전세사기, 정부책임과 피해 대책을 중심으로

대전환포럼에서 전세사기 피해자들의 이야기를 직접 듣고 정책대안을 마련하는 <전세사기 특별법 보완 및 문제 해결을 위한 정책포럼>을 개최합니다. 더불어민주당 전세사기 고충센터에 접수된 300여건의 피해사례를 분석하고, 그 중에서 약 10명의 피해자를 심층 인터뷰를 통해 피해사례를 구체적으로 파악하였습니다. 이러한 결과를 바탕으로 전세사기 특별법이 보완되어야 할 방향과 내용을 제시하고자 합니다.
대전환 포럼 안내 보러가기? https://gtforum.kr/g/home/news...

전세사기 특별법 보완 및 문제해결을 위한 정책 포럼 (토론문)

서울시립대학교 박 준

# 정부의 책임

- (부실한 임대사업자 관리) 1) 주택가격 하강국면 시 주택가격 뒷받침, 2) 소위 임대사업자 등록 유도를 통한 임대시장 종합적 관리 목표로 등록임대사업자 제도 도입(박근혜 정부) 후 확대(문재인 정부). 이는 과도한 혜택의 등록임대사업자 지원에 비해 공적 의무는 적었고 주택가격 상승기에 결과적 다주택 보유 유인으로 가격급등을 부추긴 부작용. 임대사업자에 대한 부분적 관리로 사각지대 방치 및 종합적 관리 실패.
⇒임대사업자 등록은 혜택을 통해 유도해야만 하는 것인가?

-  (부실한 전세시장 관리) 2014년부터 임대소득 관리 차원에서 월세소득에 대한 과세의 연장으로 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 도입되었으나 불충분*. 전월세 신고제 2021년 도입되었으나 부실**. 전세시장에 대한 관리 부실이 ‘무자본 갭투기’로까지 이어짐.
* 3주택 기준, 소형 제외, 기준 시가 이하 주택 제외, 낮은 산정 간주임대료 수준 등 
 ** 신고지역 및 신고금액 등 사각지대가 많고 과태료 유예기간이 2024년 5월까지로 유예
⇒ 전월세 신고제도는 부동산 거래 신고제처럼 운영할 수 없는가?

-  (과도한 시장 공급기제 의존) 이명박 정부 시기부터 전세가격이 오르면 공급확대를 통해 해결하겠다는 ‘공급만능론’적 접근에서 전세대출 지원 시작.
⇒ 수요관리측면이나 대체재 차원에서의 접근은 충분한가?

# 피해구제 대책

[전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법]

* 피해자 확정 요건의 문제

- (규모) 전세보증금 규모 3억원 이하, 최대 5억원

- (시기) 임대인의 파산 또는 회생절차 개시 / 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시 / 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

- (의도적 범죄성 여부) 임대인 등에 대한 수사 개시 / 임대인 등의 기망 확인 / 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도에 대한 상당한 이유

* 규모제한

- 전세보증금 규모 제한 및 저리 대출 지원에 부부합산 소득제한 문제

- 전세사기 문제는 저소득층 지원만의 문제가 아님에도 불구하고 저소득층 지원 정책에서의 유사한 기준을 가져다 붙인 것으로 적절치 않음

* 의도적 범죄성 입증의 개인 부담

- 전세사기라는 의도적 범죄에 대한 피해자 지원 성격으로 많은 경우 가해자의 의도적 범죄성을 피해자가 직접 입증해야 하는 문제가 있어 피해자 확정받는데 매우 어려운 구조. (피해자 인터뷰: 시간적 재정적 부담)

- 범죄성을 스스로 입증 못하는 경우 민사 간에 알아서 해결하라는 식이며, 비의도적 행위로 인한 피해에 대해서는 무대책

- 의도적 범죄성을 입증하기까지 또는 입증하기 어려운 경우 개별적 소송 변호사비 부담이 크고 이에 대한 법률지원도 거의 없는 문제

* 법령 한시성의 문제

- 시행 후 2년간 유효한 한시적 법령

- 2년 내에 해결되지 못하는 문제 및 향후 발생할 문제 대응 필요

# 피해예방 대책

* 반복되는 깡통전세/전세사기/역전세 문제

- 10여년 전에도 발생했던 문제의 반복.

