* 본 토론문은 8월 24일 청년 아고라 '청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가' 에서 발제한 내용으로, 원제는 '평생임차세대의 주거빈곤' 입니다. 각주 등이 반영된 원문은 https://docs.google.com/docume... 링크를 통해 확인 가능합니다.  * 9월 5일 '시민공익데이터 실험실' 2기 공론장에서 함께 나눌 예정입니다.  6. 점유안정성 : 세입자의 불안한 지위  1) 점유 형태 (1) 전연령대와의 비교  20대 월세 가구주(56.9%), 전연령대 평균(23.4%)의 2배 넘어  청년 가구는 다른 연령대에 비해 자가 비율이 낮습니다. 2020년 기준으로 20대의 자가 비율은 12.9%, 30대는 39.0%, 40대는 56.6%, 50대는 63.3%, 70대 이상은 76.4%이며, 전연령 평균 자가비율은 57.3%였습니다. 청년 가구 중에서도 20대는 전세(25.1%)보다 월세(56.9%) 비중이 2배 넘게 높았고, 30대는 전세(29.0%)와 월세(27.6%) 비중이 비슷했습니다.  특히 20~24세의 월세 거주 비율은 71.7%로, 가장 월세 거주 비율이 낮은 70~74세(13.5%)의 5.3배에 달합니다.  청년 가구, 전연령대 중 전세 임차 가구 비중이 가장 높아  주목할만한 점은 전세 형태로 살아가는 가구의 비중이 다른 연령대보다 현저히 높다는 것입니다. 40,50대는 전세 거주 비율이 각각 17.2%, 12.4%였고, 60,70대이상은 각각 9.2%, 7.5%였습니다. 연령대별 전세 거주 비율 평균이 15.5%인 것을 감안하면 2030 청년세대의 전세 거주 비율이 눈에 띄게 높은 수준임을 알 수 있습니다.  (2) 청년 가구 구성에 따른 점유안정성의 차이 극명  청년 1인 가구는 보증부 월세, 청년부부 및 부모동거가구는 자가  박미선 외(2022)에 따르면, 청년 1인가구는 보증부 월세 59.4%, 순수월세 8.2%로 월세 비중이 매우 높습니다. 반면, 청년 부부가구는 자가(42.3%) 및 전세(37.0%) 비중이, 부모동거 청년가구는 자가(75.1.0%) 비중이 월등히 높았습니다. 청년층이 어떤 가구 구성으로 주거를 꾸리고 있느냐에 따라 점유 안정성의 차이가 확연히 달라집니다. 부부, 부모동거, 1인이라는 가구 형태의 특성에 끼치는 어떤 영향요인이 해당 가구의 점유안정성에도 긴밀히 영향을 주고 있음을 의미합니다.  아파트에 사는 청년부부가구, 단독주택이나 오피스텔에 사는 청년1인가구 청년부부가구의 주택 유형은 아파트(73.4%)가 가장 많았고, 청년 1인 가구는 단독주택(49.9%),이 가장 많았습니다. 종합해보면 청년부부가구는 자가, 아파트 거주 비중이 높고 저소득 비율이 감소하는 반면, 청년 1인가구는 월세, 단독주택 거주 비중이 높고 저소득 비율이 증가하는 추세입니다. 주거를 선택하는 요소와 주어진 여건이 서로 상이한 집단일 것이라 볼 수 있습니다.  2) 세입자 권리 보호 체계 부족 : 전세사기, 깡통전세, 보증금미반환 (1) 중개 과정  “계약 전에 국세체납확인서도 확인했고, 등기에 근저당 없는 것도 확인 했습니다. 공인중개사는 세입자한테 피해가 갈 일 없는 집인 것처럼 저를 안심시켰고, 근저당 관련 특약도 썼습니다. 대항력 생기기 전까지는 근저당 없을 거고 위반 시에는 계약을 해지하겠다고요. 계약 당시에 이미 임대인 보다 비싼 돈을 내고 전세로 들어가는 상황이었지만, 매매시세나 공시지가 라거나 깡통이라거나 하는 얘기는 일절 알려주지 않았습니다. 보증보험에 대해서도 가입 가능하니까 그냥 신청하면 된다고 했었습니다.” 너무나 많은 주택임대차 계약 과정에서 세입자는 공인중개사로부터 다양한 정보들을 제공받지 못합니다. 공인중개사법에 따르면 세입자는 중개대 상물확인설명서를 통해서 위반건축물 여부, 등록임대주택 여부, 등기부등본 등을 근거로 한 소유권과 권리관계에 대한 정보와 그에 따른 해석, 심지어 벽의 균열과 누수 여부까지도 중개사를 통해 확인받고 설명 들을 수 있어야 합니다. 이것은 의무사항이라 위반 시 영업정지 등 제재를 가할 수 있습니다. 하지만 현실에서는 제대로 작동하지 않습니다. 중개대상물확인설명서 라는 걸 민달팽이유니온 주거교육에서 처음 들어봤다는 세입자 청년들을 만나는 것은 생각보다 빈번한 일입니다.  (2) 보증금 미반환, 전세사기  “계약할 때 보증보험은 필수로 가입해준다고 계약서 특약사항에 적었어 요. 그렇지만 지금까지 집주인이 들어주질 않고 있어요. 연락은 물론이고 전화, 문자, 카톡 다 답이 없어요. 계약했던 부동산도 연락이 정말 안 되지 만 어쩌다 연락이 닿으면, 경매가 진행되어도 선순위니까 걱정하지 말라고 만 해요. 경매로 넘어가도 100% 다 받을 수 있는 게 아닌데 아무렇지 않 게 얘기하는 게 화가 나요. 할 수 있는 게 없다고만 하고요.” 많은 세입자 청년들이 주택임대차시장에서 전월세 형태로 거주하고 있으나, 임대인과 불균등한 권력 관계를 맺으며 부당한 관행을 일방적으로 감내해야 하는 상황에 놓이곤 합니다. 아래는 청년들이 일반적인 주택임대차 계약을 통해 집을 구하는 과정에서 겪은 일입니다. 보증금 내용 6천5백만 원 “집주인이 새로운 세입자에게 돈을 받을때까지 없다고 버티고 있는 상황입니다.”  3천만 원 “집이 나갈 때 까지 보증금을 줄 수 없다고 했습니다.” 4천만 원 “임대인 부부가 제 전화를 착신금지하고, 카톡 탈퇴까지 하고 있습니다.” 3천7백만 원 “임대인이 전세금 반환을 한 없이 미루고 있고 잠적 상태 입니다.”  8천만 원 “임대인이 계약끝나고 3개월 뒤에 돌려주겠다며 계속 연락만 피하고 있습니다.” 1천만 원 “보증금을 돌려줄 수 없다고 버텨서 계약 만료 후 한달 지난 시점에 받기로 했습니다.” 1억5천만 원 “새로운 임차인이 나오지 않으면 보증금을 반환해줄수 없다고 합니다.” 2억7천만 원 “집주인이 차일피일 미루고 있습니다. 너가 하고 싶은 대로 하라고 하는데…” 1천만 원 “방을 비운지 한 달도 넘게 ... 최근에는 아예 임대인으로부터 연락이 끊겼습니다.” 2억6천9백만 원 “집주인도 알겠다고 했는데 이제 와서는 돌려줄 수 없으니 기다리라고 합니다.” 4천만 원 “집주인은 새로운 세입자가 기한 내에 들어오지 않으면 보증금을 줄수 없대요.” [표] 보증금 미반환 관련 주거상담 사례 만약 등록임대주택이라면 보증보험 가입이 의무화되어 있으니 설사 보증금 미반환 사고가 발생하더라도 대위변제를 통해 보증금 반환을 보장받을 수 있어야 하는데, 현실은 또 녹록치 않습니다. 우선 모든 임대주택에 의무화되어 있지도 않을 뿐더러 현장에서 충분한 관리감독과 규제가 이뤄지지 않는 상황에서 뻔히 보증보험 가입이 불가한 주택을 민간임대주택으로 등록해둔 뒤 세입자를 기망한 뒤 보증금을 편취하는 전세사기도 빈번합니다. (3) 세입자가 겪는 그 많은 불안 모두 사회적 재난과 다름없어 전세사기는 세입자가 더 똑똑해져서, 더 많은 정보를 알게 된다고 해서 피할 수 있는 수준의 문제가 아닙니다. 전세사기는 기본적으로 깡통 전세가 가능한 주택임대차시장에 기반하여 만들어집니다. 이것은 세입자로 사는 모든 이가 겪는 불안이고, 정부의 역할이 부재한 주택임대차시장에서 터져 나온 사회적 재난입니다. 이 뿐만 아니라, 세입자라는 이유로 겪게 되는 사생활 침해, 주택 하자 보수의 책임 전가, 비합리적인 수준의 관리비 및 주거비 인상 요구, 일방적인 퇴거 통보 등 모두가 세입자가 자신의 점유 형태 때문에 겪어야 하는 주거불안의 내용들이며, 점유의 안정성이 훼손되는 사안 자체이기도 합니다. 