 규모의 피해를 입은 것으로 드러났습니다. 권 센터장은 발제를 맺으며 피해유형이 다양하기 때문에 사각지대 해소 등 맞춤형 세밀한 피해구제, 지원방안이 필요할 것으로, 이를 위해 정부 차원의 피해자 전수조사 실시가 매우 중요하며 현장에서 정책이 구현되는지 확인할 수 있는 절차, 피해지원단과 피해자가 원활한 소통을 할 수 있는 경로를 만들고, 직접 피해 지원 및 구제 방안이 필요하다고 강조했습니다.   피해자 지원은 빚 더하기 빚으로 김광중 변호사는 심층인터뷰를 진행했는데요. 인터뷰 대상자로 20대~40대가 참여한 상황은 위 여론조사 결과에서도 확인할 수 있듯이 청년세대, 자산형성시기에서 대표적으로 나타나는 피해현상으로 볼 수 있었습니다. 인터뷰 결과를 통해 나타나는 피해자의 주요 공통인식을 정리해보자면 ▲아무도 책임지지 않는 나라에서 더이상 결혼, 나아가 출산에 대한 계획을 세우기 어려움. ▲피해자가 되는 순간부터 일상의 삶을 영위하는 것이 고통이며, ▲모든 초점은 대출을 정리하는 것에 몰두, ▲사법기관을 통한 고소고발 시스템이 작동하지 않는 사법 불신, ▲전세사기피해지원센터나 소관부서의 원활한 대처 및 답변에 신뢰성이 없어 행정시스템에 대한 불신, ▲공인중개사의 역할과 책무, 신뢰성 부재 등으로 요약해 볼 수 있었습니다. 전세사기 특별법에 관한 문제점이 속속히 드러나고 있고 있지만, 피해자들이 법의 문제점을 잘 모르는 경우도 많습니다. 관련 기관이나 지원조직에 상담을 해도 마찬가지고요. 결국 새로 대출을 받아서 해결하는 방안으로, 임차인에게 대출을 더 해주고 문제의 고리를 끊어내는 것이 아닌가. 피해에 대한 범죄 은닉수익 환수, 구제 및 지원은 없고 개인 스스로 온전히 떠안아야 하는 것이 피해자들이 갖는 생각입니다. 나아가 사기피해를 경험하지 않았어도 우리나라에서 임차인으로 살아가려면 상당히 많은 부동산 계약 등에 관한 지식이 필요하고, 전세제도는 발전한 금융산업 시스템에 비해 아직도 40년 전의 시스템을 유지하고 있다는 것. 그리고 그 시스템이 주는 장점보다 단점과 리스크가 더 많은 지금의 시점에서 “보증금 반환을 임대인 리스크에게서 절연해 내고, 임차인 중심의 전세제도로 바껴야 한다”, “전세사기 문제 이상의 근본적인 개혁이 필요하다”고 밝혔습니다.   보증금 돌려받기 힘든 피해 임차인에게 지금 당장 할 수 있는 대안 세종대 임재만 교수는 ‘전세사기 대응 정책대안’을 중심으로 발표했습니다. 충분하지는 않지만 임차인의 보증금 손실을 최소화하자는 측면에서 공공 금융기관을 중심으로 선순위채권과 보증금 반환 채권 매입에 대한 의견을 주셨는데요. 우선 보증금 반환 채권 즉 세입자가 갖고 있는 보증금 반환 채권을 한국자산관리공사 등 공공 금융기관이 매입해 집단적 문제해결이 가능할 수 있도록 임차인의 지위를 양도 받는, 지위 승계와 관련한 말씀을 주셨고요. 두번째로 선순위 채권 할인매입에 대해 간략히 설명해 주셨습니다. 경⋅공매가 진행되면 선순위 채권에 따라 보증금이 배당되는데 피해자가 후순위로 밀릴 경우 받을 수 있는 보증금이 낮거나 없어진다는 점이 있습니다. 이럴 때 한국자산관리공사 등이 금융기관이 가져갈 선순위 채권을 할인 매입하여 가져감으로서 피해자에게 보증금 일부를 보전해 줄 수 있다고 합니다.(참고로 금융기관은 재무 건전성 관리 등으로 BIS 비율 관리를 위해 부실채권을 제3기관으로 이전함) 임 교수 역시 전세제도 개선 및 개혁이 매우 중요하고 지금이 가장 적기라고 공감해주셨는데요. 전세권의 물권화만 되어도 전세사기에 대한 상당 부분 리스크 관리가 될 것으로 덧붙여 주셨습니다. #1.전세권 : 임대차 계약에 있어 정상적인 보증금을 지급하고 임대인의 동의하에 임대인의 부동산 등기부등본에 금액과 기간을 기재하여 등기로 등록하는 물권(배타적 효력 발생) #2.채권의 물권화 : 임차권은 채권으로 원칙적으로는 선순위(날짜가 먼저)여도 물권인 전세권보다 경매시 배당 순위에서 후순위로 배당 받으나 예외적으로 주택임대차 보호법상 대항력(전입+점유)과 확정일자를 갖추면 후순위인 전세권보다 먼저 배당을 받을 수 있는데 이것을 임차권만 특이하게 채권이지만 물권의 효력을 미친다 *전문가 발제에 대한 본문 설명은 글쓴이의 개인적인 이해에 기반하여 작성했기에 다소 정확하지 않을 수 있습니다”   토론자로 나선 박준 교수, 김준우 교수, 정윤남 교수는발제에 대한 의견과 정책대안을 덧붙여 주었습니다.  우선 박준 교수는 피해 구체대책과 정부의 책임 법안, 특별법 이외의 제도 개선에 대해 세밀하게 짚어주셨는데요. 피해자 확정 여건과 관련해 의도적 사기범죄를 개인이 입증해야 한다는 점. 한시적(2년) 법령이라는 점, 비교적 최근의 동일 전세사기 수법에 대한 소급 적용이 불가하다는 점과 관련해 법제도 개선 및 정부 책임을 명확히 할 필요가 있다고 말했습니다. 문제의 여러가지 원인으로 임대사업자 종합 관리 실패로 인한 사각지대 방치, 전세시장에 대한 관리 부족, 전세대출 관련 정책 방향 등을 지목했습니다. 박 교수는 여러가지 제안을 제시해주셨는데요. 전월세 신고제를 전수로 확대, 주택 임대 등록의 의무화 진행, 공공임대주택을 대폭 확충하고 민간 임대 시장에 대한 의존도 축소 등을 부연해주셨습니다. 김준우 교수는 전세사기는 주 피해자가 청년세대과 저소득층 중심인 문제로 피해자의 막막함, 좌절감 등에 대한 깊은 공감을 했습니다. 전세계약은 금융기관 전세대출과 공인중개사 수임을 통한 적법한 계약임에도 고스란히 임차인 세입자에게 피해가 가는 구조적인 문제이고, 이런 특징들은 정책적 법리적으로 개선 반영할 필요가 있다고 했습니다. 한국사회의 주거와 재산형성 과정을 고려하면 전세시장은 분양시장과도 밀접한 영향이 있기에 명확하게 문제제기하고 풀어낼 필요가 있고 그런 면에서 전세사기는 사회적 재난으로 볼 수 있겠다고 했습니다. 김 교수는 향후 6개월의 시간 동안 잘 극복하고 대처하기 위해 논의를 나누고, 사회적 재난으로 인정 받을 수 있도록 나아가야할 방향으로 제시했는데요. 