우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (3)

* 본 토론문은 8월 24일 청년 아고라 '청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가' 에서 발제한 내용으로, 원제는 '평생임차세대의 주거빈곤' 입니다. 각주 등이 반영된 원문은 https://docs.google.com/docume... 링크를 통해 확인 가능합니다. 

* 9월 5일 '시민공익데이터 실험실' 2기 공론장에서 함께 나눌 예정입니다. 

4. 물리적 측면 : 비적정한 주거환경 

현대환 외(통계개발원,2022)는 주거빈곤의 범위를 ① ‘주거기본법’에 의한 최저주거기준 미달 가구 ② 지하(반지하)·옥상(옥탑) 거주 가구 ③ 주택 이외의 거처(오피스텔 제외) 거주 가구 로 규정하고 주거빈곤 가구의 변화 추이를 파악하였습니다. 이에 따르면, 2020년 전국 20만 가구(6.7%)가 최저주거기준에 미달하며, 8만 가구가 주택 이외의 거처에 거주하고 있고, 총 35만 가구가 위 3가지에 해당하는 주거빈곤 상태에 놓여있습니다. 2015년에는 총 45 만구가 해당 가구 수였다는 것과 비교하면 주거빈곤 청년가구 규모는 감소하였다고 볼 수 있습니다. 2020년 청년가구의 주거빈곤 비율은 전국 11.4%, 서울 21.3%로 서울에서 약10%p가 더 높게 나타나며, 서울 1인 청년 가구의 주거빈곤비율은 23.9%로 상대적으로 높게 나타납니다. 

1) 최저주거기준 

(1) 2020년 기준 전연령대와의 비교 : 전국적으로 청년가구의 최저주거기준 미달 비율 높아

전국적으로 청년 가구주의 최저주거기준 미달 가구 비율이 높게 나타나고 있습니다. 전국의 최저주거기준 미달 가구 비율은 청년층에서 가장 높은데(20~24세: 10.7%), 서울은 특히 전국 평균보다 7.2%p(20~24세) 높습니다. 전연령대에서는 청년기에 가장 최저주거기준 미달 가구 비율이 높고, 연령대가 높아지면서 낮아지는 추세를 보이다가, 고령층이 되면서 다시 최저주거기준 미달 가구 비중이 증가합니다.

(2) 2015년~2020년 비교 : 청년 가구주의 최저주거기준 미달 가구 감소 추세 

인구주택총조사 결과에 따르면, 청년 가구주의 최저주거기준 미달 가구 비중은 11.3%(2015년)에서 16.7%(2020년)으로 5.4%p 감소했습니다. 면적기준 미달 가구가 9.8%(2015년)에서 5.5%(2020년)으로 4.3%p 감소한 것의 영향이 큽니다. 특히 청년 1인 가구 중 면적기준 미달 가구가 18.5%(2015년)에서 11.9%(2020년)으로 6.6%p 감소했습니다. 

2) 비적정 주거환경 : 지하, 옥상, 주택이외의 거처 

(1) 2020년 기준 전연령대와의 비교 

최저주거기준 미달 가구와 가장 큰 차이는 중년에서 노년층으로 넘어가는 시기에 최저주거기준 미달 가구 비중은 다시 증가하지만 비적정 주거환경에 거주하는 가구의 비중은 비교적 기울기가 완만한 그래프로 나타나는 것에 있습니다.

(2) 2015년~2020년 비교 : 집이 아닌 곳에 사는 청년 1인 가구의 증가 

변금선 외(2021)에 따르면, 서울의 경우, 20~34세 청년 1인가구 중 비주거용 건물 혹은 비주택에 거주하는 비율이 2015년 19.5%에서 2019년 27.7%로 10%p 이상 증가하였습니다.