주택을 소유하지 않은 이들의 주거권을 보장하기보다 소유자의 재산권을 더 우선하는 이들의 이해관계를 대변하는 시스템을 이제 그만 멈춰야 합니다.  비수도권 세입자 청년의 주거불안 증가 주택임대차에서 불안을 느끼는 비수도권 청년 세입자의 비율 또한 날이 갈수록 급증하고 있습니다. 박미선 외(2022)에 따르면 계약기간 중 퇴거 요구에 대한 불안을 느끼는 비수도권 청년 임차가구는 2017년 6.4%에서 2020년 20.7%로, 계약만료 후 재계약 거부에 대해 불안을 느끼는 청년 임차가구는 2017년 8.0%에서 2020년 25.9%로 3년 사이 3배 이상 증가하고 있습니다. 이는 청년 세입자의 주거불안의 정도가 빠르게 심각해지고 있음을 의미합니다.  7. 청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가   1) 청년 주거 정책이라는 이름의 주거불평등 심화 정책을 바꿔야 월세 사는 20대 청년 1인 가구가 이용할 수 있는 주거 정책은? 위에서 살펴봤듯이 청년세대의 주거 문제는 양극화 되어 갑니다. 그 와중에 가장 과소대표 되는 대상은 20대에 단독주택 등에 월세로 거주하는 1인 가구입니다. 이들이 이용할만한 정책으로는 우선 청년월세지원제도가 있겠으나, 이는 2024년 종료되는 한시 대책으로 분류되고 있어서 하루 빨리 정식으로 운영하는 주거비 지원 제도로 안착시킬 필요가 있습니다. 또는 청년주거급여 분리지급이 있겠으나, 30대 미만 미혼 청년이기에 원가족이 수급가구가 아니라면 신청 조차 할 수 없을 것입니다. 이외에는 월세 대출 정책을 이용하거나, 전세 대출을 통해 보증금을 마련하는 방법이 있겠습니다만, 세입자가 보증금 미반환 위험으로부터 스스로를 지킬 수 있는 제도가 미약해 무작정 대출을 이용하는 것에는 어려움이 따릅니다. 또한 대출제도 자체가 돈이 적은 사람은 적은 돈만 빌리고 높은 이자를 내는 반면, 돈이 많은 사람에게 더 많은 돈을 더 적은 이자로 빌려주는 것이기 때문에 국가가 나서서 대출을 장려하고 이에 대한 지원 제도를 운영하는 것은 장기적으로 결코 바람직하지 못합니다.  주거의 공공성을 강화해야 할 때에 정 반대로 가기 바쁜 현 정부 한편, 공공임대주택은 윤석열 정부가 2023년 공공임대주택 공급 예산을 5조 삭감하면서 저소득층 세입자들의 입장에서는 공공임대로의 접근성이 더 떨어지는 문제가 발생하고 있습니다. 서울시가 자랑하는 청년안심주택(역세권청년주택)은 월세 100만원이 넘는 집들을 대거 양산하고 있고, LH와 SH 등은 매입임대 공급에 늦장을 부리고 있어 저렴하고 안전한 주거지가 필요한 세입자들이 발을 동동 구르고 있습니다. LH 매입임대 주택 400여 호 입주자 모집 공고에 4만여명이 몰려 100대 1의 경쟁률이 나온 것은 정부가 그만큼 충분한 공공임대를 확보하지 못하고 있다는 뜻이기도 합니다. 이런 와중에도 현 정부는 적극적인 주택 공급 및 규제 완화를 통해 주택 소유를 원하는 청년들의 집에 대한 꿈과 희망을 복원하겠다는 포부를 내세우고 있습니다. 그렇게 펼쳐지는 청년 주거 정책은 사실상 청년 주거 정책이라는 포장지를 덧씌웠을 뿐, 투기성 주택 공급, 주택의 상품화에 기름을 붓는 정책이 대다수입니다.  공공의 자원은 누구의 집을 방치하고 누구의 집을 늘리는 데에 쓰이고 있나  현 정부가 마련한 특례 보금자리론을 이용하면, 자부담금 3억원을 갖고 있는 청년이 시중금리보다 낮은 수준의 이자만 내면서 5억원을 30년동안 빌릴 수 있습니다. 그렇게 매매가 8억원짜리 아파트를 구입하려는 청년을 위해 국가의 재정과 기금이 투입됩니다. 해당 청년은 매달 250여만원을 상환하며 주택소유를 유지합니다. 1가구1주택 등의 요건을 충족시켜 종합부동산세는 한 푼도 내지 않은 채, 주택가격 상승을 기다립니다. 매매가 11억원 정도가 되었을 때 매도를 추진하여 3억원에 가까운 시세차익을 얻고 양도세에 대한 감면 혜택도 누릴 수 있는 여건 하에서 매매를 진행합니다. 청년의 주거 문제를 해결하겠다는 명분 하에 시행되는 정책은 공공의 자원을 영구히 사적 영역으로 전이시킨 채 완료됩니다. 이러한 공정은 또다시 주택가격 상승의 요인이 되고, 보증금과 월세 또한 상승하면서 일반 세입자들이 시장에서 부담해야 하는 비용 자체도 함께 상승합니다. 은행은 주택소유주에게 그리고 세입자에게 대출을 확대하면서 이윤을 창출하고, 세입자는 고혈을 짜내어 보증금과 월세 또는 은행이자를 마련합니다. 박근혜 대통령때부터 정부는 계속해서 빚 내서 집 사라, 빚 내서 세 살라는 말을 반복할 뿐, 세입자들이 오직 세입자라는 이유로 겪고 있는 고통이 곧 국가가 해결해야 하는 사회적 문제임을 인정하지 않고 있습니다.  2) 주거의 공공성을 확대하기 위한 주거 정책의 필요  한국 사회가 오랜시간 다져 온 주택의 상품화가 견고해지는 과정에서 청년 주거 문제 또한 보다 심각해지고 있습니다. 현 청년세대가 겪고 있는 주거 빈곤의 양상이 다층적으로 펼쳐지고 있는 가운데, 한정된 공공의 자원은 청년의 이름으로 자산불평등을 공고히하고 주택상품화를 재생산 하는 데에 쓰입니다.  한편, 주거불평등이 심화될수록, 반대로 주거의 공공성을 확대하기 위한 변화가 절실해지고 있습니다. 주거안정을 사적 영역에서 온전히 꾀할 수 있는 계층은 제한적일 수밖에 없습니다. 현 청년세대를 비롯해 더 많은 이들이 스스로를 세입자로 정체화하며 현재의 부조리한 사회 구조에 문제를 제기하고 있습니다. 정부와 국회는 그 흐름에 뒤쳐지지 않을 수 있도록 미리 한국 사회가 변화해가야 할 방향과 이를 견인할 전략을 논의해야 합니다.  3) 점유안정성 확보를 중심으로   깡통전세 전세사기 피해자 전국대책위원회의 등장  주거사다리의 과정 중 하나였던 전세제도는 세입자의 삶 전체를 저당잡는 지옥도를 열었습니다. 무갭투기는 제때 규제되지 않았고, 시세를 부풀리고 전세가격을 올려치는 이들이 얼마든지 이용할 수 있는 보증보험이 세입자와 위험매물 사이의 오작교처럼 기능했습니다. 2010년대 중후반, 깡통전세 전세사기 문제가 전국 곳곳에서 들려왔고, 2022년을 기점으로 피해세입자들이 스스로 조직되어 2023년 본격적인 직접행동 실천을 이어왔습니다.  당신의, 우리의 잘못이 아닙니다  무자본 갭투기를 벌이다 망해버린 임대인, 처음부터 작정하고 세입자를 속였던 건축주와 중개사와 감정평가사와 대출브로커와 분양대행사 등 다양한 형태의 전세사기 유형이 쏟아져나왔습니다. 피해 세입자들은 처음 독립을 하면서, 가족구성원이 조금씩 늘어나면서, 더 나은 주거환경이 필요해지면서 구했던 전셋집에서, 그러니까 보통의 방식으로 집을 구하는 과정 속에서 돌이킬 수 없는 피해를 입었습니다.  그것들은 대체로 한국사회가 오랫동안 방치했던 주택임대차시장의 나쁜 관행을 답습하면서 발생한 피해였고, 세입자로 살아가는 이들이 느끼는 주거불안은 보다 분명해졌습니다. 주택임대차계약 과정에 관여하는 관계자들을 믿기 어렵고, 임대인에게 전재산과 대출금을 맡기는 것이 위험하고 두렵다는 인식이 확산되었습니다. 과거에는 ‘임대인 돈 많아요’, ‘임대인 집 많아요’, ‘선순위채권이 많아도 임대인 사업 잘나가니까 걱정없어요’, ‘이 동네 집값 더 오를거라 보증금 못돌려줄 일 없어요’ 라는 말은 중개사가 흔히 하는 말이었지만 이제는 더 이상 수용해줄 수 없는 일이 되어갑니다. 