원칙적으로는 지금 법안은 개인의 사기 피해로서 지원 확대의 방향으로 가고 있지만 결국 구조적인 문제로서 피해보상 문제로 가야 하고, 기존의 전세보증금 반환 보증 제도를 통해 피해자 결정 시 전세보증금 반환 제도의 보증한도 그리고 선순위 채권 신청 자격, 주택 유형 등으로 확대 적용 할 것을 제안했습니다. 나아가 포스트 전세 제도에 대한 고민으로서 기존 시장의 개선, 또는 10년 단위로 오는 반복되는 전세시장 위기에서 벗어나고 공공임대 영역이 성장하는 주거 정책의 전환을 제시해주셨습니다.  정윤남 교수는 특별법 한계와 모순에 대해 공감하면서, 특별법과 관련해 전체적인 논의 방향과 대책에 대해 동의하며, 주요한 부분들을 다시 한번 강조해 짚어주었습니다. 우선 피해자들은 전세제도를 투자나 투기 목적이 아닌 순수 거주 목적이었는데 피해를 당했다는 점에서 매우 안타깝고, 대다수가 건전하고 건강하게, 활발한 경제적인 활동을 하고 있는  중산층에서부터 저소득층에 해당하는 젊은 세대라는 점에서 사회 구조상 심각한 문제로 보았습니다. 전세제도가 온전히 운영되려면 적어도 ▲주택 가격의 지속적 상승, ▲지속적인 금리 인상, ▲세입자 확보, 세 가지 조건이 만족해야 온전하게 운영되는데 사실 제도 자체적으로 안전 장치가 전혀 없는 상태이기에  우리 사회가 이 문제를 같이 논의하고 전반적인 체질 개선을 위해 노력해야 할 때라고 밝혔습니다. 다만 전세 비율이 과반이 넘고 또 전세 제도가 주는 실질적 순기능 역할도 있어서 어려움을 예상하기도 했습니다. 정 교수는  선 구제 후 회수 방안이나, 보증금 신탁 등에 대해서도 면밀하게 검토를 해서 적용을 해야 하며, 이런 지원 방안은 피해자들에게 특혜를 주는 것이 아니라 피해자들의 정상화 그리고 정상화를 통해 우리 사회에 건전하고 건강한 정상화를 위해서라도 조속하게 이 사태에 대한 좋은 방안들이 마련되어야 한다고 촉구했습니다.   주거정책 대전환의 시작을 위해 무엇이 필요할까요? 몇 일간 포럼에서 나온 이야기들을 다시 생각해 보았습니다. 수많은 전문가와 현실의 문제를 경고해도 관심이 없었던 특별법은 누군가의 안타까운 사고로 사회의 반향을 일으켰습니다. 많은 이들의 관심 속에 제정된 특별법에 대한 관심은 이제 조용히 침전하며 다시 잠들고 있습니다. 법의 한계성을 잠시 떠나서 특별법 개정에 재고의 기회가 있다는 것은 그만큼 사회적 문제와 파급력이 크다는 뜻입니다. 이날 좌장으로 나선 이창현 교수는 정부 시행령은 이렇듯 법률이 미비할 때 선행적 시행령으로서 법이 갖는 한계성을 보완한다면 피해자의 아픔과 호소에 조응할 수 있는 가장 빠르고 좋은 방법이라고 말했습니다.  우리나라의 주거, 주택정책은 김준우 교수의 표현처럼 재산형성을 위한 사다리로 볼 수 있습니다. 그리고 부동산 가격을 지켜주기 위한 정책으로도 보입니다. 여기에는 민간 부문 주도의 공급 정책과 주택담보대출과 같은 금융지원 정책이 포함됩니다. 이렇게 형성된 부동산 자산은 은퇴 후 노후 삶의 복지와 결합하는 구조적 성격을 띄게 되는데요. 이로 인해 전세시장과 분양시장은 밀접한 연관을 띄고 있다, 주거 안정성 차원에서 금융시스템 점검이 필요하다는 의견이 나올 수 밖에 없는 이유입니다.  2021년 9월 독일 베를린에서는 주택 3000호 이상을 보유한 민간 부동산회사의 주택을 수용하자는 안건으로 주민 투표가 실시됬습니다. 갈수록 심화되는 주택 문제를 해소하기 위해 민간 부동산회사가 보유한 20여만 채의 주택을 대상으로 했는데요. 유권자 약 56%가 공유화 방안에 찬성표를 던졌고 반대표는 전체 39%에 그쳤습니다. 법안에 대한 주민투표가 아니기에 법, 정책적 구속력을 띄지는 않습니다. 하지만 시민의 목소리로 모아낸 결과를 존중해 의회에서 해당 안건과 관련한 법안을 논의, 제정하고 검토하라는 메세지로 충분했습니다.(‘도이체보넨 몰수 운동’) 독일이 자본주의사회가 아니어서 주민투표에 56%의 찬성 결과가 나온 것은 아닙니다. 주택은 투기의 대상이 아니기에,  특정 누군가가 더 많이 소유했다는 근거로  무한정 사익 추구가 가능한 것도 아닐 것입니다. 한국사회에서도 이와 같이 시민의 의견을 묻는 공적 대화가 필요한 이유입니다.  우리는 주거를 어떻게 바라보고 있나요? 적어도 전세사기에 관해서는 복지 측면에서, 그리고 주거권을 인권문제로 볼 필요가 있습니다. 지금 우리가 느끼는 주거에 대한 불신이 더욱 커져 “결국 전세사기 피해를 당하지 않기 위해서 내 집이 있어야 되는구나”로 사고의 전환되는 것에는 또 다른 위험을 감수해야 하는 것이라고 토론한 정윤남 교수의 말씀이 생각납니다. 전세사기 피해에 대해 우리 사회가 바라보는 관심은 어디쯤 일까요? 전세사기 피해 사례를 보이스피싱과 같은 사건으로 보고 동일선상에서의 피해자 형평성으로 직접 지원이 어렵다는 특정인들의 지적이 과연 옳은지, 또 그것이 사회적 재난이 아니라고 말하는 의견을 어떻게 생각하시나요? 나아가 전세사기를 넘어서 주거와 관련해 우리의 공감은 어디에 있는지 캠페인즈에 게시한 전문가 발제를 비롯, 관련 글들을 읽고 같이 이야기 나눠보고 싶습니다. 

전세사기는 전 재산이나 다름 없는 보증금을 모두 잃은 피해자들을 수 없이 남겼습니다. 관련 특별법이 시행됐지만 피해구제에 턱 없이 부족합니다. 한편 2021년, 2022년 급등했던 전세가격이 최근 급격히 하락하면서 깡통전세 대란도 다가오고 있습니다.   보증금을 제대로 돌려 받지 못하는 피해는 사기적 범행에 의해서만 발생하는 것은 아닙니다. 임대인 경제사정의 악화, 주택∙전세가격의 하락 등에 의해서도 발생합니다. 사기적 범행이 없더라도 보증금을 임대인에게 맡기고, 다시 임대인으로부터 받아야 하는 상황, 그 반환을 해당 주택으로만 담보하는 상황에서는 계속 같은 피해가 발생할 수 밖에 없습니다. 전세사기 피해의 재발 방지를 위해서 여러 대책이 제시되고 있지만 근본적인 해결책이 되지 못하는 것은 위와 같은 구조를 그대로 유지하는 한계 때문입니다.   지금의 제도는 1980년대 초 만들어진 틀입니다. 지난 40년 동안 수도권 인구 집중 등 우리 경제구조에 엄청난 변화가 있었습니다. 그럼에도 40년 전의 틀을 계속 유지하면서 조금씩 고치는 것만 했기 때문에 전세사기 같은 문제가 계속 발생하고 있습니다. 