전세 제도에 대한 재검토가 필요한 시점

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.
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전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문)

전남대학교 정윤남

# 차이가 존재함에도 유사 사례인 미국의 서브프라임 모기지 사태 참고 필요

〇 다소 상황은 차이가 있으나 저소득층 또는 중산층의 임대주택과 관련된 사회적 이슈는 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태에서 일부 시사점을 찾을 수 있음

• 2008년 서브프라임 모기지 사태로 대규모 부실채권이 발생하자 이 시기 미국에서 2010년까지 압류된 주택 수는 무려 600만채에 달함
• 결국, 미 정부는 2008년 주택경기회복법, 2009년 긴급경제법 등을 만들어 압류된 집을 사들여 임대주택으로 활용하도록 하거나, 서브프라임 모기지로 기존 집을 샀던 이들을 위한 저렴한 주택공급 건설을 지원하도록 함
• 미국 정부는 토지은행, 비영리단체 등을 통해 주택담보대출 부실채권(NPL) 중 일부를 지역 단위로 모아 매각
• 이때 부실채권을 할인 매입해 원금을 삭감하는 효과가 나타났고, 미 정부는 경매권 행사를 유예해 한계 차주나 세입자가 해당 주택에 계속 거주할 수 있도록 조치를 취함

〇 본 사태 해결의 초점은 중산층의 주택 임대 거래의 불신 회복 및 망가진 중산층의 회복

• 미국 정부의 적극적인 대책에도 불구하고, 미국의 서브프라임 모기지 사태로 잃은 중산층은 다시 돌아오지 못함
• 미국 인구조사(센서스) 자료에 따르면, 자가점유율은 2004년 69.2%로 고점을 찍었고, 금융위기 직전인 2007년엔 67.8% 수준, 하지만 금융위기 후 중산층의 척도인 미국의 자가점유율은 2016년까지 하락해 63.7%로 저점을 기록했고, 결국 금융위기 전으로 돌아가지 못하였고, 2022년 기준 미국의 자가점유율은 65.9% 수준

# 정부는 초당적, 초부처의 적극적인 대응 필요

〇 이를 참고하여, 정부의 적극적인 피해자 구제 대책 필요

• 앞선 발표 및 발제 자료 등을 참고할 때, 현 특별법에 따라 피해자를 지원하는 방식은 실제 피해자들의 현실과 피해양상을 반영하지 못하고 있으며, 제2, 제3의 피해자를 양산할 우려가 크므로 근본적인 재검토 필요
• 한국자산관리공사(캠코) 또는 한국토지주택공사 및 지역별 지방공사 등을 활용하여 공공매입을 통해 피해자들에게 우선 보증금 일부를 돌려주고, 이후 임대인이나 해당 주택으로부터 보증금을 회수하는 '선(先)구제·후(後)회수' 방안과 같은 적극적인 방안 검토 필요
• 피해 구제 차원에서 이사를 원하는 임차인에 대해 추가 대출을 지원해 주거 안정을 보장하고, 필요시, 공공임대주택에서 임시 거주를 할 수 있도록 지원하는 방안 등 구매 시까지 지연되는 기간에서 추가 피해를 볼 수 있는 피해자에 대한 촘촘한 지원 대책 필요 

〇 처벌, 수사를 넘어선 국내 민간 임대 시장의 체질에 대한 개선을 목표로 한 범정부 차원의 특별기구(TF) 구성 필요

• 본 사안은 단순히 대규모 민간 임대 사기 사건으로 규정하는 것은 적절치 못한 상황 인지로, 하인리히의 법칙(Heinrich’s Law)과 마찬가지로 이 사건이 벌어지기 전에 관련된 상당한 이슈들이 근 10년 내외로 벌어지고 있던 상황이라는 점을 인식해야 함
• 피해자들에 대한 금전·심리적 보상과 관련 사건에 대한 수사 및 처벌은 물론, 민간 임대주택 정책 및 시장에 대한 신뢰 회복, 더 나가아 전세로 대표되는 민간 임대 시장에 대한 체질 개선을 논의해야하는 사안임
• 이러한 근원적인 논의가 다각도로 이뤄지고 해결책이 시행되기 위한 범정부 차원의 특별기구가 필요함

# 전세 제도에 대한 재검토가 필요한 시점

〇 전세 제도는 독특한 한국적 민간 임대 제도로 긍정적인 효과 존재

• 약 50년간 유지되어 온 전세 제도는 고유명사 그대로 영어 사전에 등재될 정도로 한국의 독특한 민간 임대 제도임
• 중산층의 내 집 마련의 사다리로써의 역할을 해온 제도인 만큼, 한국의 중산층을 위한 부동산 제도라 할 수 있음

〇 전세 제도에 대한 부정적 현상 축적

• 과거에도 전세를 안고 주택을 매입하는 부동산 거래가 존재했으나 약 10년 내외로 갭투자라는 독특한 명칭이 만들어질 정도로 부동산 투기의 한 형태로 자리매김함
• 특히, 그동안 하락을 모르던 부동산 가격이 2000년을 전후로 크게 오르내림 현상이 나타나며, 깡통 전세, 역전세 등의 용어가 등장하며 부동산 시장의 문제 현상 중의 하나로도 등장하고 있기도 함
• 계약일과 확정일자 발효일의 하루 차이를 이용한 주택 담보 대출 사기 사건 등 다양한 임차인을 보호하기 위한 제도가 만들어져도 제도 상의 빈틈을 이용한 사건이 발생 

〇 전세 제도에 대한 본격적인 재검토가 필요한 시점 도래

• 전세 제도는 단순한 민간 임대 제도를 넘어 대한민국의 중산층의 유지 및 부동산 시장, 민간 임대 시장에 대한 신뢰도와 연결된 중요한 이슈라는 점을 인지해야 함
• 전세 제도는 건전한 중산층을 위한 사다리로서의 순역할이 있음에도 보증 금액을 노린 다양한 사건에 노출되고, 결국 이는 중산층의 파산으로 이어질 수 있으며, 중산층의 임대시장에 대한 불신으로 이어짐으로써 우리나라 부동산 및 임대정책에 부정적인 효과 등 상당한 사회적 비용으로 전가될 수 있는 이슈임
• 결국, 전세 제도의 가장 큰 문제점은 주택 가격의 상승과 동반하여 전세 가격이 상승함에 따라, 상당한 전세 금액이 임차계약 종료 이후에도 회수되지 못하는 상황이 가장 큰 문제임
• 이를 위해서 결국, 보증금을 임대인 리스크를 줄여야 하는 것이 해결의 핵심 사항이며, 이를 보조하기 위해 HUG(주택도시보증공사)를 통해 전세보증보험(전세보증금반환보증)를 운영하고 있으나 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하로, 몇 년 사이의 큰 폭으로 상승한 전세 가격을 충당하기는 턱없이 적은 금액임
• 따라서, 보다 근본적인 해결을 위해서 ‘보증금 의무신탁’을 촉진하는 방법 등으로 전세제도에 대한 대대적인 보완 및 개혁이 필요한 시점임