그렇게 덜컥 계약했다가 보증금을 떼이고 나면, 누구도 책임져주지 않는 구조적 결함이 매우 심각한 상황인 것을 많은 세입자들이 체감하기 시작했기 때문입니다.  ‘적정한 주거’를 잣대로 하며 김선미(2015)는 주거 정책의 설계 및 평가를 적정한 주거 요소를 잣대로 삼아 진행해야 한다고 보았습니다. 집을 중심으로 수많은 사람들이 다양한 위기와 불안을 겪고 있는 지금, 때를 놓치지 않고 보다 주거의 공공성을 되찾기 위한 논의가 필요합니다. 이에 발맞춰, 정책을 설계하고 제안하는 이들은 한국 사회가 현재까지 펼쳐 온 주거 정책, 특히 청년을 앞세워 만들어 온 주거 정책이 과연 누구의 어떤 적정 주거 요소를 보장하기 위해 설계 및 시행되어 왔는지를 돌아봐야 할 것입니다. ‘적정한 주거’를 잣대삼아 주거 정책 평가 하기    ① 점유 안정성(legal security of tenure) : 소유하지 않더라도 점유의 안정성이 보장될 수 있는 법적 수단의 확보(소유냐 사용이냐), 임차인의 권리에 대한 규정 등 ② 적절한 주거기반시설 및 서비스(availability of services, materials, facilities and nfrastructure) : 주거권을 물리적인 주거에 대한 권리뿐만 아니라 공간에서 이루어지는 생활에 대한 권리로 확장, 즉 주거(住居)권에서 거주(居住)권으로 그 개념 확장 ③ 경제적 적절성(affordability) : 권리로서의 주택보조금제도, 불합리한 집세에 대한 조정이나 불합리한 집세 인상에 대한 보호 ④ 최저기준 확보(habitability) : 집이 그 자체로서 갖추어야 할 최소한의 조건들을 규정함과 동시에 면적과 구성은 거주인의 특성 및 관계를 충분히 고려 ⑤ 접근가능성(accessibility) : 취약집단의 특수한 필요가 충분히 고려되어야 하며 빈곤층의 토지 접근을 증진시키기 위한 정책이 필요 ⑥ 적절한 입지(location) : 공공역사 등 필수적인 시설을 어떻게 배치할 것인가의 문제 등 거처 뿐만 아니라 공간의 공공성 확보의 문제까지 확장하는 시각 필요 ⑦ 문화적 적절성(cultural adequacy) : 지역사회 커뮤니티에 대한 문화적 접근, 민주주의의 필요성, 당사자주권, 자기결정권의 차원  참고자료 김선미, “주거복지 주거권 그리고 주거빈곤의 실태”, 2015 김명수,  「내 집에 갇힌 사회 - 생존과 투기 사이에서」, 202020 김준형, “주택가격의 급등과 자산격차: 임차가구와 자가가구, 그리구 다주택가구”, 통계개발원(한국의 사회동향2022), 2022 김정아, “빚투·영끌은 곁다리? 청년들 ‘빚의 늪’ 빠진 진짜 이유”, 일요신문, 2023, https://ilyo.co.kr/?ac=article... 박미선, “청년주거정책: 불안한 대상과 혼란한 정책의 협주곡”, 국토연구원, 2021 박미선 외, “청년가구 구성별 주거여건 변화와 정책 시사점”, 국토연구원, 2022 이원호, 민달팽이유니온 청년주거아카데미 세입자에게 살얼음판인 세상을 바꿀 방법 1강 “도시개발과 주거권운동의 역사”, 빈곤사회연대, 2023 주거권운동네트워크, 「개발에 저항하는 당신을 위한 안내서 - 그 많던 동네는 어디로 갔을까」, 2010 지수, “불법건축물에서의 전세사기 피해 사례”, 민달팽이유니온 불법건축물x전세사기 국회토론회, 2023 지수, “청년들의 깡통전세 문제와 대안”, 도시와 빈곤 122호, 2023 지수 외, “민달팽이 청년주거상담 사례 분석”, 민달팽이유니온, 2022 천현숙 외, “청년임차가구 증가현상의 국제비교 연구”, 국토연구원, 2016 최은희 외, “주거빈곤가구 유형별 주거지원 강화 방향 연구”, 토지주택연구원, 2018  현대환 외, “인구·가구 구조와 주거 특성 변화(1985~2020년)”, 통계개발원, 2022 홍정훈, 민달팽이유니온 청년주거아카데미 세입자에게 살얼음판인 세상을 바꿀 방법 4강 “해외 세입자 보호 제도를 통해 만들어야 할 미래”, 한국도시연구소, 2023 시리즈 읽기 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (1) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (2) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (3) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (4)

* 본 토론문은 8월 24일 청년 아고라 '청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가' 에서 발제한 내용으로, 원제는 '평생임차세대의 주거빈곤' 입니다. 각주 등이 반영된 원문은 https://docs.google.com/docume... 링크를 통해 확인 가능합니다.  * 9월 5일 '시민공익데이터 실험실' 2기 공론장에서 함께 나눌 예정입니다.  4. 물리적 측면 : 비적정한 주거환경  현대환 외(통계개발원,2022)는 주거빈곤의 범위를 ① ‘주거기본법’에 의한 최저주거기준 미달 가구 ② 지하(반지하)·옥상(옥탑) 거주 가구 ③ 주택 이외의 거처(오피스텔 제외) 거주 가구 로 규정하고 주거빈곤 가구의 변화 추이를 파악하였습니다. 이에 따르면, 2020년 전국 20만 가구(6.7%)가 최저주거기준에 미달하며, 8만 가구가 주택 이외의 거처에 거주하고 있고, 총 35만 가구가 위 3가지에 해당하는 주거빈곤 상태에 놓여있습니다. 2015년에는 총 45 만구가 해당 가구 수였다는 것과 비교하면 주거빈곤 청년가구 규모는 감소하였다고 볼 수 있습니다. 2020년 청년가구의 주거빈곤 비율은 전국 11.4%, 서울 21.3%로 서울에서 약10%p가 더 높게 나타나며, 서울 1인 청년 가구의 주거빈곤비율은 23.9%로 상대적으로 높게 나타납니다.  1) 최저주거기준  (1) 2020년 기준 전연령대와의 비교 : 전국적으로 청년가구의 최저주거기준 미달 비율 높아 전국적으로 청년 가구주의 최저주거기준 미달 가구 비율이 높게 나타나고 있습니다. 전국의 최저주거기준 미달 가구 비율은 청년층에서 가장 높은데(20~24세: 10.7%), 서울은 특히 전국 평균보다 7.2%p(20~24세) 높습니다. 전연령대에서는 청년기에 가장 최저주거기준 미달 가구 비율이 높고, 연령대가 높아지면서 낮아지는 추세를 보이다가, 고령층이 되면서 다시 최저주거기준 미달 가구 비중이 증가합니다. (2) 2015년~2020년 비교 : 청년 가구주의 최저주거기준 미달 가구 감소 추세  인구주택총조사 결과에 따르면, 청년 가구주의 최저주거기준 미달 가구 비중은 11.3%(2015년)에서 16.7%(2020년)으로 5.4%p 감소했습니다. 면적기준 미달 가구가 9.8%(2015년)에서 5.5%(2020년)으로 4.3%p 감소한 것의 영향이 큽니다. 특히 청년 1인 가구 중 면적기준 미달 가구가 18.5%(2015년)에서 11.9%(2020년)으로 6.6%p 감소했습니다.  2) 비적정 주거환경 : 지하, 옥상, 주택이외의 거처  (1) 2020년 기준 전연령대와의 비교  최저주거기준 미달 가구와 가장 큰 차이는 중년에서 노년층으로 넘어가는 시기에 최저주거기준 미달 가구 비중은 다시 증가하지만 비적정 주거환경에 거주하는 가구의 비중은 비교적 기울기가 완만한 그래프로 나타나는 것에 있습니다. (2) 2015년~2020년 비교 : 집이 아닌 곳에 사는 청년 1인 가구의 증가  변금선 외(2021)에 따르면, 서울의 경우, 20~34세 청년 1인가구 중 비주거용 건물 혹은 비주택에 거주하는 비율이 2015년 19.5%에서 2019년 27.7%로 10%p 이상 증가하였습니다. 