- 이후 금리가 낮아지고 주택가격이 점차 상승하면서 정부, 임대인, 임차인 모두 문제의 심각성에 대한 인지 약해짐. (2014년부터 2.5% 이하로 내려가기 시작한 금리인하로 전세대출 부담이 감소하면서 전세보증금이 상승하고 전세를 낀 갭투자도 활성화되면서 주택가격 상승세로 전환. 전세는 주택가격 상승 기제에서 중요한 레버리지의 하나로 기능하여 주택가격상승에 일조함)

- 저금리 시기 주택가격 상승 국면에서는 주택가격을 과도하게 상승시키는 레버리지 효과. 하락 국면에서는 깡통전세/전세사기/역전세 문제

- 공인중개사의 정보 고지 의무화 강화, 공인중개사협회의 법정 단체화, 악성 임대인 공개 의무화 등의 효과는 제한적.

- 추가 대출 및 추가 보증 지원은 임시방편이며 본질적 문제 더욱 악화.

* (정책방안1) 전월세 신고제 전수 확대 + 주택임대사업 등록 의무화

- 사각지대 없이 전월세 계약 전수에 대해 부동산 거래와 같이 신고 의무화 및 과태료 현실화.

- 주택임대인은 의무 등록하도록 하고 계약 시마다 주택유형, 임대인 금융정보, 임차인 보증금 자료 등을 누적 취합하여 종합적으로 파악함으로써 임차계약 위험관리 가능하도록 조정.

- 이에 대한 관리는 국토부가 주도하되 예컨대 주택금융공사와 같이 관련성 높은 공공기관에서 관리하도록 규정.

- 국세청과의 정보 공유를 통해 전세보증금 간주임대료 및 월세임대료 수익에 대한 과세도 현실화.

- 예컨대 무자본/소자본으로 전세위주 주택임대사업하는 경우는 제한.

- 임대료 인상 상한, 임대주택 운영기간, 시세 대비 임대료 수준 등 공적 의무에 맞는 혜택으로 등록임대사업자 제도 조정 (등록은 기본 의무화로 전환하고 세제 및 건보료 혜택 등은 공적 의무를 강화에 준하여 제공)

* (정책방안2) 공공임대주택 대폭 확충 + 민간임대시장 의존도 축소

- 통계청 2020년 기준 임대주택통계와 주택보급률 통계 상 주거안정 효과가 높은 30년 이상 장기공공임대주택은 97.8만호로 전체 주택 2167.3만호에 대비하여 4.5% 수준에 불과.

- 주거안정을 위한 정책에 있어 공공지원민간임대(구 뉴스테이), 전세임대 등 민간임대시장에 대한 의존도가 높음.

- 이명박 정부 2005년 약 2천호로 시작되었던 전세임대가 2020년 기준 28.3만호로 급증. (2022년 주택도시기금 융자사업비에서 매입임대(5.8조원) 다음으로 전세임대(4.5조원) 비중이 높았음)

- 전세임대는 주거비지원제도에 가까우며 다른 공공임대주택과 달리 민간시장의 임대료 수준을 오히려 뒷받침하는 부작용이 있으며 금리 등 외부충격에 취약하고 깡통전세/전세사기에도 노출.

- 전세임대 비중을 줄이고 보편적 주거복지 정책으로서 건설 및 매입임대 등 공공임대주택을 대폭 확충 필요.

* (정책방안3) 주택투기 레버리지 기능 전세에 대한 비중축소 로드맵 구축

- 전세대출제도 심사 및 기준 조정 필요.

- 다양한 평수와 양질의 공공임대주택 대폭 확충하면서 전세대출 DSR 포함시키고 가액별 전세 LTV 낮춤으로써 전세 비중 축소하는 로드맵 구상 필요.

- 전세보증금 간주임대료 과세는 주택수·소형제외·기준시가 규정 폐지하여 전세시장 관리 차원에서 전수에 대해 도입하고 전세보증금 간주임대료 산정체계 조정함으로써 월세임대소득 과세 수준과 수평적 형평성 제고. (과세 방식은 일정 조건이 아닌 경우를 당초부터 제외하는 방식이 아니라 전수에 대해서 적용하여 파악하되 월세임대소득처럼 일정 기준 이상의 소득에 대해서만 과세하는 방식으로 추진)

- 주택도시기금에서 전세대출 및 전세임대 비중 축소하고 공공임대주택 사업 지원 비중 확대.