이제는 40년 된 낡은 틀을 지금에 맞게 대대적으로 뜯어 고쳐야 합니다.   전세사기, 깡통전세 피해 문제의 근본적인 해결은 보증금을 임대인 리스크로부터 절연시켜야 가능합니다. 이를 위해 ‘보증금 의무신탁’을 하는 방법으로 전세제도를 개혁해야 합니다.   필자가 구상하는 위 제도를 간단히 설명하면 이렇습니다. 전세계약을 체결하면 임차인은 임대인과 합의한 보증금을 임대인이 지정한 금융회사(수탁자)에 신탁합니다. 임대인은 위 신탁의 수익권자가 됩니다. 금융회사는 특정금전신탁상품과 유사한 방식으로 수익권자인 임대인의 지시에 따라 보증금을 운용하고, 그 수익을 임대인에게 지급합니다. 단, 그 운용은 정기예금, MMF, 국공채 매입 등 원금 보장형 상품으로 제한합니다. 신탁의 기간은 전세계약의 기간과 동일하게 하여, 전세기간 중에는 임차인이 이를 돌려 받지 못하고, 기간이 만료되면 금융회사가 임차인에게 반환합니다. 전세기간을 갱신하면 그에 따라 보증금 신탁의 기간도 갱신됩니다. 반전세에서 미지급 차임이 있으면 금융회사는 보증금에서 미지급액을 공제하여 수익권자인 임대인에게 지급하고, 나머지 보증금을 임차인에게 반환합니다.   임대인에게 많은 채무가 있더라도 그 채권자들이 강제집행할 수 있는 것은 임대인이 가진 수익권일 뿐, 신탁된 보증금은 대상이 될 수 없습니다. 임대주택이 매매나, 경매∙공매로 넘어가더라도 임차인에 대한 보증금 반환을 담보하는 것은 임대주택이 아니라 금융회사이므로 임차인은 온전히 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 소유자가 달라질 경우 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위와 수익권자 지위를 승계 받아 신탁을 존속하게 함으로써 원래 약정된 전세기간까지 임차인은 계속 거주할 수 있습니다.   이 제도 하에서는 임차인의 보증금 반환이 금융회사에 의해 담보되므로 임차인에게 우선변제권을 인정할 필요가 없습니다. 임차인의 우선변제권이 없으므로 임대인은 임대주택에 근저당권 등을 설정하여 다른 곳에서 돈을 차용할 수 있습니다. 임대인이 임대주택을 온전히 담보물로 활용하더라도 임차인은 보증금을 반환 받는데 문제가 없기 때문입니다. 그래서 이미 거액의 담보대출이 이뤄진 주택을 임차하더라도 임차인은 불안할 필요가 없습니다. 보증금의 상한 제한도 필요하지 않습니다. 선순위 담보권이 설정된 주택도 우량한 임차주택이 될 수 있습니다. 임차인의 보증금 반환은 보장되면서도, 현재 제도에서 담보대출이 된 주택을 매입하는 방식으로 투자하는 것이 그대로 가능합니다.   임차인이 보증금을 반환 받지 못하는 유일한 위험은 금융회사의 도산입니다. 그러나, 이는 임차인이 보증금을 그대로 가지고 있는 경우에도 마찬가지로 발생하는 위험입니다. 그마저도 보증금 신탁을 받을 수 있는 금융회사의 자격을 제한하고 건전성 관리를 함으로써 해결할 수 있습니다.   위와 같은 ‘보증금 의무신탁’ 제도는 전세제도를 없애는 것이 아닙니다. 지금의 전세제도를 유지하되, 보증금을 관리하는 주체가 임대인에서 금융회사로 달라지는 것입니다. 임대인이 임차인에 대해 임차보증금 반환책임을 직접 부담하지는 않고, 임차인의 우선변제권이 없어서 그에 의한 담보가치 감소가 없으므로 기존의 전세제도와는 달리 주택의 담보가치가 그대로 유지됩니다. 임대인이 주택담보대출을 받는 데 장애를 초래하지 않습니다. 기존의 전세제도가 가진 사금융의 기능은 금융기관의 주택담보대출로 대체하는 것입니다. 신탁된 보증금은 임대인의 지시에 따라 운용되고 임대인이 그 수익을 모두 갖게 됩니다. 지금 제도에서 임대인이 임차인으로부터 받은 보증금을 특정금전신탁상품에 투자하는 것과 유사합니다. 임대인은 주택을 이용한 금융이 가능하면서도, 보증금 운용을 통한 수익도 얻게 되므로 월세보다 전세를 이용하려는 유인도 여전히 존재합니다.   이렇게 전세제도를 개혁하면 전세사기, 깡통전세를 비롯한 임차인 피해를 근본적으로 막을 수 있습니다. 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 되지도 않습니다. 전세의 주거사다리 역할도 계속 유지할 수 있습니다. 전세 공급 물량 축소 가능성은 임대인의 운용 수익에 대한 과세를 시장 상황에 따라 탄력적으로 적용하는 방식으로 대응할 수 있습니다. 이미 선순위 담보권이 설정된 주택도 월세가 아니라 전세로 공급될 수 있습니다. 선순위 담보권이 있더라도 임차인은 보증금을 금융회사로부터 받을 수 있기 때문입니다.   2016년 일부 은행이 보증금 ‘에스크로’ 상품을 출시했으나 수수료가 적은 은행의 소극적 영업과 중개사들의 소극적 태도로 이용이 되지 않았다고 합니다. 그러나, 이는 보증금 신탁 의무를 부과하지 않은 제도적 한계에서 비롯된 것에 불과합니다. 보증금 신탁이 의무화될 경우 금융회사는 수 십조 원 규모의 특정금전신탁상품을 판매하는 것과 마찬가의 수익을 얻게 되므로 오히려 금융회사가 더 적극적일 수 있습니다.   위와 유사한 제도는 이미 독일에서 시행되고 있습니다. 독일민법(§551, BGB)은 주택임대차에서 보증금(Kaution) 수수에 관한 특별규정을 두고 있습니다. 임대인은 임차인으로부터 수령한 보증금을 자기의 고유재산과는 분리하여 금융기관에 저축성 예금으로 예치해야 합니다. 그 결과 보증금은 임대인의 고유재산과 분리된 독립재산이 되고, 임대인의 채권자들이 보증금에 대해 압류할 수 없도록 하였습니다.   현재는 보증금이 임대인을 통해 다시 갭투자, 다주택 매입 등 부동산 시장으로 흘러 들어가고 있습니다. 반면, ‘보증금 의무신탁’ 제도에 의하면 신탁된 보증금이 국공채 매입, 정기예금, MMF 등 원금 보장형 금융상품에 투자됩니다. 그래서 부동산시장으로 흐르던 자금이 금융시장에 유입되게 함으로써 국가경제 전체의 효율적 자원 배분에도 도움이 될 것입니다. 보증금이 다시 주택 매입에 활용되어 주택가격∙전세가격 상승을 불러오는 악순환을 끊어내고, 산업자본에 가게 함으로써 국가경제의 선순환을 이룰 수 있습니다.