3) 불법건축물  전입신고가 안되거나, 전세사기 피해 주택으로 인정되지 않거나, 경매에서 배당 순위에 참여할 수 없는 등 세입자를 곤혹에 빠뜨리는 주거공간들이 있습니다. 바로 위반건축물입니다. 위반건축물은 “건축 관련 법령 규정과 명령 등을 어기거나 지키지 않음으로써 건축법의 기준에 적합하지 않게 시공되거나 사용 중인 건축물”을 의미합니다. 위반건축물의 주요 유형으로는 준공 당시 허가 받은 용도를 불법으로 변경하는 용도변경, 면적 증가 또는 방쪼개기를 위한 무단증개축이 있습니다. 보통 더 효율적으로 임대/분양 수익을 벌어들이기 위해서 이뤄집니다.  구청 단위에서 단속을 나와 위반건축물 적발 행위를 할 수 있는데, 그렇게 되면 주택소유주는 시정조치를 할 때까지 이행강제금을 물어야 합니다. 단속되지 않았으나 위반사항이 있는 주택까지 포함하여 불법건축물이라고 통칭합니다.  하지만 현실에서는 제대로 작동하지 않는 경우가 다수입니다. 위반건축물 단속이 불시에, 상시적으로 이루어지지 않아 위반사항이 있음에도 적발되지 않는 경우가 많고, 단속되었다고 하더라도, 공인중개사나 임대인이 세입자에게 이에 따른 위험부담요소를 충분히 설명해주지 않기도 합니다. 그런 경우, ‘근린생활에 살아도 세입자니까 별 문제 없을거래요’, ‘전입신고 된다고 했어요’, ‘대출 나온다던데요’ 등의 100% 보장할 수 없는 회유에 이끌려 계약서에 서명했다가 추후 피해를 입게 되는 일이 생기기도 합니다. 실제로 이런 관행으로 인해, 불법건축물에 계약했다가 전세사기 피해를 입은 뒤 곤경에 처한 피해 세입자가 있습니다.  [그림] 불법건축물 전세사기 (지수,2023) [그림] 불법건축물 전세사기 (지수,2023) 불법건축물을 지자체별로 밀착하여 파악하고 있지 않기 때문에 정확한 숫자를 파악하기 어렵다는 한계가 있습니다. 만약 전월세신고제를 통해 주택임대차계약이 이루어진 상세주소와 해당 주소의 건축물용도 및 면적 등의 건축물대장에 기재된 몇 가지 요소를 비교해볼 수 있다면 자동적으로 위반건축물에서 임대 수익을 벌어들이는 주택을 적발할 수 있겠으나, 현재는 관련 시스템이 없습니다.  많은 세입자들이 자신이 거주하고 있는 공간이 위반건축물을 적발하고 시정조치를 명령하는 행위, 적발 여부를 세입자에게 설명해주고 충분한 이해 없이 무조건적으로 체결되는 계약을 방지하는 행위, 해당 주택에서 더 나은 주거환경으로 이주할 수 있도록 제도를 연계하는 행위 등이 필요하겠으나, 현재로써는 이에 관한 지원제도가 미비한 상황입니다.  5. 경제적 측면 : 주거비 부담 1) 20대 청년 가구주의 상대적 빈곤 위험 증가 기준중위소득 수준에 따른 청년가구 빈곤율 추이 : 상대적 빈곤 위험 증가 추세 변금선 외(2021)는 19~23세 청년 빈곤율이 9.5%(2018년)으로 전체 빈곤율보다 낮은 수준으로 나타나고 있지만, 이는 부모와 동거하는 청년이 증가한 것으로 인한 착시일 수 있음을 유의할 필요가 있다고 말합니다. 실제로 독립했을 때 주거비 마련 계획이 뚜렷하게 잡히지 않는 경우 많은 청년들이 독립 자체를 하지 않거나, 독립이라는 선택을 할 수 있는 최대한 유예하곤 합니다.  한편, 20대 청년 가구주의 상대적 빈곤 위험은 1995년(74.9)보다 2016년(141.9)로 크게 증가했습니다. 이것은 연령별로 가처분소득 기준 중위소득 50% 미만 인구의 비율을 기준으로 하였는데, 노인 가구주의 상대적 빈곤 위험이 1995년보다 크게 감소한 것과 대조적입니다. 2) 청년가구의 소득 양극화 : 청년 1인 가구 4명 중 3명이 저소득층 청년세대 내 저소득 가구도 증가, 고소득 가구도 증가 청년 가구의 전반적인 소득수준은 전체가구보다 높지만 청년저소득가구 비중은 증가하는 추세에 있습니다. 청년가구 중 저소득가구의 비중은 2010년(23.3%)보다 2020년(31.2%)에 더 높아졌습니다. 한편, 고소득가구의 비중 또한 증가하고 있습니다.  저소득 청년 1인 가구의 증가, 저소득 청년부부 및 부모동거 가구의 감소 특히 청년 1인 가구의 저소득가구 비중이 매우 크게 증가하고 있습니다. 2020년 기준으로 청년 1인가구 중 저소득가구 비중은 75.1%로, 청년 1인가구 4명 중 3명이 저소득층인 상황입니다. 박미선 외(2022)는 청년 1인 가구의 하위 소득 분포 증가는 청년 1인 가구의 양적 증가 자체가 영향을 미치고 있다고 보고 있습니다.  청년가구 구성 차이에 따른 소득 격차 증가 : 청년부부가구 vs 청년1인가구  2010년 당시 청년부부가구(187.0만)와 청년 1인가구(172.7만원)의 균등화 소득은 큰 차이를 보이지 않았으나, 2020년에는 청년부부가구(261.2만원)와 청년 1인 가구(205.9만원)의 격차가 현저히 벌어졌습니다.  3) 주택 구입? 영끌담론이 과대 대표한 계급 영끌해서 주택 구매 한다? 30대 주택소유자 수만 감소 중 2019년부터 2021년까지, 영끌담론이 주요 언론사와 정책 등을 통해 주목받던 시기에 실제 주택소유자 수 변화를 살펴보면, 주택 소유는 60대에서 가장 증가하였으며, 10만명 이상 증가한 연령대 모두 50대 이상이었음을 알 수 있습니다. 30대 주택소유자 수는 2019년 174만명에서 2021년 164.7만 명으로 약 10만명 가까이 감소했습니다. 30대는 2019년-2021년 간 유일하게 주택 소유자 수가 감소한 연령대이기도 합니다.  연령대별로 주택소유주의 증가 수를 보면 30대미만은 41,134명 증가, 40대는 18,816명 증가, 50대 103,903명 증가, 60대는 456,410명 증가, 70대는 110,207명 증가, 80대는 125,548명 증가 했습니다. 전체 주택 소유자 중 30대가 차지하는 비율은 지난 3년간 5.4% 감소한 반면, 30세 미만의 주택소유자 비중은 16.5% 증가했습니다.  4) 보증금 마련을 위한 대출 증가  20대 이하 청년 가구주 세대의 부채는 계속해서 증가하고 있습니다. 2017년 3월 말 2,393만원이었던 평균 부채가 2022년 3월 말 5,014만원으로 109.5% 증가하였습니다. 이는 전체 가구의 평균 부채가 29.2% 증가한 것과 비교했을 때 현저히 높은 수치입니다.  이들의 가계 부채가 증가한 가장 큰 이유는 보증금 대출 때문입니다. 전월세 보증금 마련을 위한 대출 건수 비율은 2017년 36.9%에서 2022년 64.5%로, 2배 가까이 증가했습니다. 언론과 정부, 국회가 영끌하는 청년세대를 위한 주택공급과 규제 완화를 이야기 할 때 점차 늘어나고 있던 것은 청년층의 빚이었고, 그것의 실체 또한 주택 구입이 아니라 임대인에게 이전될 보증금을 자신의 신용으로 마련하기 위함이었습니다. 다음 장으로 이어집니다  시리즈 읽기 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (1) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (2) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (3) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (4)