3) 불법건축물 

전입신고가 안되거나, 전세사기 피해 주택으로 인정되지 않거나, 경매에서 배당 순위에 참여할 수 없는 등 세입자를 곤혹에 빠뜨리는 주거공간들이 있습니다. 바로 위반건축물입니다. 위반건축물은 “건축 관련 법령 규정과 명령 등을 어기거나 지키지 않음으로써 건축법의 기준에 적합하지 않게 시공되거나 사용 중인 건축물”을 의미합니다. 위반건축물의 주요 유형으로는 준공 당시 허가 받은 용도를 불법으로 변경하는 용도변경, 면적 증가 또는 방쪼개기를 위한 무단증개축이 있습니다. 보통 더 효율적으로 임대/분양 수익을 벌어들이기 위해서 이뤄집니다. 

구청 단위에서 단속을 나와 위반건축물 적발 행위를 할 수 있는데, 그렇게 되면 주택소유주는 시정조치를 할 때까지 이행강제금을 물어야 합니다. 단속되지 않았으나 위반사항이 있는 주택까지 포함하여 불법건축물이라고 통칭합니다. 

하지만 현실에서는 제대로 작동하지 않는 경우가 다수입니다. 위반건축물 단속이 불시에, 상시적으로 이루어지지 않아 위반사항이 있음에도 적발되지 않는 경우가 많고, 단속되었다고 하더라도, 공인중개사나 임대인이 세입자에게 이에 따른 위험부담요소를 충분히 설명해주지 않기도 합니다. 그런 경우, ‘근린생활에 살아도 세입자니까 별 문제 없을거래요’, ‘전입신고 된다고 했어요’, ‘대출 나온다던데요’ 등의 100% 보장할 수 없는 회유에 이끌려 계약서에 서명했다가 추후 피해를 입게 되는 일이 생기기도 합니다. 실제로 이런 관행으로 인해, 불법건축물에 계약했다가 전세사기 피해를 입은 뒤 곤경에 처한 피해 세입자가 있습니다. 

[그림] 불법건축물 전세사기 (지수,2023)

[그림] 불법건축물 전세사기 (지수,2023)

불법건축물을 지자체별로 밀착하여 파악하고 있지 않기 때문에 정확한 숫자를 파악하기 어렵다는 한계가 있습니다. 만약 전월세신고제를 통해 주택임대차계약이 이루어진 상세주소와 해당 주소의 건축물용도 및 면적 등의 건축물대장에 기재된 몇 가지 요소를 비교해볼 수 있다면 자동적으로 위반건축물에서 임대 수익을 벌어들이는 주택을 적발할 수 있겠으나, 현재는 관련 시스템이 없습니다. 

많은 세입자들이 자신이 거주하고 있는 공간이 위반건축물을 적발하고 시정조치를 명령하는 행위, 적발 여부를 세입자에게 설명해주고 충분한 이해 없이 무조건적으로 체결되는 계약을 방지하는 행위, 해당 주택에서 더 나은 주거환경으로 이주할 수 있도록 제도를 연계하는 행위 등이 필요하겠으나, 현재로써는 이에 관한 지원제도가 미비한 상황입니다. 

5. 경제적 측면 : 주거비 부담

1) 20대 청년 가구주의 상대적 빈곤 위험 증가

기준중위소득 수준에 따른 청년가구 빈곤율 추이 : 상대적 빈곤 위험 증가 추세

변금선 외(2021)는 19~23세 청년 빈곤율이 9.5%(2018년)으로 전체 빈곤율보다 낮은 수준으로 나타나고 있지만, 이는 부모와 동거하는 청년이 증가한 것으로 인한 착시일 수 있음을 유의할 필요가 있다고 말합니다. 실제로 독립했을 때 주거비 마련 계획이 뚜렷하게 잡히지 않는 경우 많은 청년들이 독립 자체를 하지 않거나, 독립이라는 선택을 할 수 있는 최대한 유예하곤 합니다. 

한편, 20대 청년 가구주의 상대적 빈곤 위험은 1995년(74.9)보다 2016년(141.9)로 크게 증가했습니다. 이것은 연령별로 가처분소득 기준 중위소득 50% 미만 인구의 비율을 기준으로 하였는데, 노인 가구주의 상대적 빈곤 위험이 1995년보다 크게 감소한 것과 대조적입니다.

