우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (4)

더 안전한 살 곳을 바라는 캠페이너들의 이야기를 모읍니다.

* 본 토론문은 8월 24일 청년 아고라 '청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가' 에서 발제한 내용으로, 원제는 '평생임차세대의 주거빈곤' 입니다. 각주 등이 반영된 원문은 https://docs.google.com/docume... 링크를 통해 확인 가능합니다. 

* 9월 5일 '시민공익데이터 실험실' 2기 공론장에서 함께 나눌 예정입니다. 

6. 점유안정성 : 세입자의 불안한 지위 

1) 점유 형태

(1) 전연령대와의 비교 

20대 월세 가구주(56.9%), 전연령대 평균(23.4%)의 2배 넘어 

청년 가구는 다른 연령대에 비해 자가 비율이 낮습니다. 2020년 기준으로 20대의 자가 비율은 12.9%, 30대는 39.0%, 40대는 56.6%, 50대는 63.3%, 70대 이상은 76.4%이며, 전연령 평균 자가비율은 57.3%였습니다. 청년 가구 중에서도 20대는 전세(25.1%)보다 월세(56.9%) 비중이 2배 넘게 높았고, 30대는 전세(29.0%)와 월세(27.6%) 비중이 비슷했습니다. 

특히 20~24세의 월세 거주 비율은 71.7%로, 가장 월세 거주 비율이 낮은 70~74세(13.5%)의 5.3배에 달합니다. 

청년 가구, 전연령대 중 전세 임차 가구 비중이 가장 높아 

주목할만한 점은 전세 형태로 살아가는 가구의 비중이 다른 연령대보다 현저히 높다는 것입니다. 40,50대는 전세 거주 비율이 각각 17.2%, 12.4%였고, 60,70대이상은 각각 9.2%, 7.5%였습니다. 연령대별 전세 거주 비율 평균이 15.5%인 것을 감안하면 2030 청년세대의 전세 거주 비율이 눈에 띄게 높은 수준임을 알 수 있습니다. 

(2) 청년 가구 구성에 따른 점유안정성의 차이 극명 

청년 1인 가구는 보증부 월세, 청년부부 및 부모동거가구는 자가 

박미선 외(2022)에 따르면, 청년 1인가구는 보증부 월세 59.4%, 순수월세 8.2%로 월세 비중이 매우 높습니다. 반면, 청년 부부가구는 자가(42.3%) 및 전세(37.0%) 비중이, 부모동거 청년가구는 자가(75.1.0%) 비중이 월등히 높았습니다. 청년층이 어떤 가구 구성으로 주거를 꾸리고 있느냐에 따라 점유 안정성의 차이가 확연히 달라집니다. 부부, 부모동거, 1인이라는 가구 형태의 특성에 끼치는 어떤 영향요인이 해당 가구의 점유안정성에도 긴밀히 영향을 주고 있음을 의미합니다. 

아파트에 사는 청년부부가구, 단독주택이나 오피스텔에 사는 청년1인가구

청년부부가구의 주택 유형은 아파트(73.4%)가 가장 많았고, 청년 1인 가구는 단독주택(49.9%),이 가장 많았습니다. 종합해보면 청년부부가구는 자가, 아파트 거주 비중이 높고 저소득 비율이 감소하는 반면, 청년 1인가구는 월세, 단독주택 거주 비중이 높고 저소득 비율이 증가하는 추세입니다. 주거를 선택하는 요소와 주어진 여건이 서로 상이한 집단일 것이라 볼 수 있습니다. 

2) 세입자 권리 보호 체계 부족 : 전세사기, 깡통전세, 보증금미반환

(1) 중개 과정 

“계약 전에 국세체납확인서도 확인했고, 등기에 근저당 없는 것도 확인 했습니다. 공인중개사는 세입자한테 피해가 갈 일 없는 집인 것처럼 저를 안심시켰고, 근저당 관련 특약도 썼습니다. 대항력 생기기 전까지는 근저당 없을 거고 위반 시에는 계약을 해지하겠다고요. 계약 당시에 이미 임대인 보다 비싼 돈을 내고 전세로 들어가는 상황이었지만, 매매시세나 공시지가 라거나 깡통이라거나 하는 얘기는 일절 알려주지 않았습니다. 보증보험에 대해서도 가입 가능하니까 그냥 신청하면 된다고 했었습니다.”