‘집’에는 두 종류가 있다. ‘내 집’과 ‘남의 집’. ‘집’을 꿈꾸는 사람 대부분은 나의 집을 그린다. ‘나의 집’은 유목으로부터, 금리 변동으로부터 자유롭다. ‘나의 집’은 모든 사람들이 꿈꾸는 영원한 이상이다. 대부분의 삶은 남의 집에서 시작된다. 세입자로서 좋은 집 소유자, 도덕적인 공인중개사를 만나기를 간절히 빌며 일상의 근간을 행운에 맡긴다. 집은 곧 권력이다.  2023년 상반기, 희대의 전세사기 피해로 네 명의 희생자가 삶을 포기했다. 인천, 서울 지역에서 발생한 전세사기로 보증금을 잃고 집을 빼앗기게 되는 상황 속에서 문제가 해결될 희망이 보이지 않아 자살로 삶을 마감했다. 이들의 삶을 비극으로 몰아넣은 사기꾼 가해자는 ‘빌라왕‘과 ’빌라의 신‘이라는 이름으로 조명됐다. 열 명이 채 안 되는 소수의 사기 가해자들은 혼자서 수 십 채, 수 백 채에 달하는 집을 소유했다. 신축 빌라를 중심으로 펼쳐진 대대적인 전세 사기극은 공인중개사, 금융 당국, 정부의 전세 대란 유발 정책 속에서 기가막히게 짜였다.  전세사기극의 피해, 이제 시작일 뿐 한 개인이 수도권 내 수천 채의 집을 소유하는 것이 어떻게 가능했을까? 물리적 조건에 대한 물음이 아니다. 그 ’발상‘이 어떻게 가능했을까에 대한 물음이다. 어떤 목적과 목표를 두고 이런 플랜이 시작됐을까. 처음에는 아마 어마어마한 자본을 만들기 위해 사업을 구상했을 수도 있다. 초기 투자자본 없이 큰돈을 쥐기 위해 살펴봤을 때 부동산시장에서 가능성을 엿봤을 것이다. 박근혜 정권의 주택 대출규제 완화와 문재인 정권의 임대차 3법 도입 등 주거정책이 시행될 때면 부동산 시장에는 큰 물결이 친다. 정책의 의도가 어쨌든, 한국 사회의 부동산 시장에 큰 파동을 일으키고, 그 피해와 타격은 세입자들에게 전가된다. 전세라는 기형적인 제도는 갭투자자들을 위한 영역으로서 투자 완화의 입김을 철저히 거부하고 오로지 시장 변화를 바라본다.  ’집‘이 아무리 투기의 영역이라고 해도, 마음먹은 몇몇의 개인이 무자본으로 수천 채의 집을 소유한 사례는 한국 사회의 집 투기 구조가 극도로 비정상임을 증명한다. 여기에는 시나리오를 짜고 플랜대로 움직인 사기꾼과 공인중개사들뿐만 아니라 이 구조에 편승하여 거대한 이익을 창출하는 금융당국도 포함된다. 대출상품을 있는 대로 팔아치우고 전세금 회수를 못하면 경매로 팔아넘기니 손해 보는 장사는 아니기 때문이다.  겨우 살아거나 몽땅 잃거나 집은 더이상 개인의 삶의 터전과 같은 안전한 권리가 아니다. 집은 소유자가 세입자에게 휘두를 수 있는 권력이 되었다. 국가 정책도, 자본 시장 논리도 거주의 권리를 보장해주지 않는다. 주변 함께 활동하는 청년들 중 서울에 자취하는 청년들은 기본 1~2년에 한 번씩 집을 옮겨 다닌다. 관리비가 기준도 없이 너무 많이 올라서, 반지하 집이 장마로 침수되서, 한 칸짜리 방에서 삶이 유지가 안되서 등 이유도 다양하다. 이제는 이사다니는 풍경이 너무도 흔하고 자연스러워서 정착이나 뿌리내리기 같은 삶을 상상하기도 어렵다. 권리의 가치는 지하로 떨어져 침수되는 와중에 집의 권력은 더욱 공고해져만 간다.   이번의 심각한 전세사기 사태는 부동산 시장의 비정상성, 그 어긋난 균형이 얼마나 많은 이들에게 가혹하게 권력을 휘두를 수 있는지를 보여줬다. 인간답게 살 수 있는 집은 권력이 아닌 권리가 되어야 한다. 집 계약은 (어찌됐든) 새로운 시작이며 전환점이다. 그 속에서 집은 새로운 가능성을 꿈꿀 수 있는, 일상의 울타리가 되어야 한다. 부디 전세사기 피해자들의 피해 구제와 함께 일상으로의 복귀를 바란다. 거대한 구조 속 안타깝게 목숨을 끊은 고인들의 명복을 빈다.

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 대전환포럼의 정책 세미나의 전세사기 피해자 여덟분과 심층 인터뷰를 하였습니다.  피해자들로부터 피해 경위, 전세사기가 삶에 미친 영향, 지금의 전세제도와 전세사기 특별법의 문제 등을 질의하였습니다.  전세사기 피해자 중 상당수는 20~30대의 청년세대였습니다. 그 결과 이번 심층 인터뷰의 대상자의 대부분도 위 청년세대들이었습니다. 이번 인터뷰 과정에서 결혼 적령기, 가임기에 있는 여성 피해자들을 대상으로는 전세사기 피해가 결혼과 출산에 어떤 영향을 미쳤는지를 질의하였습니다. 그 결과 이번 전세사기 피해로 인해 계획했던 결혼을 미루거나, 경제적∙심리적 사유로 결혼 준비에 중대한 지장이 발생하였다는 경우가 대부분이었습니다. 예정된 결혼은 하지만 계획했던 출산은 하지 않겠다고 결심한 피해자(A씨)도 있었습니다. 특히 A씨는 경제적인 사정과 아울러 서민들 살기가 너무 어려운 나라, 일이 벌어졌는데도 아무도 책임지지 않는 나라에서는 아이를 기르고 싶지는 않다는 의사를 밝혔습니다.  전세사기 피해자 심층인터뷰 결과 전세사기 피해자들이 원하는 것은 단 하나 ‘내 돈 제 때 돌려받기’입니다. 임대인에게 돈을 맡긴 임차인의 당연한 권리의 실현이 매우 어려워진 것이 지금의 현실입니다. 지금의 제도 하에서 임차인이 임차보증금을 안전하게 지키기 위해서는 임대차계약을 체결할 때에는 ‘현재의 주택가격’과 ‘장래의 그 변동가능성’, ‘선순위 담보권의 존재 여부’, ‘그 우선순위’, ‘지역별 최우선변제의 범위와 변동 여부’, ‘임대인의 국세, 지방세 체납 여부 등 등기상 확인되지 않는 선순위 채권의 발생 가능성 여부’, ‘주택임 공매나 경매에 넘어갔을 경우의 낙찰 가능한 가격의 범위’, ‘우선변제권 충족 전에 하루 차이 등기부상 선순위 발생여부’를 확인하고, 임대 기간 동안에는 ‘소유자의 변경 여부’, ‘변경된 소유자가 명의대여자일 가능성’, ‘변경된 소유자의 변제능력’, ‘변경된 소유자의 국세, 지방세 등 우선순위 있는 채무 존재 가능성’, 임대기간 만료 시에는 ‘새로운 임차인의 존재 가능성’, ‘전세시장 변동에 의한 역전세 가능성’ 등 부동산 전문가도 매우 어려운 고차원의 방정식을 풀어야 합니다. 그 동안 피해를 입지 않은 임차인이라면 이는 위와 같은 고차방정식을 잘 풀어서라기 보다는 그 중 어느 하나에도 문제가 생기지 않은 우연의 결과일 뿐이라 해도 지나치지 않을 것입니다. 또한, 위와 같은 고차원의 방정식을 온 국민들이 풀기 위해, 이를 쉽게 풀 수 있도록 하기 위해 우리 사회는 수 많은 기관과 제도들을 만들어 운용하고 있으며 그 사회적 비용은 이를 헤아리기도 어려울 수준입니다. 이러한 문제는 우리가 지금의 사정에 맞지 않는 제도를 계속 유지하려고 하기 때문입니다. 즉, 문제의 근본적인 원인은 1980년 만들어진 주택 임대차제도(주택임대차보호법)를 40년 동안 유지하면서 조금씩 땜질식 처방만 계속하여 왔기 때문입니다. 금융이 발달하지 못한 40년 전 매우 활발했던 사금융 제도가 두 가지 있습니다. 그 중 하나는 지금은 거의 사라진 ‘계(契)’이고, 하나는 ‘전세’입니다. ‘계(契)’를 이제는 거의 찾아보기 어려운 이유는 선진 금융시스템에 의해서 사금융이 대체되었기 때문입니다. 반면, ‘전세’는 월세, 전세, 자가로 이어지는 주거 사다리로서의 효용성 등이 있기에 여전히 그 제도는 필요하고, 유지될 필요가 있습니다. 그러나 그 구체적인 시스템은 지금에 맞게 근본적으로 수정하는 것이 필요합니다. 전세사기 피해자들은 이제 가급적 ‘전세’를 이용하려고 하지 않으며, 전세사기 문제가 널리 알려진 지금 월세나 반전세 수요가 늘고 있습니다. 그래서 지금이 전세제도를 개혁할 수 있는 적기이기도 합니다. 발표자는 임차인의 보증금 반환을 보호하기 위한 궁극적인 해답은 독일식 ‘보증금 의무신탁’제도를 우리 사정에 맞게 수정하는 것이라 보고 있습니다. 발표자가 구상한 방안은 아래 글을 참조하여 주시기 바랍니다. (참조: https://blog.naver.com/ysbit/223129052960)