* 본 토론문은 8월 24일 청년 아고라 '청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가' 에서 발제한 내용으로, 원제는 '평생임차세대의 주거빈곤' 입니다. 각주 등이 반영된 원문은 https://docs.google.com/docume... 링크를 통해 확인 가능합니다.  * 9월 5일 '시민공익데이터 실험실' 2기 공론장에서 함께 나눌 예정입니다.  2) 인구, 가구, 주택 수의 변화 (1) 인구 : 35세 미만 연령대, 전체 인구의 1/3수준에 불과   한국은 저출산, 고령화 문제를 동시에 겪으며 꾸준히 유소년 인구 비율은 감소해왔고 반대로 고령 인구는 증가해왔습니다. 한국의 35세 미만 연령대 인구의 비율은 1990년 65.7%에서 2020년 36.4%로 절반 가량 낮아진 반면, 65세 이상의 연령대 인구 비율은 1990년 5.0%에서 2020년 16.4%로 3배 이상 증가했습니다. 또한, 미혼·비혼인 상태를 유지하는 청년 가구가 증가하고 있는데, 특히 30~34세 여성의 미혼비혼 인구 비율은 1990년 5.3%에 비해 2020년 46.0%로, 과거에 비해 9배 증가하였습니다.  (2) 가구 : 1·2인 가구는 증가하지만 청년 가구의 비중은 감소 추세  대가족이 해체되고 가구 분화가 늘어나면서 평균 가구원 수가 1985년 4.16명에서 2020년 2.35명으로 감소했고, 가구 증가율은 9.5%(2015~2020년)으로, 1990년대에 비해 다소 낮지만(1985~1990년에는 18.6%, 1990~1995년에는 14.1%), 여전히 10% 내외 수준을 유지하고 있습니다. 반면, 지난 5년간 한국의 인구 증가율은 1.5%(2015~2020년)에 그쳤는데, 지난 1985년~1990년에 인구가 7.3% 증가하던 것과 현저한 차이를 보입니다. 가구 수 증가의 가장 큰 요인은 1인 가구의 증가 입니다. 35~54세 이외 모든 연령대에서 1,2인가구의 비율이 절반 이상을 차지할 정도로 1인 가구가 급격하게 증가하였고, 전체 가구 중 1,2인가구가 차지하는 비율은 1995년 29.6%에서 2020년 59.8%로 두 배 가까이 증가하였습니다. 이는 한국의 많은 인구가 일생의 많은 시기를 1,2인가구의 구성원으로 보내게 된다는 것을 의미합니다. 다만, 전반적으로 수도권, 광역시, 도지역 각 지역별로 지역 내 비중은 감소하고 있습니다. 이는 전국적으로 저출산 현상이 나타나고 있음을 의미하는데, 특히 도지역에서의 청년 가구 비중은 37.0%에서 30.7%로 큰 감소를 보이고 있습니다. (3) 가구 분포 지역 : 비수도권 인구의 수도권 집중 현상  전국 가구에서 수도권이 차지하는 비율은 2020년 48.9%로, 서울의 비중은 감소한 가운데 경기, 인천의 가구 수 증가에 따라 결과적으로 비수도권 인구의 수도권 인구 집중 현상이 이어지고 있습니다. 이는 청년 가구에서도 마찬가지인데, 청년 가구의 거주지역은 수도권(53.0%), 도지역(26.3%), 광역시(20.8%) 순으로 분포하고 있습니다. 전연령대의 추이가 비슷하게, 청년가구 또한 10년 전보다 수도권 거주 비율이 지속적으로 증가하는 추세입니다.  (4) 청년 가구 구성의 변화 : 부모동거가구의 감소와 청년1인가구의 증가  한편, 청년가구의 가구 구성은 2020년 기준으로 각각 부모동거 49.8%, 청년 1인 가구 26.3%, 청년부부 19.7%, 기타 동거 4.2%입니다. 그 중에서도 청년 1인 가구의 규모가 2010년에 비해 매우 큰 폭으로 증가하여, 청년 가구 내 비중이 16.5%p 높아졌습니다. 이는 청년부부가구(-1.6%p), 부모동거가구(-12.9%p), 기타 동거 가구(-2.0%p)의 가구 규모가 감소하고 있는 추세와 대조적입니다. 전체 가구 중 청년 1인 가구의 비중 또한 증가 추세로, 2020년 전체 가구 중 청년 1인 가구의 비중은 수도권 10.3%, 광역시 등 10.4%, 도지역 7.9%로 10년 전에 비해 많게는 6.6%p에서 적게는 5.4%p 증가하였습니다. 반면, 청년부모동거가구, 청년부부가구, 기타동거가구는 10년 동안 전국적으로 전체 가구 대비 비중이 감소하였습니다.  (5) 주택 : 인구보다 가구 수가 증가, 그보다 주택 수가 더 많이 증가  지난 25년(1995~2020년)간 인구는 4,461만 명에서 5,183만 명으로 16.2% 증가하였고, 가구는 1,296만 가구에서 2,093만 가구로 61.5% 증가하였습니다. 한편, 주택은 957만 호에서 1,853만 호로 93.6% 증가하였습니다. 주택 > 가구 > 인구 순으로 증가 규모 및 증가 율이 높습니다. 특히, 최근 5년(2015~2020년)간 인구 증가율은 1.5%로 감소하였고, 가구 증가율은 9.5%로 이전보다 감소하였는데, 주택 증가율은 2015~2020년 13.2%로 이전보다 증가하였습니다.  (4) 가구 증가보다 가파른 인구 감소, 그래도 더 많이 생산되는 주택  2020~2021년 사이에는 주택(29만 호)보다 가구(52만 가구)가 더 많이 증가하였는데, 인구(9만 명 감소)는 역사상 처음으로 절대 감소를 기록하였습니다. 현대환 외(2022)에 따르면, 인구가 감소세로 돌아섰기 때문에 최근까지 이어진 가구 증가세가 지속되기는 어려울 것으로 전망하고 있습니다.  한편, 한국의 역대 정부는 1990년 이후 연간 40~50만호 이상을 늘 공급해오면서 절대적인 주택 수가 부족했던 문제를 완화해왔고, 이러한 주거 정책 기조는 인구 및 가구 대비 충분한 주택이 공급된 이후에도 지속되고 있습니다. [그림]연간 주택공급 실적(1990~2022) (이원호,2023) 3) 자산불평등 심화 (1) 주택보급률 : 사람보다 집이 더 많아   그간 한국 사회는 저렴한 주거지를 없애고 고가의 아파트 단지를 건설하는 과정을 수십 년간 반복해왔습니다. 대규모 토건 사업은 국가 경제의 고속성장을 견인했고, 그 결과 한국은 사람보다 집이 더 많은 땅이 되었습니다. 한국은 전국 주택보급률이 103.6% (통계개발원,2022)에 달합니다.  [그림2] 전국,서울의 주택보급률 변화(2010~2020년) (현대환 외,2022) (2) 자가점유율 : 아무리 지어도 60%를 넘지 못해 주택은 계속해서 늘어난 반면, 한국의 자가점유율은 단 한 번도 60%를 넘어선 적이 없습니다.  자료: 통계청, 인구주택총조사 전수, 원자료, 1995~2010년, 인구주택총조사 20% 표본, 원자료, 2015~2020년.  [그림] 전국 점유 형태 변화(1995~2020년) (현대환 외,2022) 자료: 통계청, 인구주택총조사 전수, 원자료, 1995~2010년, 인구주택총조사 20% 표본, 원자료, 2015~2020년.  [그림] 서울 점유 형태 변화(1995~2020년) (현대환 외,2022) (3) 다주택자 비율 및 자산 규모 비교 : 자산불평등의 중심   공격적인 주택 공급 수에 비해, 실제로 주택 공급을 통해 자가를 소유하게 된 가구의 비중은 좀처럼 나아지지 않고 있습니다. 한편, 한국의 다주택자 비율은 15.8%(2020년)에 달하고 있습니다. 2020년 기준으로 다주택자가 갖고 있는 집들의 가격(순자산중위값)은 2018년 5억3천만원에서 2020년 7억6천만원으로, 2억3천만원이 늘었는데 이것은 3년만에 43.4% 증가한 수치입니다. 특히, 다주택자 상위 100명이 보유한 주택의 수는 2016년 약1만7천채에서 약2만2천채(2020년)로 5년 만에 31.0% 증가했습니다. 