너무나 많은 주택임대차 계약 과정에서 세입자는 공인중개사로부터 다양한 정보들을 제공받지 못합니다. 공인중개사법에 따르면 세입자는 중개대 상물확인설명서를 통해서 위반건축물 여부, 등록임대주택 여부, 등기부등본 등을 근거로 한 소유권과 권리관계에 대한 정보와 그에 따른 해석, 심지어 벽의 균열과 누수 여부까지도 중개사를 통해 확인받고 설명 들을 수 있어야 합니다. 이것은 의무사항이라 위반 시 영업정지 등 제재를 가할 수 있습니다. 하지만 현실에서는 제대로 작동하지 않습니다. 중개대상물확인설명서 라는 걸 민달팽이유니온 주거교육에서 처음 들어봤다는 세입자 청년들을 만나는 것은 생각보다 빈번한 일입니다. 

(2) 보증금 미반환, 전세사기 

“계약할 때 보증보험은 필수로 가입해준다고 계약서 특약사항에 적었어 요. 그렇지만 지금까지 집주인이 들어주질 않고 있어요. 연락은 물론이고 전화, 문자, 카톡 다 답이 없어요. 계약했던 부동산도 연락이 정말 안 되지 만 어쩌다 연락이 닿으면, 경매가 진행되어도 선순위니까 걱정하지 말라고 만 해요. 경매로 넘어가도 100% 다 받을 수 있는 게 아닌데 아무렇지 않 게 얘기하는 게 화가 나요. 할 수 있는 게 없다고만 하고요.”

많은 세입자 청년들이 주택임대차시장에서 전월세 형태로 거주하고 있으나, 임대인과 불균등한 권력 관계를 맺으며 부당한 관행을 일방적으로 감내해야 하는 상황에 놓이곤 합니다. 아래는 청년들이 일반적인 주택임대차 계약을 통해 집을 구하는 과정에서 겪은 일입니다.

[표] 보증금 미반환 관련 주거상담 사례

만약 등록임대주택이라면 보증보험 가입이 의무화되어 있으니 설사 보증금 미반환 사고가 발생하더라도 대위변제를 통해 보증금 반환을 보장받을 수 있어야 하는데, 현실은 또 녹록치 않습니다. 우선 모든 임대주택에 의무화되어 있지도 않을 뿐더러 현장에서 충분한 관리감독과 규제가 이뤄지지 않는 상황에서 뻔히 보증보험 가입이 불가한 주택을 민간임대주택으로 등록해둔 뒤 세입자를 기망한 뒤 보증금을 편취하는 전세사기도 빈번합니다.

(3) 세입자가 겪는 그 많은 불안 모두 사회적 재난과 다름없어

전세사기는 세입자가 더 똑똑해져서, 더 많은 정보를 알게 된다고 해서 피할 수 있는 수준의 문제가 아닙니다. 전세사기는 기본적으로 깡통 전세가 가능한 주택임대차시장에 기반하여 만들어집니다. 이것은 세입자로 사는 모든 이가 겪는 불안이고, 정부의 역할이 부재한 주택임대차시장에서 터져 나온 사회적 재난입니다. 이 뿐만 아니라, 세입자라는 이유로 겪게 되는 사생활 침해, 주택 하자 보수의 책임 전가, 비합리적인 수준의 관리비 및 주거비 인상 요구, 일방적인 퇴거 통보 등 모두가 세입자가 자신의 점유 형태 때문에 겪어야 하는 주거불안의 내용들이며, 점유의 안정성이 훼손되는 사안 자체이기도 합니다. 주택을 소유하지 않은 이들의 주거권을 보장하기보다 소유자의 재산권을 더 우선하는 이들의 이해관계를 대변하는 시스템을 이제 그만 멈춰야 합니다. 

비수도권 세입자 청년의 주거불안 증가

주택임대차에서 불안을 느끼는 비수도권 청년 세입자의 비율 또한 날이 갈수록 급증하고 있습니다. 박미선 외(2022)에 따르면 계약기간 중 퇴거 요구에 대한 불안을 느끼는 비수도권 청년 임차가구는 2017년 6.4%에서 2020년 20.7%로, 계약만료 후 재계약 거부에 대해 불안을 느끼는 청년 임차가구는 2017년 8.0%에서 2020년 25.9%로 3년 사이 3배 이상 증가하고 있습니다. 이는 청년 세입자의 주거불안의 정도가 빠르게 심각해지고 있음을 의미합니다. 