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문) O 전세사기 특별법의 관점  전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(이하 전세사기특별법)상 전세사기는 사회적 재난과 개인적 문제 사이의 중간적 위치로 설정됨. 보증금 반환 채권 매입 여부가 특별법의 정책적 쟁점이었으며, 현행 특별법에는 채권 매입 내용은 미포함되었고 피해자 지원의 목적으로써 공공재원의 투입 근거가 반영되어 있음  전세사기를 개인적 피해*인지, 구조적 문제로 인한 사회적 재난**으로 볼 수 있는지에 따라 특별법의 지원 범위 및 공공재원의 투입 목적(지원 혹은 보상)이 조정될 수 있을 것임 * ‘개인적 피해’의 관점에 의하면, 타 사기 피해와 동일한 사기로 해석되므로 공공재원 투입 제약** ‘사회적 재난’으로 해석할 경우, 임대사업자 관리 문제, 부동산시장 기반의 전세 제도 관리, 임차인 보호 정책 등과의 관련성이 고려됨 헌법 및 주거기본법에 의해 정부 정책으로 임차인 보호가 이루어지고 있고 전세사기 피해자들이 개인적 투자·투기 목적으로 전세 계약을 맺었다고 볼 수 없기에 타 사기 피해와 유사한 개인적 피해로만 전세사기를 해석하기 어려움 기존 전세시장의 구조적 문제(주택시장 변동, 공공·민간임대주택 공급, 임대사업자 관리 등)에서 기인한 전세사기 피해를 사회적 재난으로 관점을 확대하고 정부의 책임을 강화하는 방향으로 특별법 보완 추진 필요 O 전세사기 특별법 보완을 위한 정책 제언에 대한 질의 1. 전세사기 피해자 설문 조사 결과 및 정책 제언 (권지웅 센터장)  ‘전세사기 피해 구제를 위한 맞춤형 지원 필요성’에 관해 425명을 대상으로 설문 진행한 결과는 향후 특별법 보완에 중요한 자료가 될 것임 표본의 70%가 30대 이하, 아파트를 제외한 주택유형이 75.3%(다가구, 다세대, 오피스텔, 근생시설)로 청년층의 주거 문제와 밀접한 연관성을 가지고 있다고 볼 수 있음 ‘피해자 구제가 충분하지 않다’고 응답한 설문결과(91.3%)는 전세사기 특별법이 전세사기를 개인적 사기 피해로 인식하는 관점에 대한 한계로부터 기인하고 있다고 볼 수 있음 ‘경·공매 유예’, ‘경·공매 우선매수권 부여’, ‘기존 임차주택을 공공임대로 제공’ 등의 퇴거 관련 내용에 대해서는 이해도가 높지만, 기타 지원 정책에 대해서는 인지도가 높지 않으며, 이는 정책적 우선도가 높지 않다고 볼 수 있음 개정 의견에서 ‘전세사기피해자 결정 절차 기일 단축 및 간소화’, ‘보증금 최우선 변제금액 피해 보상’, ‘건 구제 후 구상권 청구’ 등에 의견은 6개월 단위로 국토교통위원회 보고·보완될 수 있도록 노력 필요 피해 보상 및 선 구제 후 구상권 청구는 전세사기를 사회적 재난으로 바라보는 관점의 변화가 필요한 지점으로, 헌법 및 주거기본법 등 상위법을 통해 법률적 당위성 확보 필요 2. 전세사기 피해자 심층인터뷰 결과 (김광중 변호사) 전세사기 피해는 단순히 주거와 경제적 문제에 그치는 것이 아니라 건강, 직업, 장래 목표와 가치관까지 무너지는 삶의 전반에서의 중대한 피해와 악영향을 초래하고 있으며, 청년세대의 결혼과 출산에 대한 영향이 상당함 현재 공공부문에서 전문적인 대응 및 답변이 이루어지지 않고 있으며, 경찰의 소극적 태도로 개인적 피해 회복의 어려움 발생 공인중개사는 거래당사자간의 부동산 거래의 투명성과 건전성을 확보하도록 중개해야 하지만, 임대인의 사기행위에 동조하거나 보증금의 안전성을 저해하는 중개로 피해를 유발한 책임이 있기에 공인중개사법에 의한 손해 배상에 대한 규정을 명확하게 정리할 필요가 있음 인터뷰 결과 피해자들은 ‘주택가치만큼의 보증금 운영’, ‘임차인 거주 주택에 대한 정보 접근성’, ‘보증금 공탁제도’, ‘보증금 반환 채권에 대한 개인회생 미포함’ 등의 필요성을 진술하였으므로 해당 내용에 대한 검토 필요 제안된 독일식 보증금 의무신탁 제도는 월세 기반의 제도로서 월세의 2~3달치의 보증금을 임대인과 임차인이 합의한 은행의 별도 계좌에서 관리하고, 임차인의 동의 없이 보증금을 이체하거나 인출할 수 없는 제도임  보증금 의무신탁 제도의 경우, 전세제도에 적용하여 보증금을 임대인과 임차인이 합의한 은행에 신탁하고 보증금에 대한 이자는 임대인에게 귀속하며, 임대차 계약 종료 시 임대인의 동의하에 보증금이 반환되는 구조로 운영될 수 있음  현재 전세제도는 목돈의 보증금을 가지고 임대인의 주택구입비 혹은 대출변제에 활용되고 있는 상황이며, 신탁으로 인한 이자비용이 월세와 비교하여 높아지려면 신탁비용의 증액이 필요하기에 의무신탁이 활성화되기 어려운 구조가 될 수 있음 월세 혹은 반월세 제도에서는 보증금 의무신탁의 적용이 임차인의 보증금 보호를 강화할 수 있는 순기능이 있다고 볼 수 있음 3. 전세사기 대응 정책방향 (임재만 교수) 선순위 부실채권의 할인 매입, 피해자 보증금 채권 매입으로 임차인의 배당액 증액 및 계속 거주권 보장을 유도하는 정책 대안 제시 임차인의 보증금 채권을 채권매입기관(HUG)에서 선 매입하고, 사전 가격 확정이 어려운 경우 사후정산방식의 채권양도 모델 제안 선순위 부실채권에 대한 할인 매입을 10~40% 할인율을 적용하여 보증금 채권의 보상 비율 상향 유도 제안 (선순위 부실채권을 25% 할인 매입시 보증금의 회수율이 약 10~40% 증가하는 효과 발생 가능) 집값 하락 후 공·경매시 금융기관과 임차인의 피해 부담 모델로 선순위 부실채권 매입 및 채권매입기관에서 공·경매시 실행으로 임차인에 보증금 손실을 줄여줄 수 있는 현실적 모델 피해자 보증금 채권 매입에 대한 찬반 이견으로 특별법 추가 포함 여부 논의가 어려울 것으로 보이며, 피해자 채권을 선매입하더라도 원금에 대한 보전이 쉽지 않을 것이라는 시뮬레이션 분석 결과가 나타남   O 전세사기특별법 보완 쟁점 1. 전세사기피해자 지원 확대 or 피해 보상 적용 검토 ‘최우선변제금 무이자 전세대출’, ‘채무불이행 등 신용정보 등록 유예’ 등의 정책은 피해자 지원에 기반한 내용 ‘전세보증금반환보증’ 제도와 같이 보증을 통해 피해 보상의 개념으로 확대 조정 검토 필요 (전세사기피해자에게 보증한도, 선순위채권, 신청 자격, 주택유형 등의 확대 적용 방안 검토 가능) 헌법과 주거기본법에 기반한 전세피해자 지원/보상 확대 방안 반영 필요 —————————————————— <대한민국헌법>제35조 ①모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다.②환경권의 내용과 행사에 관하여는 법률로 정한다.③국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다. <주거기본법>제2조(주거권) 국민은 관계 법령 및 조례로 정하는 바에 따라 물리적ㆍ사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다.제3조(주거정책의 기본원칙) 국가 및 지방자치단체는 제2조의 주거권을 보장하기 위하여 다음 각 호의 기본원칙에 따라 주거정책을 수립ㆍ시행하여야 한다.1. 소득수준ㆍ생애주기 등에 따른 주택 공급 및 주거비 지원을 통하여 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것2. 