이 기간 이들의 주택자산 가액은 약1조5천억원에서 약2조2천억원으로 96.4%불어 거의 2배가 됐습니다. 한편, 같은 기간 무주택 임차 가구의 자산은 18.0% 증가하였고, 순자산중위값은 3390만원에서 4천만원으로 단 610만원 증가했습니다. 다주택 가구와 무주택 가구의 순자산 격차는 2018년 15.6배에서 2021년 19.0배로 벌어졌습니다. 특히, 비수도권 광역시 이외 지역의 경우 무주택임차가구 대비 다주택 자가가구의 순자산 규모는 2018년 12.7배에서 2021년 20.2배로 격차가 가장 크게 벌어졌습니다. 대부분의 지역이 주택가격 급등을 경험한 2018년과 2021년 기간 사이 무주택임차가구와 자가가구 간의 자산 격차가 벌어진 것입니다. 이 통계 수치들은 집을 소유하고 있는 사람들은 계속해서 더 많은 집과 자산을 획득하고 있음을 의미합니다. 집을 소유하고 있지 않은 사람들이 갈수록 치솟는 보증금과 월세를 통해 계속해서 벌어지는 격차를 매일같이 체감하고 있는 것들을 수치를 통해서도 알 수 있는 것입니다.  (4) 상속·증여  국세청에 신고된 상속, 증여 재산 총가액은 2015년 19조 원에서 2019년 35조 원으로 난 4년만에 86% 증가했습니다. 변금선 외(2021)에 따르면, 수도권 청년가구(20~34세 청년가구주) 자가비율은 2017년 15.7%에서 2019년 12.7%로 감소했는데, 한편 최초주택 마련 방법이 ‘상속이나 증여’라고 응답한 수도권 청년가구가 9.4%에서 14.5%로 증가했습니다.  3) 빚의 증가  (1) 학자금 미상환 체납 및 대출 연체 취업 후 학자금 상환제도의 미상환 체납 건수는 2014년 5,294건에서 2018년 17,145건으로 3배 이상 증가하였고, 학자금 대출 연체율도 2010년 3.4%에서 2019년 4.3%로 증가하였습니다.  (2) 금융상품의 역진성 : 저소득층의 고금리 대출 금융상품은 고소득 고자산의 개인에게 더 저렴한 금리로 더 많은 돈을 빌려주는 특성이 있습니다. 그러다보니 소득이나 자산이 없는 청년이 삶에 필요한 비용을 마련하기 위해 대출을 이용할 때에는 고금리 대출을 받거나, 대부업체 등을 통해 초고금리 대출을 이용하게 되는데, 2018년 대부업체 상위 20개에서 대출을 받은 20대의 89.6%가 초고금리 대출을 이용하였습니다.   양정숙 의원실이 서민금융진흥원 등에서 받은 자료를 보면 2018년부터 2023년 3월까지 근로자햇살론‧햇살론유스 등 7개 주요 서민금융 대출 신청자 중 30세 미만 신청자는 102만 9234명(35.3%)으로 전 연령대에서 가장 많았습니다. 빌린 돈을 갚지 못하는 비율도 20대에서 가장 높았습니다. (3) 개인회생 증가  박주민 더불어민주당 의원실이 법원행정처에서 받은 2023년 1~5월 20대 개인회생 접수 건수는 6993건이었습니다. 2022년, 20대 청년층은 1만 3868건의 개인회생을 신청하였었는데, 이는 역대 최대 기록이었습니다. 이미 2023년의 개인회생 신청 건수가 증가하는 추이는 작년보다 앞섭니다. 1~5월 동안 30대의 개인회생 신청 건수는 1만 3846건으로 지난해(2만 6626건)의 52% 수준으로, 작년보다 많은 수의 청년이 개인회생 신청 절차를 접수하고 있습니다.  다음 장에서는 이어서 물리적 측면에서의 주거 빈곤 요소를 살펴봅니다.  시리즈 읽기 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (1) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (2) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (3) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (4)

* 본 토론문은 8월 24일 청년 아고라 '청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가' 에서 발제한 내용으로, 원제는 '평생임차세대의 주거빈곤' 입니다. 각주 등이 반영된 원문은 https://docs.google.com/docume... 링크를 통해 확인 가능합니다. * 9월 5일 '시민공익데이터 실험실' 2기 공론장에서 함께 나눌 예정입니다.  1. 청년 주거 1) 민달팽이-유니온  평생 세입자로 살아갈 민달팽이들의 불안  2023년 현재, 민달팽이유니온은 평생 세입자로 살아가는 세대의 등장을 이야기 합니다.  집 없는 민달팽이의 주거권은 어디에  한국 사회가 자가 소유 중심, 개발 위주의 주거 정책을 고수하는 동안 주거불평등은 더욱 심화되어 왔습니다. 다양한 점유 형태를 고려하지 않고 소유 여부만을 중심으로 설계된 주거 정책은 세입자 권리 보호보다는 주택 공급과 이를 독려하기 위한 개발 추진에 치중되어 왔습니다. 수십 년간 한국의 세입자 보호 체계는 허술하기 짝이 없었고, 집 없고 돈 없이 살아가는 이들이 겪는 불합리는 쉬이 방치되었습니다. 그 결과로 현재 전세사기·깡통전세를 비롯한 보증금 미반환 피해가 사회적 재난으로 벌어지고 있습니다. 청년 1인가구 10명 중 8-9명은 세입자입니다. 실제로 많은 전세사기 일당이 청년층을 표적으로 삼았고, 그 과정에서 청년 전세 대출 정책이 악용되기도, 세입자 경험이 적은 청년층의 불안한 지위 자체가 악용되기도 합니다.  청년층의 주거 지표와 이들을 향한 부당한 시선   2020년 기준으로 청년 1인가구 4명 중 3명이 저소득층에 속하고, 2명 중 1명은 최저주거기준에 미달한 열악한 주거환경에서 살고 있습니다. 주택 구입자금 대출이 아닌 임차 보증금 마련 대출이 과거에 비해 2배 증가했으며, 주택임대차에서 불안을 느끼는 비수도권 청년 세입자의 비율 역시 날이 갈수록 급증하고 있습니다. 하지만 한국 사회는 청년이 혹은 세입자가 ‘지옥고’에 사는 것, 임대인에게 보증금을 떼이는 것, 저렴하고 쾌적한 전월세 집구하기 어려운 일은 청년이라면, 세입자라면 당연하게 겪는 혹은 젋을 때 응당 경험하는 고생으로 취급해 왔습니다. 세입자가 주거안정을 꾀하려면 금융기관에 빚을 져서 주택소유자의 무리로 진입해야 하는 것 외에는 선택지가 없는 것처럼 여겨졌습니다. 그러나 주택을 소유하지 않으면 주거안정의 상태에 도달할 길이 보이지 않는 것처럼 여겨지는 것은 이에 관한 이해관계로 인해 구조적으로 만들어진 결과일 뿐, 결코 당연한 일이 아닙니다. 청년이자 세입자인 이들은 일상적으로 덮쳐오는 주거불안으로부터 벗어나기 위해서 무엇을 할 수 있을지, 각자도생으로 능력껏 돈을 벌고 빚을 내서 주택 소유를 하는 것을 지향하는 것 외에는 문제를 해결할 방법이 없는지 한국 사회에 되물어볼 지점입니다. 청년 당사자를 중심으로 한 주거권 운동의 필요  민달팽이유니온은 2011년, 집을 돈벌이수단으로 전락시킨 기존 질서를 거부하고 집 없는 이의 삶을 착취하는 구조를 바꾸기 위해, 주거 빈곤을 겪는 청년 당사자들을 중심으로 한 연대체로 설립되었습니다. 집을 항상 지고 다니는 달팽이와 달리, 집이 없는 동물 ‘민달팽이’가 집없는 청년들의 모습과 닮았다고 생각해 ‘민달팽이’라는 단체명을 붙였습니다. 설립 직전/직후에는 대학교 주거권 네트워크를 출범하고 대학교 내 기숙사 공급과 주거장학금 도입을 이루기도 했습니다. 나아가, 청년 주거 문제는 생애주기 상 일시적 혹은 과도기적으로 겪는 잠시간의 고행이 아니라는 문제인식을 중심으로, 청년 세입자 네트워크를 만들어 우리의 일상을 통해 문제를 발굴하고 해결책을 모색하는 당사자 운동을 조직해왔습니다.  