7. 청년 주거 빈곤, 무엇이 문제인가  

1) 청년 주거 정책이라는 이름의 주거불평등 심화 정책을 바꿔야

월세 사는 20대 청년 1인 가구가 이용할 수 있는 주거 정책은?

위에서 살펴봤듯이 청년세대의 주거 문제는 양극화 되어 갑니다. 그 와중에 가장 과소대표 되는 대상은 20대에 단독주택 등에 월세로 거주하는 1인 가구입니다. 이들이 이용할만한 정책으로는 우선 청년월세지원제도가 있겠으나, 이는 2024년 종료되는 한시 대책으로 분류되고 있어서 하루 빨리 정식으로 운영하는 주거비 지원 제도로 안착시킬 필요가 있습니다. 또는 청년주거급여 분리지급이 있겠으나, 30대 미만 미혼 청년이기에 원가족이 수급가구가 아니라면 신청 조차 할 수 없을 것입니다. 이외에는 월세 대출 정책을 이용하거나, 전세 대출을 통해 보증금을 마련하는 방법이 있겠습니다만, 세입자가 보증금 미반환 위험으로부터 스스로를 지킬 수 있는 제도가 미약해 무작정 대출을 이용하는 것에는 어려움이 따릅니다. 또한 대출제도 자체가 돈이 적은 사람은 적은 돈만 빌리고 높은 이자를 내는 반면, 돈이 많은 사람에게 더 많은 돈을 더 적은 이자로 빌려주는 것이기 때문에 국가가 나서서 대출을 장려하고 이에 대한 지원 제도를 운영하는 것은 장기적으로 결코 바람직하지 못합니다. 

주거의 공공성을 강화해야 할 때에 정 반대로 가기 바쁜 현 정부

한편, 공공임대주택은 윤석열 정부가 2023년 공공임대주택 공급 예산을 5조 삭감하면서 저소득층 세입자들의 입장에서는 공공임대로의 접근성이 더 떨어지는 문제가 발생하고 있습니다. 서울시가 자랑하는 청년안심주택(역세권청년주택)은 월세 100만원이 넘는 집들을 대거 양산하고 있고, LH와 SH 등은 매입임대 공급에 늦장을 부리고 있어 저렴하고 안전한 주거지가 필요한 세입자들이 발을 동동 구르고 있습니다. LH 매입임대 주택 400여 호 입주자 모집 공고에 4만여명이 몰려 100대 1의 경쟁률이 나온 것은 정부가 그만큼 충분한 공공임대를 확보하지 못하고 있다는 뜻이기도 합니다. 이런 와중에도 현 정부는 적극적인 주택 공급 및 규제 완화를 통해 주택 소유를 원하는 청년들의 집에 대한 꿈과 희망을 복원하겠다는 포부를 내세우고 있습니다. 그렇게 펼쳐지는 청년 주거 정책은 사실상 청년 주거 정책이라는 포장지를 덧씌웠을 뿐, 투기성 주택 공급, 주택의 상품화에 기름을 붓는 정책이 대다수입니다. 

공공의 자원은 누구의 집을 방치하고 누구의 집을 늘리는 데에 쓰이고 있나 

현 정부가 마련한 특례 보금자리론을 이용하면, 자부담금 3억원을 갖고 있는 청년이 시중금리보다 낮은 수준의 이자만 내면서 5억원을 30년동안 빌릴 수 있습니다. 그렇게 매매가 8억원짜리 아파트를 구입하려는 청년을 위해 국가의 재정과 기금이 투입됩니다. 해당 청년은 매달 250여만원을 상환하며 주택소유를 유지합니다. 1가구1주택 등의 요건을 충족시켜 종합부동산세는 한 푼도 내지 않은 채, 주택가격 상승을 기다립니다. 매매가 11억원 정도가 되었을 때 매도를 추진하여 3억원에 가까운 시세차익을 얻고 양도세에 대한 감면 혜택도 누릴 수 있는 여건 하에서 매매를 진행합니다. 청년의 주거 문제를 해결하겠다는 명분 하에 시행되는 정책은 공공의 자원을 영구히 사적 영역으로 전이시킨 채 완료됩니다. 이러한 공정은 또다시 주택가격 상승의 요인이 되고, 보증금과 월세 또한 상승하면서 일반 세입자들이 시장에서 부담해야 하는 비용 자체도 함께 상승합니다. 은행은 주택소유주에게 그리고 세입자에게 대출을 확대하면서 이윤을 창출하고, 세입자는 고혈을 짜내어 보증금과 월세 또는 은행이자를 마련합니다. 박근혜 대통령때부터 정부는 계속해서 빚 내서 집 사라, 빚 내서 세 살라는 말을 반복할 뿐, 세입자들이 오직 세입자라는 이유로 겪고 있는 고통이 곧 국가가 해결해야 하는 사회적 문제임을 인정하지 않고 있습니다. 