주거복지 수요에 따른 임대주택의 우선공급 및 주거비의 우선지원을 통하여 저소득층 등 주거취약계층의 주거수준이 향상되도록 할 것 —————————————————— 2. 전세사기피해는 청년/저소득층의 주택문제 설문조사를 통해 조사된 설문 참여자의 연령은 30대 이하가 70%이며, 전세사기 피해액 평균 금액은 약 1억1천500만원으로 중산층보다는 청년 및 저소득층의 문제라 볼 수 있음 아파트가 아닌 다가구, 다세대, 오피스텔, 근린생활주택에서의 전세사기피해는 임차인 보호의 사각지대에서 발생한 구조적 문제로 주거취약계층의 문제로 해석하여 지원/보상 방안 확대가 필요함  3. 전세제도의 추가적 문제 확대를 예방할 수 있는 정책 반영 전세퇴거대출 조건인 DSR 60%를 일시적으로 DTI 70%로 완화 적용 및 기존 상환금의 우선 상환 자금 설정 등의 제도 조정 전세사기 문제가 전세제도 전반으로 확대되지 않도록 정책 대안 검토 필요 O Post-전세제도에 대한 논의 1. 반복되는 전세사기/깡통전세/역전세 문제  전세제도의 문제점에 대해 많은 논의가 있었지만, 민간 부동산시장 수요에 따른 임대제도로 많은 리스크가 있음에도 유지되고 있음 전세제도의 리스크를 관리하기 위해 정부에서 임대차 3법 및 주택도시기금 통해 보호정책을 마련하고 있지만, 많은 변수 및 재정적 한계로 임차인에 대한 완전한 보호가 어려운 구조임  2. 시장의 흐름에 따라 전세제도 변화  저소득층을 위한 소규모 도시형 주택에서는 월세 혹은 반전세 형태로 민간 임대시장 변화 확대 중 주택시장의 공급 확대, 인구 감소 등을 통해서 주택 수요와 공급 변화가 나타나고 있으며, 임대인과 임차인의 관계가 변화될 수 있음 3. 전세제도는 중산층을 위한 임대제도로 저소득층을 위한 추가적 제도 마련 필요  분양 주택 마련을 위한 사다리로 전세제도가 운영되어왔으며, 3기 신도시 공급량 확대 후 전세시장에 큰 변화를 야기할 것으로 예상 저성장 시대에 따라 지방도시에서 전세제도로 인한 주택시장 문제가 발생하고 있으며, 중산층이 아닌 주거취약계층을 위한 임대제도 재정비 필요

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문) 전남대학교 정윤남 # 차이가 존재함에도 유사 사례인 미국의 서브프라임 모기지 사태 참고 필요 〇 다소 상황은 차이가 있으나 저소득층 또는 중산층의 임대주택과 관련된 사회적 이슈는 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태에서 일부 시사점을 찾을 수 있음 2008년 서브프라임 모기지 사태로 대규모 부실채권이 발생하자 이 시기 미국에서 2010년까지 압류된 주택 수는 무려 600만채에 달함 결국, 미 정부는 2008년 주택경기회복법, 2009년 긴급경제법 등을 만들어 압류된 집을 사들여 임대주택으로 활용하도록 하거나, 서브프라임 모기지로 기존 집을 샀던 이들을 위한 저렴한 주택공급 건설을 지원하도록 함 미국 정부는 토지은행, 비영리단체 등을 통해 주택담보대출 부실채권(NPL) 중 일부를 지역 단위로 모아 매각 이때 부실채권을 할인 매입해 원금을 삭감하는 효과가 나타났고, 미 정부는 경매권 행사를 유예해 한계 차주나 세입자가 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 조치를 취함 〇 본 사태 해결의 초점은 중산층의 주택 임대 거래의 불신 회복 및 망가진 중산층의 회복 미국 정부의 적극적인 대책에도 불구하고, 미국의 서브프라임 모기지 사태로 잃은 중산층은 다시 돌아오지 못함 미국 인구조사(센서스) 자료에 따르면, 자가점유율은 2004년 69.2%로 고점을 찍었고, 금융위기 직전인 2007년엔 67.8% 수준, 하지만 금융위기 후 중산층의 척도인 미국의 자가점유율은 2016년까지 하락해 63.7%로 저점을 기록했고, 결국 금융위기 전으로 돌아가지 못하였고, 2022년 기준 미국의 자가점유율은 65.9% 수준     # 정부는 초당적, 초부처의 적극적인 대응 필요 〇 이를 참고하여, 정부의 적극적인 피해자 구제 대책 필요 앞선 발표 및 발제 자료 등을 참고할 때, 현 특별법에 따라 피해자를 지원하는 방식은 실제 피해자들의 현실과 피해양상을 반영하지 못하고 있으며, 제2, 제3의 피해자를 양산할 우려가 크므로 근본적인 재검토 필요 한국자산관리공사(캠코) 또는 한국토지주택공사 및 지역별 지방공사 등을 활용하여 공공매입을 통해 피해자들에게 우선 보증금 일부를 돌려주고, 이후 임대인이나 해당 주택으로부터 보증금을 회수하는 '선(先)구제·후(後)회수' 방안과 같은 적극적인 방안 검토 필요 피해 구제 차원에서 이사를 원하는 임차인에 대해 추가 대출을 지원해 주거 안정을 보장하고, 필요시, 공공임대주택에서 임시 거주를 할 수 있도록 지원하는 방안 등 구매 시까지 지연되는 기간에서 추가 피해를 볼 수 있는 피해자에 대한 촘촘한 지원 대책 필요  〇 처벌, 수사를 넘어선 국내 민간 임대 시장의 체질에 대한 개선을 목표로 한 범정부 차원의 특별기구(TF) 구성 필요 본 사안은 단순히 대규모 민간 임대 사기 사건으로 규정하는 것은 적절치 못한 상황 인지로, 하인리히의 법칙(Heinrich’s Law)과 마찬가지로 이 사건이 벌어지기 전에 관련된 상당한 이슈들이 근 10년 내외로 벌어지고 있던 상황이라는 점을 인식해야 함 피해자들에 대한 금전·심리적 보상과 관련 사건에 대한 수사 및 처벌은 물론, 민간 임대주택 정책 및 시장에 대한 신뢰 회복, 더 나가아 전세로 대표되는 민간 임대 시장에 대한 체질 개선을 논의해야하는 사안임 이러한 근원적인 논의가 다각도로 이뤄지고 해결책이 시행되기 위한 범정부 차원의 특별기구가 필요함   # 전세 제도에 대한 재검토가 필요한 시점 〇 전세 제도는 독특한 한국적 민간 임대 제도로 긍정적인 효과 존재 약 50년간 유지되어 온 전세 제도는 고유명사 그대로 영어 사전에 등재될 정도로 한국의 독특한 민간 임대 제도임 중산층의 내 집 마련의 사다리로써의 역할을 해온 제도인 만큼, 한국의 중산층을 위한 부동산 제도라 할 수 있음 〇 전세 제도에 대한 부정적 현상 축적 과거에도 전세를 안고 주택을 매입하는 부동산 거래가 존재했으나 약 10년 내외로 갭투자라는 독특한 명칭이 만들어질 정도로 부동산 투기의 한 형태로 자리매김함 특히, 그동안 하락을 모르던 부동산 가격이 2000년을 전후로 크게 오르내림 현상이 나타나며, 깡통 전세, 역전세 등의 용어가 등장하며 부동산 시장의 문제 현상 중의 하나로도 등장하고 있기도 함 계약일과 확정일자 발효일의 하루 차이를 이용한 주택 담보 대출 사기 사건 등 다양한 임차인을 보호하기 위한 제도가 만들어져도 제도 상의 빈틈을 이용한 사건이 발생  〇 전세 제도에 대한 본격적인 재검토가 필요한 시점 도래 전세 제도는 단순한 민간 임대 제도를 넘어 대한민국의 중산층의 유지 및 부동산 시장, 민간 임대 시장에 대한 신뢰도와 연결된 중요한 이슈라는 점을 인지해야 함 전세 제도는 건전한 중산층을 위한 사다리로서의 순역할이 있음에도 보증 금액을 노린 다양한 사건에 노출되고, 결국 이는 중산층의 파산으로 이어질 수 있으며, 중산층의 임대시장에 대한 불신으로 이어짐으로써 우리나라 부동산 및 임대정책에 부정적인 효과 등 상당한 사회적 비용으로 전가될 수 있는 이슈임 결국, 전세 제도의 가장 큰 문제점은 주택 가격의 상승과 동반하여 전세 가격이 상승함에 따라, 상당한 전세 금액이 임차계약 종료 이후에도 회수되지 못하는 상황이 가장 큰 문제임 이를 위해서 결국, 보증금을 임대인 리스크를 줄여야 하는 것이 해결의 핵심 사항이며, 이를 보조하기 위해 HUG(주택도시보증공사)를 통해 전세보증보험(전세보증금반환보증)를 운영하고 있으나 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하로, 몇 년 사이의 큰 폭으로 상승한 전세 가격을 충당하기는 턱없이 적은 금액임 따라서, 보다 근본적인 해결을 위해서 ‘보증금 의무신탁’을 촉진하는 방법 등으로 전세제도에 대한 대대적인 보완 및 개혁이 필요한 시점임