2) 청년가구의 소득 양극화 : 청년 1인 가구 4명 중 3명이 저소득층

청년세대 내 저소득 가구도 증가, 고소득 가구도 증가

청년 가구의 전반적인 소득수준은 전체가구보다 높지만 청년저소득가구 비중은 증가하는 추세에 있습니다. 청년가구 중 저소득가구의 비중은 2010년(23.3%)보다 2020년(31.2%)에 더 높아졌습니다. 한편, 고소득가구의 비중 또한 증가하고 있습니다. 

저소득 청년 1인 가구의 증가, 저소득 청년부부 및 부모동거 가구의 감소

특히 청년 1인 가구의 저소득가구 비중이 매우 크게 증가하고 있습니다. 2020년 기준으로 청년 1인가구 중 저소득가구 비중은 75.1%로, 청년 1인가구 4명 중 3명이 저소득층인 상황입니다. 박미선 외(2022)는 청년 1인 가구의 하위 소득 분포 증가는 청년 1인 가구의 양적 증가 자체가 영향을 미치고 있다고 보고 있습니다. 

청년가구 구성 차이에 따른 소득 격차 증가 : 청년부부가구 vs 청년1인가구 

2010년 당시 청년부부가구(187.0만)와 청년 1인가구(172.7만원)의 균등화 소득은 큰 차이를 보이지 않았으나, 2020년에는 청년부부가구(261.2만원)와 청년 1인 가구(205.9만원)의 격차가 현저히 벌어졌습니다. 

3) 주택 구입? 영끌담론이 과대 대표한 계급

영끌해서 주택 구매 한다? 30대 주택소유자 수만 감소 중

2019년부터 2021년까지, 영끌담론이 주요 언론사와 정책 등을 통해 주목받던 시기에 실제 주택소유자 수 변화를 살펴보면, 주택 소유는 60대에서 가장 증가하였으며, 10만명 이상 증가한 연령대 모두 50대 이상이었음을 알 수 있습니다. 30대 주택소유자 수는 2019년 174만명에서 2021년 164.7만 명으로 약 10만명 가까이 감소했습니다. 30대는 2019년-2021년 간 유일하게 주택 소유자 수가 감소한 연령대이기도 합니다. 

연령대별로 주택소유주의 증가 수를 보면 30대미만은 41,134명 증가, 40대는 18,816명 증가, 50대 103,903명 증가, 60대는 456,410명 증가, 70대는 110,207명 증가, 80대는 125,548명 증가 했습니다. 전체 주택 소유자 중 30대가 차지하는 비율은 지난 3년간 5.4% 감소한 반면, 30세 미만의 주택소유자 비중은 16.5% 증가했습니다. 

4) 보증금 마련을 위한 대출 증가 

20대 이하 청년 가구주 세대의 부채는 계속해서 증가하고 있습니다. 2017년 3월 말 2,393만원이었던 평균 부채가 2022년 3월 말 5,014만원으로 109.5% 증가하였습니다. 이는 전체 가구의 평균 부채가 29.2% 증가한 것과 비교했을 때 현저히 높은 수치입니다. 

이들의 가계 부채가 증가한 가장 큰 이유는 보증금 대출 때문입니다. 전월세 보증금 마련을 위한 대출 건수 비율은 2017년 36.9%에서 2022년 64.5%로, 2배 가까이 증가했습니다. 언론과 정부, 국회가 영끌하는 청년세대를 위한 주택공급과 규제 완화를 이야기 할 때 점차 늘어나고 있던 것은 청년층의 빚이었고, 그것의 실체 또한 주택 구입이 아니라 임대인에게 이전될 보증금을 자신의 신용으로 마련하기 위함이었습니다.

다음 장으로 이어집니다 

시리즈 읽기

• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (1)
• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (2)
• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (3)
• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (4)