청년 주거의 공공성 강화 및 세입자 권리 옹호 활동  민달팽이유니온은 2013년부터 청년 대상의 세입자 교육 및 주거상담을 자체적으로 진행하며 지역/광역 범위의 세입자 네트워크를 형성하기 위한 활동을 지속함과 동시에, 청년 주거의 공공성을 강화하기 위한 비영리주거모델을 실천 및 공급하고, 주거급여 청년분리지급 및 청년월세지원 도입 등 빈곤층 청년을 배제하는 주거정책의 사각지대를 개선해왔습니다. 또한, 국내 최초로 지자체 내 청년주거상담센터 설립 및 운영, 집 구하기 동행 서비스 도입, 불법건축물 감독관 제도 도입, 임대인의 미납 세금 조회·확인에 권한에 관한 법 개정 등 세입자 권리 보호를 위한 정책을 끊임없이 요구 및 실천해왔습니다. 현재는 전국을 활동지역으로 청년 세입자 전월세 집구하기 AtoZ 교육, 청년 세입자 주거 상담 및 현장 대응, 청년 주거 정책 제안 및 제도개선, 주택 세입자 보호를 위한 법제도 개선, 주거권 담론 확장 및 연대 구축 등 주거불평등을 해소하기 위한 다양한 실천 행동을 이어오고 있습니다. 2) 평생임차세대 평생 세입자로 살아가는 세대 (Generation Rent, 평생임차세대)  '청년'은 보통 학업을 마치고 노동시장으로 넘어가는, 그래서 독립된 개인이자 어엿한 경제활동인구로 자립하는 '이행기'에 놓여 있는 특정 연령대의 인구 집단을 가리킵니다. 이 때, 주거문제에 관한 청년의 '이행'은 보통 양육자(부모 등)가 마련해준 주거공간에서 벗어나 자신만의 주거공간을 마련하는 것을 뜻한다고 여겨졌습니다. 특히 한국은 여기에 더해, 월세-전세-자가로 이어지는 주거사다리를 올라타는 초입기로 청년기를 분류하기도 합니다. 예를 들어, 청년 주거 정책 대상의 주요 분류범위 중 하나인 ‘사회초년생’이란, 주거사다리에 올라타기 시작한, 약간의 도움으로 주거 상향을 꾀할 수 있을 대상으로 유의미하게 여겨지기도 합니다.    하지만, 주거사다리를 올라타지 못할 세대, 주택을 구매할 만한 경제적 수준에 영영 이르지 못할 ‘평생임차세대(Generation Rent)’가 등장하고 있습니다. 영국은 2000년대 초반부터 높아진 주택가격과 민간임대시장에서의 불안으로 인해 지금의 청년세대가 평생 세입자로 사는 세대로 남을 것이라는 논의가 시작되었고, 이 논의에서 청년층을 ‘Generation Rent’라 칭하였습니다.  주거사다리는 부러졌다, 달려봐야 겨우 제자리 (Housing treadmill, 주택 러닝머신) 같은 맥락에서, 주거사다리론(housing ladder)에 대한 회의가 높아지며 오히려 주택 러닝머신(housing treadmill)이라는 표현이 나타나기도 하였습니다. 당장의 임대료를 내기 위해 계속해서 달려야 하지만 제자리에 서 있게 되는 현상이야말로 앞으로 주택에 관한 이행 문제에 대한 접근으로 주거사다리보다 더 적절한 개념이라는 것입니다. 평생임차세대 보유 국가 체크리스트 : 저성장, 고령화, 수도권집중, 미혼비혼만혼의 증가  평생임차세대는 특정 요소를 갖춘 국가에서 두드러지게 나타나는 현상입니다. 저성장국면에 진입하였고, 고령화가 빠르게 진행되고 있고, 국토면적이 좁고 수도권 집중도가 높으며, 평균 초혼연령이 증가하는 국가에서 벌어집니다.  특히 한국은 학업을 마치는 기간이 점점 길어지고, 취업이 어려워지고, 취업한다고 해도 비정규직, 불안정 직업군에 노출되는 경우가 많아지고 있습니다. 열악한 주거여건을 벗어날 소득과 자산을 자력으로 축적하기 어려운 청년층이 계속해서 존재하며, 이런 상황이 구조적으로 고착화 되어 가고 있습니다. 또한 기성세대/지역에서 새로운 세대/지역 등으로 사회적 자원이 충분히 분배되기 어려운 조건이 형성되어 있어, 평생임차세대 현상이 앞으로 더 강화될 가능성이 다분합니다. 이에 따라, 과거에는 청년의 주거불안이 일시적이고 과도기적이었다고 여겨졌다면, 최근에는 구조적 문제라고 접근하는 경향이 지배적입니다.  청년층 임차 가구의 압도적인 증가 추세 영국 청년 임차 가구 비율은2006~2007년 44.3%에서 2012~2014년 61.8%로 대폭 증가하였습니다. 일본 청년 임차 가구 비율은 2005년 72.5%에서 2015년 72.8%로 소폭 증가하였는데, 천현숙 등(2016)에 따르면 이는 이미 임차가구 비율이 절대적으로 높아 더 이상 급증하기 어려운 수준으로, 한국이나 영국보다 훨씬 높은 수준에 도달한 상태입니다. 또한, 부모와 동거하는 가구 비율이 급격히 증가하는 현상도 동시에 발생하고 있습니다.  3) 청년 주거 빈곤에의 접근  청년세대의 주거 문제는 세입자 정체성을 중심으로 재배열됩니다. 2020년 하반기 한국의 보수경제지를 중심으로 퍼져나갔던 2030영끌담론은 청년층이 직면하고 있는 세입자로서의 정체성 불안과 전반적인 주거 빈곤 요소들로 인한 주거불평등을 설명할 수 없습니다. 변금선 외(2021)에 따르면, 청년이 경험하고 있는 사회적 위험이 확대되고 있는 것에 비해 기존의 사회보장제도가 적절히 대응하고 있지 못함으로써 청년 빈곤층이 정책의 사각지대에서 배제되고 있습니다. ILO는 전통적 취약층인 아동, 노인과 안정적 일을 통해 사회보장의 보호를 받는 집단 사이에 존재하는 집단은 ‘missing middle’이라고 칭하며, 여기에는 정의하기 어려운 고용관계에 놓였거나 임시일용직 혹은 소규모 사업장에 일하는 사람들을 포함하고 있습니다. 노동소득이 불안정하고 노동형태가 정형화되어 있지 않은 청년층은 사회안정망의 보호를 받지 못하고 있을 수 있는데, 실제로 10명 중 3명의 청년이 사회보험에서 배제되어 있습니다. 또한, 기초보장제도 수급자 중 청년비율은 10.0%로 성인연령대 중 가장 낮은데, 인구대비 수급률은 1.2%에 불과합니다. 청년빈곤율이 9.5%~11.3%인 것을 고려하면 대부분의 빈곤 청년이 사회안전망 밖에 있음을 유추할 수 있습니다.  이번 발제에서 민달팽이유니온은 주거권의 구체적 설명이 되는 적정한 주거의 구성요소 7가지를 바탕으로 주거 빈곤의 핵심 요인을 분류한 뒤, 청년 주거 빈곤 요소의 기준을 갖고 청년세대가 겪고 있는 주거 빈곤의 내용을 통계 및 사례를 통해 검토해보고자 합니다. 이에 앞서, 본질적인 집의 의미를 돌아보고, 적정한 주거를 구성하기 위한 요소들을 설명합니다.  1. 적정한 주거와 주거 빈곤 1) 집의 의미 집은 ‘삶을 담는 그릇’입니다. 우리는 집에서 밥을 차려먹고, 잠을 자고, 쉼을 통해 자아를 치유하고 회복하는 시간을 보냅니다. 그것들은 모두 집이라는 그릇에 내 삶을 구성하는 재료들을 하나하나 담아 넣고 가꾸는 행위이기도 하고, 그것은 그 자체로 나를 향한 돌봄의 기초이기도 합니다. 그래서 집은 우리 모두가 스스로 주체적인 삶을 영위할 수 있는 공간, 물리적으로도 정신적으로도 독립된 공간으로서의 의미를 갖습니다.  한편, 주체적인 삶을 담을 수 있는 집을 상실한 사람은 큰 위협을 받습니다. 그것은 때로 삶 전체를 뒤흔듭니다. 이에 관련하여, 국가는 모든 이가 주거로 인해 존엄을 훼손당하지 않을 수 있도록 적절한 조치를 취할 책무가 있습니다. 이것은 국제사회에서도 함께 합의한 규약의 내용이기도 합니다. 1948년 <UN 세계인권선언>에서 모든 사람은 ‘적정 주거에 대한 권리’를 갖고 있다고 천명한 것을 시발점으로, 1966년 사회권 규약 <경제,사회,문화적 권리에 관한 국제규약>에서 적정한 주거에 관한 권리를 실현하는 것이 국가의 책무임을 명시해왔습니다. 