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문) 서울시립대학교 박 준 # 정부의 책임 - (부실한 임대사업자 관리) 1) 주택가격 하강국면 시 주택가격 뒷받침, 2) 소위 임대사업자 등록 유도를 통한 임대시장 종합적 관리 목표로 등록임대사업자 제도 도입(박근혜 정부) 후 확대(문재인 정부). 이는 과도한 혜택의 등록임대사업자 지원에 비해 공적 의무는 적었고 주택가격 상승기에 결과적 다주택 보유 유인으로 가격급등을 부추긴 부작용. 임대사업자에 대한 부분적 관리로 사각지대 방치 및 종합적 관리 실패. ⇒임대사업자 등록은 혜택을 통해 유도해야만 하는 것인가? -  (부실한 전세시장 관리) 2014년부터 임대소득 관리 차원에서 월세소득에 대한 과세의 연장으로 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 도입되었으나 불충분*. 전월세 신고제 2021년 도입되었으나 부실**. 전세시장에 대한 관리 부실이 ‘무자본 갭투기’로까지 이어짐. * 3주택 기준, 소형 제외, 기준 시가 이하 주택 제외, 낮은 산정 간주임대료 수준 등  ** 신고지역 및 신고금액 등 사각지대가 많고 과태료 유예기간이 2024년 5월까지로 유예⇒ 전월세 신고제도는 부동산 거래 신고제처럼 운영할 수 없는가? -  (과도한 시장 공급기제 의존) 이명박 정부 시기부터 전세가격이 오르면 공급확대를 통해 해결하겠다는 ‘공급만능론’적 접근에서 전세대출 지원 시작. ⇒ 수요관리측면이나 대체재 차원에서의 접근은 충분한가? # 피해구제 대책 [전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법] * 피해자 확정 요건의 문제 - (규모) 전세보증금 규모 3억원 이하, 최대 5억원 - (시기) 임대인의 파산 또는 회생절차 개시 / 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시 / 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것 - (의도적 범죄성 여부) 임대인 등에 대한 수사 개시 / 임대인 등의 기망 확인 / 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도에 대한 상당한 이유 * 규모제한 - 전세보증금 규모 제한 및 저리 대출 지원에 부부합산 소득제한 문제 - 전세사기 문제는 저소득층 지원만의 문제가 아님에도 불구하고 저소득층 지원 정책에서의 유사한 기준을 가져다 붙인 것으로 적절치 않음 * 의도적 범죄성 입증의 개인 부담 - 전세사기라는 의도적 범죄에 대한 피해자 지원 성격으로 많은 경우 가해자의 의도적 범죄성을 피해자가 직접 입증해야 하는 문제가 있어 피해자 확정받는데 매우 어려운 구조. (피해자 인터뷰: 시간적 재정적 부담) - 범죄성을 스스로 입증 못하는 경우 민사 간에 알아서 해결하라는 식이며, 비의도적 행위로 인한 피해에 대해서는 무대책 - 의도적 범죄성을 입증하기까지 또는 입증하기 어려운 경우 개별적 소송 변호사비 부담이 크고 이에 대한 법률지원도 거의 없는 문제 * 법령 한시성의 문제 - 시행 후 2년간 유효한 한시적 법령 - 2년 내에 해결되지 못하는 문제 및 향후 발생할 문제 대응 필요   # 피해예방 대책 * 반복되는 깡통전세/전세사기/역전세 문제 - 10여년 전에도 발생했던 문제의 반복. - 이후 금리가 낮아지고 주택가격이 점차 상승하면서 정부, 임대인, 임차인 모두 문제의 심각성에 대한 인지 약해짐. (2014년부터 2.5% 이하로 내려가기 시작한 금리인하로 전세대출 부담이 감소하면서 전세보증금이 상승하고 전세를 낀 갭투자도 활성화되면서 주택가격 상승세로 전환. 전세는 주택가격 상승 기제에서 중요한 레버리지의 하나로 기능하여 주택가격상승에 일조함) - 저금리 시기 주택가격 상승 국면에서는 주택가격을 과도하게 상승시키는 레버리지 효과. 하락 국면에서는 깡통전세/전세사기/역전세 문제 - 공인중개사의 정보 고지 의무화 강화, 공인중개사협회의 법정 단체화, 악성 임대인 공개 의무화 등의 효과는 제한적. - 추가 대출 및 추가 보증 지원은 임시방편이며 본질적 문제 더욱 악화. * (정책방안1) 전월세 신고제 전수 확대 + 주택임대사업 등록 의무화 - 사각지대 없이 전월세 계약 전수에 대해 부동산 거래와 같이 신고 의무화 및 과태료 현실화. - 주택임대인은 의무 등록하도록 하고 계약 시마다 주택유형, 임대인 금융정보, 임차인 보증금 자료 등을 누적 취합하여 종합적으로 파악함으로써 임차계약 위험관리 가능하도록 조정. - 이에 대한 관리는 국토부가 주도하되 예컨대 주택금융공사와 같이 관련성 높은 공공기관에서 관리하도록 규정. - 국세청과의 정보 공유를 통해 전세보증금 간주임대료 및 월세임대료 수익에 대한 과세도 현실화. - 예컨대 무자본/소자본으로 전세위주 주택임대사업하는 경우는 제한. - 임대료 인상 상한, 임대주택 운영기간, 시세 대비 임대료 수준 등 공적 의무에 맞는 혜택으로 등록임대사업자 제도 조정 (등록은 기본 의무화로 전환하고 세제 및 건보료 혜택 등은 공적 의무를 강화에 준하여 제공) * (정책방안2) 공공임대주택 대폭 확충 + 민간임대시장 의존도 축소 - 통계청 2020년 기준 임대주택통계와 주택보급률 통계 상 주거안정 효과가 높은 30년 이상 장기공공임대주택은 97.8만호로 전체 주택 2167.3만호에 대비하여 4.5% 수준에 불과. - 주거안정을 위한 정책에 있어 공공지원민간임대(구 뉴스테이), 전세임대 등 민간임대시장에 대한 의존도가 높음. - 이명박 정부 2005년 약 2천호로 시작되었던 전세임대가 2020년 기준 28.3만호로 급증. (2022년 주택도시기금 융자사업비에서 매입임대(5.8조원) 다음으로 전세임대(4.5조원) 비중이 높았음) - 전세임대는 주거비지원제도에 가까우며 다른 공공임대주택과 달리 민간시장의 임대료 수준을 오히려 뒷받침하는 부작용이 있으며 금리 등 외부충격에 취약하고 깡통전세/전세사기에도 노출. - 전세임대 비중을 줄이고 보편적 주거복지 정책으로서 건설 및 매입임대 등 공공임대주택을 대폭 확충 필요. * (정책방안3) 주택투기 레버리지 기능 전세에 대한 비중축소 로드맵 구축 - 전세대출제도 심사 및 기준 조정 필요. - 다양한 평수와 양질의 공공임대주택 대폭 확충하면서 전세대출 DSR 포함시키고 가액별 전세 LTV 낮춤으로써 전세 비중 축소하는 로드맵 구상 필요. - 전세보증금 간주임대료 과세는 주택수·소형제외·기준시가 규정 폐지하여 전세시장 관리 차원에서 전수에 대해 도입하고 전세보증금 간주임대료 산정체계 조정함으로써 월세임대소득 과세 수준과 수평적 형평성 제고. (과세 방식은 일정 조건이 아닌 경우를 당초부터 제외하는 방식이 아니라 전수에 대해서 적용하여 파악하되 월세임대소득처럼 일정 기준 이상의 소득에 대해서만 과세하는 방식으로 추진) - 주택도시기금에서 전세대출 및 전세임대 비중 축소하고 공공임대주택 사업 지원 비중 확대.

