전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 - 토론문

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.
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전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문)

O 전세사기 특별법의 관점 

• 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법(이하 전세사기특별법)상 전세사기는 사회적 재난과 개인적 문제 사이의 중간적 위치로 설정됨. 보증금 반환 채권 매입 여부가 특별법의 정책적 쟁점이었으며, 현행 특별법에는 채권 매입 내용은 미포함되었고 피해자 지원의 목적으로써 공공재원의 투입 근거가 반영되어 있음 
• 전세사기를 개인적 피해*인지, 구조적 문제로 인한 사회적 재난**으로 볼 수 있는지에 따라 특별법의 지원 범위 및 공공재원의 투입 목적(지원 혹은 보상)이 조정될 수 있을 것임

* ‘개인적 피해’의 관점에 의하면, 타 사기 피해와 동일한 사기로 해석되므로 공공재원 투입 제약
** ‘사회적 재난’으로 해석할 경우, 임대사업자 관리 문제, 부동산시장 기반의 전세 제도 관리, 임차인 보호 정책 등과의 관련성이 고려됨

• 헌법 및 주거기본법에 의해 정부 정책으로 임차인 보호가 이루어지고 있고 전세사기 피해자들이 개인적 투자·투기 목적으로 전세 계약을 맺었다고 볼 수 없기에 타 사기 피해와 유사한 개인적 피해로만 전세사기를 해석하기 어려움
• 기존 전세시장의 구조적 문제(주택시장 변동, 공공·민간임대주택 공급, 임대사업자 관리 등)에서 기인한 전세사기 피해를 사회적 재난으로 관점을 확대하고 정부의 책임을 강화하는 방향으로 특별법 보완 추진 필요

O 전세사기 특별법 보완을 위한 정책 제언에 대한 질의

1. 전세사기 피해자 설문 조사 결과 및 정책 제언 (권지웅 센터장) 

• ‘전세사기 피해 구제를 위한 맞춤형 지원 필요성’에 관해 425명을 대상으로 설문 진행한 결과는 향후 특별법 보완에 중요한 자료가 될 것임
• 표본의 70%가 30대 이하, 아파트를 제외한 주택유형이 75.3%(다가구, 다세대, 오피스텔, 근생시설)로 청년층의 주거 문제와 밀접한 연관성을 가지고 있다고 볼 수 있음
• ‘피해자 구제가 충분하지 않다’고 응답한 설문결과(91.3%)는 전세사기 특별법이 전세사기를 개인적 사기 피해로 인식하는 관점에 대한 한계로부터 기인하고 있다고 볼 수 있음
• ‘경·공매 유예’, ‘경·공매 우선매수권 부여’, ‘기존 임차주택을 공공임대로 제공’ 등의 퇴거 관련 내용에 대해서는 이해도가 높지만, 기타 지원 정책에 대해서는 인지도가 높지 않으며, 이는 정책적 우선도가 높지 않다고 볼 수 있음
• 개정 의견에서 ‘전세사기피해자 결정 절차 기일 단축 및 간소화’, ‘보증금 최우선 변제금액 피해 보상’, ‘건 구제 후 구상권 청구’ 등에 의견은 6개월 단위로 국토교통위원회 보고·보완될 수 있도록 노력 필요
• 피해 보상 및 선 구제 후 구상권 청구는 전세사기를 사회적 재난으로 바라보는 관점의 변화가 필요한 지점으로, 헌법 및 주거기본법 등 상위법을 통해 법률적 당위성 확보 필요

2. 전세사기 피해자 심층인터뷰 결과 (김광중 변호사)

• 전세사기 피해는 단순히 주거와 경제적 문제에 그치는 것이 아니라 건강, 직업, 장래 목표와 가치관까지 무너지는 삶의 전반에서의 중대한 피해와 악영향을 초래하고 있으며, 청년세대의 결혼과 출산에 대한 영향이 상당함
• 현재 공공부문에서 전문적인 대응 및 답변이 이루어지지 않고 있으며, 경찰의 소극적 태도로 개인적 피해 회복의 어려움 발생
• 공인중개사는 거래당사자간의 부동산 거래의 투명성과 건전성을 확보하도록 중개해야 하지만, 임대인의 사기행위에 동조하거나 보증금의 안전성을 저해하는 중개로 피해를 유발한 책임이 있기에 공인중개사법에 의한 손해 배상에 대한 규정을 명확하게 정리할 필요가 있음
• 인터뷰 결과 피해자들은 ‘주택가치만큼의 보증금 운영’, ‘임차인 거주 주택에 대한 정보 접근성’, ‘보증금 공탁제도’, ‘보증금 반환 채권에 대한 개인회생 미포함’ 등의 필요성을 진술하였으므로 해당 내용에 대한 검토 필요
• 제안된 독일식 보증금 의무신탁 제도는 월세 기반의 제도로서 월세의 2~3달치의 보증금을 임대인과 임차인이 합의한 은행의 별도 계좌에서 관리하고, 임차인의 동의 없이 보증금을 이체하거나 인출할 수 없는 제도임 
• 보증금 의무신탁 제도의 경우, 전세제도에 적용하여 보증금을 임대인과 임차인이 합의한 은행에 신탁하고 보증금에 대한 이자는 임대인에게 귀속하며, 임대차 계약 종료 시 임대인의 동의하에 보증금이 반환되는 구조로 운영될 수 있음 
• 현재 전세제도는 목돈의 보증금을 가지고 임대인의 주택구입비 혹은 대출변제에 활용되고 있는 상황이며, 신탁으로 인한 이자비용이 월세와 비교하여 높아지려면 신탁비용의 증액이 필요하기에 의무신탁이 활성화되기 어려운 구조가 될 수 있음
• 월세 혹은 반월세 제도에서는 보증금 의무신탁의 적용이 임차인의 보증금 보호를 강화할 수 있는 순기능이 있다고 볼 수 있음