그리고 1976년 제1차 세계주거회의 UN 해비타트 <인간정주에 관한 벤쿠버선언>과 1990년 <유엔 경제적,사회적 및 문화적 권리위원회 결의안 「적정 주거의 권리에 관한 일반논평4」를 통해 적정한 주거의 7가지 구성요소를 제시한 바 있습니다.  적정한 주거 7가지 구성요소 ① 점유 안정성 : 점유형태와 상관없이 모든 사람이 강제퇴거의 위협 및 괴롭힘, 기타 위협들로부터 법적인 보호를 보장받는 것. 점유의 법적 형태와 상관없이 주거 자체의 중요성을 존중하여 현재의 주거상태를 우선적으로 존중해야 하는 것. ② 적절한 주거기반시설 및 서비스 : 깨끗한 물, 전기, 차광, 상하수도, 도로, 조리용 에너지 사용, 세면시설, 음식물 저장 등 건강, 안전, 안락, 영양에 필수적인 편의시설 및 설비를 갖추는 것. ③ 경제적 적절성 : 모든 사람들이 자신의 경제적 상태에서 적절한 주택을 구할 수 있어야 하는 것(주거비부담가능성). 주거비부담이 다른 기본적 생필품을 충족시키는 것을 위태롭게 하지 않아야 하는 것. ④ 최저기준 확보 : 주거공간이 너무 좁아서는 안되며, 추위, 습기, 더위, 비 바람 등을 막을 수 있는 수준으로, 건강과 신체적 안전 수준을 가지는 것. ⑤ 접근가능성 : 노인, 장애인, 유아동, 환자 등의 조건에 관계없이 접근하기 용이한 주거조건을 갖추는 것. 즉 취약집단에 대한 우선적인 고려가 필요하며 조건에 무관하게 모두가 평화 안에서 존엄하게 살 안전한 공간의 권리를 누려야 하는 것. ⑥ 적절한 입지 : 생산활동의 기반으로부터 멀리 떨어져 있지 않아야 하며 보건소, 학교, 유아보육기관 등의 사회시설들로부터 인접한 곳에 위치하는 것. 즉 사회 편의시설에 대한 접근이 가능한 곳에 주거는 위치해야 하는 것. ⑦ 문화적 적절성 : 주택의 건설방식에서 그 재료나 형태 등에서 문화적 다양성을 인정하고, 개발이 문화적 특성을 희생시켜선 안되며 주거의 다양성을 보장하는 것. 2) 주거빈곤과 최저주거기준   적정한 주거를 보장하기 위한 개념들은 주거빈곤의 요인이 됩니다. 누구나 점유 안정성, 물리적 측면의 안정성 및 경제적 측면의 지불능력이 보장되어야 적정 주거가 가능한데 이 중 하나라도 보장받지 못할 경우 주거빈곤이 발생합니다. 즉, 적정 주거가 되지 못한 상태를 주거빈곤상태로 보며, 이러한 주거빈곤상태를 스스로 해결하지 못하는 가구를 주거빈곤가구로 정의할 수 있습니다.  적정 주거를 위한 핵심적 구성 요건 점유안정성 <-> 점유형태, 임대료 연체, 강제퇴거, 철거민 양질의 주택 <-> 최저주거기준, 서비스가용성, 입지적합성, 접근가능성, 문화적적절성 등 적정주거비 <-> 주거비(또는 임대료) 비중, 주거비와 생계비 문제 위 구성 요건의 영향 요인 가구 특성 등 <-> 취약계층 지원, 인구/사회/문화적 측면  [그림1] 주거빈곤 요인과 적정 주거 요건의 개념도 (토지주택연구원,2018) 일반적으로는, 주거빈곤을 인간이 기본적으로 누려야 할 ‘최저의 주거기준’을 충족하고 있지 못하는 상태라고 정의합니다. 여기서 ‘적정한 주거’가 되지 못한 상태, 그리고 ‘최저주거기준’을 충족하지 못한 상태가 무엇인지는 해당 사회의 주거상태 및 사회경제적 여건 등을 고려하여 설정됩니다. 한국의 경우, 현행 최저주거기준은 ① 가구원수별 최소주거면적 및 방수 ② 필수설비 ③ 구조·성능 및 환경기준 으로 구성됩니다.  최저주거기준 ① 가구당 주거면적과 방 수 가구당 주거면적과 방 수는 가구원수에 따라 차등을 둡니다. 예를 들어 가구원수가 1인인 경우 표준 가구 구성은 1인가구로 규정하고 최소주거면적 및 방수를 각각 14제곱미터(4.2평), 1K로 정하고 있습니다. 가구원수가 3명이라면 표준 가구 구성은 부부+자녀1 이며, 최소주거면적 및 방수는 각각 36제곱미터(10.9평), 2DK로 정하고 있습니다. 이 때, 방의 개수 설정을 위한 침실분리원칙이 있는데, 부부는 동일한 침실을 사용하고, 만6세 이상의 자녀는 부모와 분리하고, 만 8세 이상의 이성 자녀는 상호 분리하며, 노무보는 별도 침실을 사용하는 내용을 포함하고 있습니다. 만약 가구당 주거면적 및 방 수가 미달할 경우 최저주거기준 미달 가구로 산정합니다.  ② 필수설비 필수설비로는 전용 입식부엌, 전용 수세식화장실 및 목욕시설을 갖추도록 하고 있습니다. 만약 부엌(입식), 화장실(수세식), 목욕시설 중 한 가지라도 단독 사용이 아닌 경우 최저주거기준 미달 가구로 산정합니다.  ③ 구조·성능 및 환경 이에 대한 구체적인 기준은 없습니다. 그래서 최저주거기준 미달 여부를 파악하기 어렵습니다. 따라서 현행 제도만으로는 최저주거기준 미달 가구 규모를 정확하게 파악하는 것이 사실상 불가능합니다.  게다가 현행 최저주거기준은 주거빈곤의 여건을 면밀히 파악할 수 있는 내용을 담고 있지 못합니다. 최저주거기준에 미달하지 않는다고 해서 주거빈곤 상태가 아니라고 볼 수 없는 것입니다. 실제 정책과 제도를 실천하는 과정에서 적정한 주거 7요소를 중심으로 설계 및 평가가 이뤄지고 있지는 않기 때문에 계속해서 주거빈곤의 모습이 한국 곳곳에서 벌어지고 있습니다.  2. 청년 주거 빈곤 : 적정한 주거 요소를 중심으로  1) 청년 주거 빈곤 요소의 기준 적정한 주거를 위한 핵심적 구성 요건은 크게 ① 점유 안정성 ② 양질의 주택 등 물리적 환경의 안정성 ③ 적정주거비 등 경제적 환경의 안정성 총 3가지로 구분해볼 수 있습니다. 그리고 이 구성 요건의 영향요인으로는 인구·사회·문화적 측면에 따른 가구 특성 등이 있습니다. 청년 가구에 관한 통계 및 사례를 바탕으로, 적정한 주거를 위한 구성 요건 및 영향요인 각각을 살펴보며 청년 주거 빈곤의 내용을 살펴보겠습니다. 3. 주거 빈곤에 영향을 끼치는 요인 적정한 주거에 영향을 끼치는 요인들로는 인구 구조, 사회적 환경, 문화적 환경 등이 있습니다. 청년세대가 겪고 있는 사회적 여건이 어떻게 변화하고 있는지, 전국 및 전연령대와의 비교 등을 통해 확인합니다.  1) 청년을 둘러싼 사회적 환경 변화 박미선(2022)은 청년세대가 겪고 있는 주거 문제를 열악한 주거환경, 부모지원 여부, 부모세대의 경향, 점유형태 등을 과거와 현재로 구분하여 설명하고 이에 따른 사회적 파급효과를 통해 현재 진행되고 있는 청년 주거 이슈를 설명하고 있습니다. 현재 청년 주거 문제는 열악한 주거환경에서의 주거불안이 다양한 구조적 문제로 인해 고착화 될 가능성이 높고, 부모 지원에 따른 격차가 커 사회적 불평등이 주택 부분에서 재생산 되는 문제가 발생하고 있다고 보고 있습니다. 특히 주거사다리가 붕괴하여 자가 마련이 요원해져 이로 인해 다양한 사회적 파급효과가 발생하고 있다고 분석하고 있습니다.  [그림] 청년주거를 둘러싼 사회적 환경 변화와 이슈 (박미선,2022) 다음 장에서 청년을 둘러싼 보다 자세한 사회적 요건들을 인구 구성 변화와 불평등 관련 통계 등을 통해 살펴봅니다.  시리즈 읽기 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (1)  우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (2) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (3) 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (4)