‘코리빙하우스(Co-living house)’에 대해 들어보셨나요? 코리빙하우스는 한 공간에 여러 구성원이 주거하는 흔히 알고 있는 ‘쉐어하우스’와 형태는 비슷하지만 쉐어하우스 보다 완벽하게 개인공간을 보장하며 더 다양한 형태의 커뮤니티 공간과 프로그램을 가지고 있는 건물입니다. 현재 젊은 1인 가구에게 크게 각광받고 있습니다. 코리빙은 이미 해외에는 많이 유행하는 주거 형태로 최근 들어 한국에 정착하기 시작했습니다. 서울 기준으로 대표적인 코리빙하우스로 커먼타운, 맹그로브, 에피소드 등으로 이 또한 점차 지역으로 확대되고 있으며 대기업도 새로운 부동산 사업으로 뛰어들고 있습니다. 청년세대 중심으로 주택에 대한 인식도 ‘소유’에서 ‘공유’로 바뀌고 있는 상황과 더불어 코리빙하우스는 급증하는 1인 가구와 청년 주거권 확보를 위한 새로운 대안으로도 떠오르고 있습니다. 지난 2월 국토교통부가 건축법 개정을 통해 ‘임대형 기숙사’ 용도를 신설하면서 코리빙 개발에서 비용을 절감함과 동시에 대규모 공급이 가능해져 코리빙하우스에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 것으로 예상되고 있습니다. 코리빙하우스는 다양한 기간으로 유연한 계약이 가능하며, 대부분 풀옵션과 관리시스템을 갖추고 있어 생활에 편리합니다. 목돈의 부담도 적기에 ‘전세사기’ 이슈에서도 안정성이 확보되며, 장기 계약의 경우 렌트비도 할인받을 수 있습니다. 무엇보다 가장 큰 장점은 개인 공간을 확보하면서 불편함을 줄이고, 다양한 프로그램을 통해 다른 사람들과 쉽게 어울릴 수 있다는 점입니다. 맹그로브를 설계한 TRU건축사사무소 조성익 대표가 설계 후기처럼 저술한 책 '혼자 사는 사람들을 위한 주거실험'에서는 마지막 결론부에 “의식주'린'”이란 표현이 나오는데, 의식주 다음으로 중요한 '린'이 아니라 의식주를 묶는 공동의 가치로서 함께 사는 이웃인 '린'이 그만큼 중요하다는 의미를 역설합니다. ‘어디에 사느냐’가 경제적 가치 척도가 되어 버린 사회에서 코리빙하우스는 ‘누구와 사는가’라는 새로운 화두를 던집니다. 이처럼 코리빙하우스는 단순히 ‘집’을 넘어 ‘소셜 네트워킹’을 형성하기에 다양한 확장의 가능성도 내포하고 있습니다. 커뮤니티 프로그램에 따라 거주자들끼리 공론장을 열수도 있고, 작은 이벤트 행사 등에 참여할 수도 있습니다. 함께 일을 하는 것도 가능합니다. 최근에는 제주와 고성 코리빙하우스에서 워케이션과 코리빙을 연결하여 주거와 경제활동을 동시에 하는 새로운 주거문화가 생성되기 시작하기도 하였습니다. 청년과 노인세대의 1인 가구와 비혼가구가 점점 늘어가고 있는 추세에 코리빙은 세대간 교류 뿐만 아니라 각자의 취향을 공유하며 공동체성을 회복하고 ‘외로움’의 문제를 해결하는 좋은 선례가 될 수 있습니다. 커지는 코리빙 수요와 다양한 커뮤니티 프로그램의 발전이 차후 진행된다면 여러 분야와 함께 접목할 수 있는 가능성의 영역도 커질 것으로 예상됩니다. 참고기사: 1. “코리빙서 만나 결혼·사업도... 주거시장 한 축 될것”/ 조선비즈 2. 1인가구시대, 우리의 집은 어디로 가야 할까?/ 전자신문 3. 고시원보다 비싸도 줄선 코리빙하우스 … 커뮤니티 공간이 핵심/ 매일경제 4. “도심 역세권에 ‘전세사기’ 없어요”... ‘한국형 코리빙’ 날개 펼까/ 조선비즈 새로운 주거 형태의 트렌드가 우리의 삶의 방식을 어떻게 바꿀 수 있을까요? 주거의 진화는 우리 사회에 또 어떤 영향을 가져올까요? 여러분의 다양한 의견을 남겨주세요!

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... <전세사기 피해자 설문 조사 결과 및 정책 제언>  1. 들어가며   ○ 자체 조사를 실시한 이유 : 전세사기 피해 구제는 맞춤형 지원이 필수    전세사기 피해는 주택 유형, 사기 유형, 피해자의 처지 등에 따라 필요한 대책이 다름. 피해자 처지와 요구가 무엇인지 알지 못하면 제대로 된 피해구제가 불가능    피해자들과의 현장 간담회에서는 정책이 발표되었지만 정책을 이용할 수 없는 피해자, 전세사기 특별법(이하 특별법)이 제정되었지만 법이 인정하지 않는 피해자, 특별법상 전세사기 피해자이지만 이용한 구제책이 없는 피해자들의 호소가 끊임없이 이어짐. 이 같은 전세사기 사각지대 문제, 피해자 간 형평의 문제를 해결하고자 피해자대책위를 비롯한 시민단체, 더불어민주당, 정의당 등이 전수조사 실시, 피해자 간 협력 지원을 요청했으나 7월 14일 현재도 전수 조사 계획 및 피해자간 협력 지원 방안은 정부의 조치에서 찾아보기 어려움. ○ 특별법 제정 이후 설문조사 : 법 평가 및 개정 방향 모색 전세사기 특별법은 3월 30일 민주당 조오섭, 정의당 심상정 의원이 각각 발의하였음. 전세사기 피해자들이 연속으로 사망하는 사건이 벌어지고 정부는 4월 27일 야당이 발의한 특별법 내용을 포함한 전세사기 구제 대책을 발표하였음. 정부 대책 발표 후 다음 주 월요일인 5월 1일 국토교통위원회 국민의힘 간사 김정재 의원이 정부안을 대표 발의함. 여당의 법안이 제출되어 논의가 시작된 지 25일 만인 5월 25일 본의회를 통해 『전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법』이 제정되었음. 피해자 현황이 조사되지 않은 상태에서 법안이 제정되었고, 법 논의 기간도 짧아 현장의 문제가 특별법에 충분히 반영되지 못한. 법안이 논의되던 시기에 전세사기 피해자 대책위, 시민단체, 언론들의 노력이 있었지만, 현실을 반영한 특별법 제정에는 한계가 있었음. 특별법 제정 과정에 대한 피해자들의 의견과 제정된 법에 대한 현장의 평가를 들어볼 필요가 큼.   2. 설문 결과 (질문 및 응답_요약)  3. 설문 결과에 따른 정책 및 법 개정 제안 1) 피해 유형에 맞는 실효적인 지원책이 마련될 수 있도록 입법 필요 2) 피해자 인정 범위를 현실에 맞게 확대하여 억울하게 구제책에서 제외되는 피해자를 최소화 3) 피해현황 및 맞춤형 구제책을 파악하기 위해 정부 차원의 전수조사 실시 4) 정책 집행 현장에서 발생하는 다양한 고충을 수합하고 개선 조치하는 소통 및 의견 반영 채널 필요

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news... 피해자 요건의 사각지대 발생 문제, 피해유형만큼 다양하지 않은 구제 방안, 피해 보증금 회수 방안의 부재, 임대인 1인과 다수의 임차인 구도에서 문제를 피해자들이 개별적으로 해결하게 하는 등 특별법의 한계가 존재 전세사기 문제 발생과 특별법이 갖고 있는 한계를 해결하기 위한 대안 제시 1) 금융기관의 선순위 부실채권과 임차인의 보증금반환채권을 공공에서 매입하는 방안 2) 금융기관의 선순위채권을 할인 매입하고 경매권 실행을 유예하여 임차인의 계속 거주권을 보장 일정 기간 경과 후 경매권 실행 또는 경매시 매입가격만 배당받도록 하여 임차인의 보증금 배당액을 증액 임대인이 사망한 경우 상속 재산관리인을 선임하여 상속파산신청을 통해 피해를 집단적으로 구제