3. 전세사기 대응 정책방향 (임재만 교수)

• 선순위 부실채권의 할인 매입, 피해자 보증금 채권 매입으로 임차인의 배당액 증액 및 계속 거주권 보장을 유도하는 정책 대안 제시
• 임차인의 보증금 채권을 채권매입기관(HUG)에서 선 매입하고, 사전 가격 확정이 어려운 경우 사후정산방식의 채권양도 모델 제안
• 선순위 부실채권에 대한 할인 매입을 10~40% 할인율을 적용하여 보증금 채권의 보상 비율 상향 유도 제안 (선순위 부실채권을 25% 할인 매입시 보증금의 회수율이 약 10~40% 증가하는 효과 발생 가능)
• 집값 하락 후 공·경매시 금융기관과 임차인의 피해 부담 모델로 선순위 부실채권 매입 및 채권매입기관에서 공·경매시 실행으로 임차인에 보증금 손실을 줄여줄 수 있는 현실적 모델
• 피해자 보증금 채권 매입에 대한 찬반 이견으로 특별법 추가 포함 여부 논의가 어려울 것으로 보이며, 피해자 채권을 선매입하더라도 원금에 대한 보전이 쉽지 않을 것이라는 시뮬레이션 분석 결과가 나타남  

O 전세사기특별법 보완 쟁점

1. 전세사기피해자 지원 확대 or 피해 보상 적용 검토

• ‘최우선변제금 무이자 전세대출’, ‘채무불이행 등 신용정보 등록 유예’ 등의 정책은 피해자 지원에 기반한 내용
• ‘전세보증금반환보증’ 제도와 같이 보증을 통해 피해 보상의 개념으로 확대 조정 검토 필요 (전세사기피해자에게 보증한도, 선순위채권, 신청 자격, 주택유형 등의 확대 적용 방안 검토 가능)
• 헌법과 주거기본법에 기반한 전세피해자 지원/보상 확대 방안 반영 필요

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<대한민국헌법>
제35조 ①모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며, 국가와 국민은 환경보전을 위하여 노력하여야 한다.
②환경권의 내용과 행사에 관하여는 법률로 정한다.
③국가는 주택개발정책등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.

<주거기본법>
제2조(주거권) 국민은 관계 법령 및 조례로 정하는 바에 따라 물리적ㆍ사회적 위험으로부터 벗어나 쾌적하고 안정적인 주거환경에서 인간다운 주거생활을 할 권리를 갖는다.
제3조(주거정책의 기본원칙) 국가 및 지방자치단체는 제2조의 주거권을 보장하기 위하여 다음 각 호의 기본원칙에 따라 주거정책을 수립ㆍ시행하여야 한다.
1. 소득수준ㆍ생애주기 등에 따른 주택 공급 및 주거비 지원을 통하여 국민의 주거비가 부담 가능한 수준으로 유지되도록 할 것
2. 주거복지 수요에 따른 임대주택의 우선공급 및 주거비의 우선지원을 통하여 저소득층 등 주거취약계층의 주거수준이 향상되도록 할 것

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2. 전세사기피해는 청년/저소득층의 주택문제

• 설문조사를 통해 조사된 설문 참여자의 연령은 30대 이하가 70%이며, 전세사기 피해액 평균 금액은 약 1억1천500만원으로 중산층보다는 청년 및 저소득층의 문제라 볼 수 있음
• 아파트가 아닌 다가구, 다세대, 오피스텔, 근린생활주택에서의 전세사기피해는 임차인 보호의 사각지대에서 발생한 구조적 문제로 주거취약계층의 문제로 해석하여 지원/보상 방안 확대가 필요함 

3. 전세제도의 추가적 문제 확대를 예방할 수 있는 정책 반영

• 전세퇴거대출 조건인 DSR 60%를 일시적으로 DTI 70%로 완화 적용 및 기존 상환금의 우선 상환 자금 설정 등의 제도 조정
• 전세사기 문제가 전세제도 전반으로 확대되지 않도록 정책 대안 검토 필요

O Post-전세제도에 대한 논의

1. 반복되는 전세사기/깡통전세/역전세 문제 

• 전세제도의 문제점에 대해 많은 논의가 있었지만, 민간 부동산시장 수요에 따른 임대제도로 많은 리스크가 있음에도 유지되고 있음
• 전세제도의 리스크를 관리하기 위해 정부에서 임대차 3법 및 주택도시기금 통해 보호정책을 마련하고 있지만, 많은 변수 및 재정적 한계로 임차인에 대한 완전한 보호가 어려운 구조임 

2. 시장의 흐름에 따라 전세제도 변화 

• 저소득층을 위한 소규모 도시형 주택에서는 월세 혹은 반전세 형태로 민간 임대시장 변화 확대 중
• 주택시장의 공급 확대, 인구 감소 등을 통해서 주택 수요와 공급 변화가 나타나고 있으며, 임대인과 임차인의 관계가 변화될 수 있음

3. 전세제도는 중산층을 위한 임대제도로 저소득층을 위한 추가적 제도 마련 필요 

• 분양 주택 마련을 위한 사다리로 전세제도가 운영되어왔으며, 3기 신도시 공급량 확대 후 전세시장에 큰 변화를 야기할 것으로 예상
• 저성장 시대에 따라 지방도시에서 전세제도로 인한 주택시장 문제가 발생하고 있으며, 중산층이 아닌 주거취약계층을 위한 임대제도 재정비 필요