2) 주거의 공공성을 확대하기 위한 주거 정책의 필요 

한국 사회가 오랜시간 다져 온 주택의 상품화가 견고해지는 과정에서 청년 주거 문제 또한 보다 심각해지고 있습니다. 현 청년세대가 겪고 있는 주거 빈곤의 양상이 다층적으로 펼쳐지고 있는 가운데, 한정된 공공의 자원은 청년의 이름으로 자산불평등을 공고히하고 주택상품화를 재생산 하는 데에 쓰입니다. 

한편, 주거불평등이 심화될수록, 반대로 주거의 공공성을 확대하기 위한 변화가 절실해지고 있습니다. 주거안정을 사적 영역에서 온전히 꾀할 수 있는 계층은 제한적일 수밖에 없습니다. 현 청년세대를 비롯해 더 많은 이들이 스스로를 세입자로 정체화하며 현재의 부조리한 사회 구조에 문제를 제기하고 있습니다. 정부와 국회는 그 흐름에 뒤쳐지지 않을 수 있도록 미리 한국 사회가 변화해가야 할 방향과 이를 견인할 전략을 논의해야 합니다. 

3) 점유안정성 확보를 중심으로  

깡통전세 전세사기 피해자 전국대책위원회의 등장 

주거사다리의 과정 중 하나였던 전세제도는 세입자의 삶 전체를 저당잡는 지옥도를 열었습니다. 무갭투기는 제때 규제되지 않았고, 시세를 부풀리고 전세가격을 올려치는 이들이 얼마든지 이용할 수 있는 보증보험이 세입자와 위험매물 사이의 오작교처럼 기능했습니다. 2010년대 중후반, 깡통전세 전세사기 문제가 전국 곳곳에서 들려왔고, 2022년을 기점으로 피해세입자들이 스스로 조직되어 2023년 본격적인 직접행동 실천을 이어왔습니다. 

당신의, 우리의 잘못이 아닙니다 

무자본 갭투기를 벌이다 망해버린 임대인, 처음부터 작정하고 세입자를 속였던 건축주와 중개사와 감정평가사와 대출브로커와 분양대행사 등 다양한 형태의 전세사기 유형이 쏟아져나왔습니다. 피해 세입자들은 처음 독립을 하면서, 가족구성원이 조금씩 늘어나면서, 더 나은 주거환경이 필요해지면서 구했던 전셋집에서, 그러니까 보통의 방식으로 집을 구하는 과정 속에서 돌이킬 수 없는 피해를 입었습니다.  그것들은 대체로 한국사회가 오랫동안 방치했던 주택임대차시장의 나쁜 관행을 답습하면서 발생한 피해였고, 세입자로 살아가는 이들이 느끼는 주거불안은 보다 분명해졌습니다. 주택임대차계약 과정에 관여하는 관계자들을 믿기 어렵고, 임대인에게 전재산과 대출금을 맡기는 것이 위험하고 두렵다는 인식이 확산되었습니다. 과거에는 ‘임대인 돈 많아요’, ‘임대인 집 많아요’, ‘선순위채권이 많아도 임대인 사업 잘나가니까 걱정없어요’, ‘이 동네 집값 더 오를거라 보증금 못돌려줄 일 없어요’ 라는 말은 중개사가 흔히 하는 말이었지만 이제는 더 이상 수용해줄 수 없는 일이 되어갑니다. 그렇게 덜컥 계약했다가 보증금을 떼이고 나면, 누구도 책임져주지 않는 구조적 결함이 매우 심각한 상황인 것을 많은 세입자들이 체감하기 시작했기 때문입니다. 

‘적정한 주거’를 잣대로 하며

김선미(2015)는 주거 정책의 설계 및 평가를 적정한 주거 요소를 잣대로 삼아 진행해야 한다고 보았습니다. 집을 중심으로 수많은 사람들이 다양한 위기와 불안을 겪고 있는 지금, 때를 놓치지 않고 보다 주거의 공공성을 되찾기 위한 논의가 필요합니다. 이에 발맞춰, 정책을 설계하고 제안하는 이들은 한국 사회가 현재까지 펼쳐 온 주거 정책, 특히 청년을 앞세워 만들어 온 주거 정책이 과연 누구의 어떤 적정 주거 요소를 보장하기 위해 설계 및 시행되어 왔는지를 돌아봐야 할 것입니다.

• ‘적정한 주거’를 잣대삼아 주거 정책 평가 하기   

① 점유 안정성(legal security of tenure) : 소유하지 않더라도 점유의 안정성이 보장될 수 있는 법적 수단의 확보(소유냐 사용이냐), 임차인의 권리에 대한 규정 등

② 적절한 주거기반시설 및 서비스(availability of services, materials, facilities and nfrastructure) : 주거권을 물리적인 주거에 대한 권리뿐만 아니라 공간에서 이루어지는 생활에 대한 권리로 확장, 즉 주거(住居)권에서 거주(居住)권으로 그 개념 확장

③ 경제적 적절성(affordability) : 권리로서의 주택보조금제도, 불합리한 집세에 대한 조정이나 불합리한 집세 인상에 대한 보호

④ 최저기준 확보(habitability) : 집이 그 자체로서 갖추어야 할 최소한의 조건들을 규정함과 동시에 면적과 구성은 거주인의 특성 및 관계를 충분히 고려

⑤ 접근가능성(accessibility) : 취약집단의 특수한 필요가 충분히 고려되어야 하며 빈곤층의 토지 접근을 증진시키기 위한 정책이 필요

⑥ 적절한 입지(location) : 공공역사 등 필수적인 시설을 어떻게 배치할 것인가의 문제 등 거처 뿐만 아니라 공간의 공공성 확보의 문제까지 확장하는 시각 필요

⑦ 문화적 적절성(cultural adequacy) : 지역사회 커뮤니티에 대한 문화적 접근, 민주주의의 필요성, 당사자주권, 자기결정권의 차원 

참고자료

• 김선미, “주거복지 주거권 그리고 주거빈곤의 실태”, 2015
• 김명수,  「내 집에 갇힌 사회 - 생존과 투기 사이에서」, 202020
• 김준형, “주택가격의 급등과 자산격차: 임차가구와 자가가구, 그리구 다주택가구”, 통계개발원(한국의 사회동향2022), 2022
• 김정아, “빚투·영끌은 곁다리? 청년들 ‘빚의 늪’ 빠진 진짜 이유”, 일요신문, 2023, https://ilyo.co.kr/?ac=article...
• 박미선, “청년주거정책: 불안한 대상과 혼란한 정책의 협주곡”, 국토연구원, 2021
• 박미선 외, “청년가구 구성별 주거여건 변화와 정책 시사점”, 국토연구원, 2022
• 이원호, 민달팽이유니온 청년주거아카데미 세입자에게 살얼음판인 세상을 바꿀 방법 1강 “도시개발과 주거권운동의 역사”, 빈곤사회연대, 2023
• 주거권운동네트워크, 「개발에 저항하는 당신을 위한 안내서 - 그 많던 동네는 어디로 갔을까」, 2010
• 지수, “불법건축물에서의 전세사기 피해 사례”, 민달팽이유니온 불법건축물x전세사기 국회토론회, 2023
• 지수, “청년들의 깡통전세 문제와 대안”, 도시와 빈곤 122호, 2023
• 지수 외, “민달팽이 청년주거상담 사례 분석”, 민달팽이유니온, 2022
• 천현숙 외, “청년임차가구 증가현상의 국제비교 연구”, 국토연구원, 2016
• 최은희 외, “주거빈곤가구 유형별 주거지원 강화 방향 연구”, 토지주택연구원, 2018 
• 현대환 외, “인구·가구 구조와 주거 특성 변화(1985~2020년)”, 통계개발원, 2022
• 홍정훈, 민달팽이유니온 청년주거아카데미 세입자에게 살얼음판인 세상을 바꿀 방법 4강 “해외 세입자 보호 제도를 통해 만들어야 할 미래”, 한국도시연구소, 2023

시리즈 읽기

• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (1)
• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (2)
• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (3)
• 우리는 어떻게 주거권을 이야기 해 나갈 수 있을까? (4)