*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글입니다. *앞서 작성한 <전세사기 피해자들의 아픔이 길이 되려면>을 읽고 오시면 더욱 잘 이해하실 수 있습니다. 1. 연구원정 반환점을 지나며 - 지난번에는 내가 연구하고 싶은 주제에 대해 자유롭게 발산하면서 저의 내면을 살피는 것이 주요 활동이었다면, 이번에는 해당 주제를 어떻게 ‘연구’라는 틀거리로 소화할 수 있는가 살펴보는 시간이었습니다. 구체적으로, 연구생태계는 어떻게 되어있는지, 논문이라는 어떤 문법을 가진 글인지를 배우고, 논문의 문법을 기반으로 관심분야 선행연구 논문을 리뷰해보는 시간을 가졌습니다. - 개인적으로, 첫 3주차에 연구 주제를 자유롭게 상상해보는 시간은 재밌고 부담감이 크지 않았지만, 최근 3주차에 연구를 제대로 배워가면서는 좀더 고심했던 것 같습니다. 연구와 논문에 대해 추상적으로 생각했던 내용을 제대로 짚어가면서 배우고, 연구자들은 어디서 무슨 논문을 내어 서로 교류하는지, 연구논문 내부에서 어떤 문법과 논리로 연구를 설계해야하는지 톺아보는 일은 만만치 않았습니다. 특히, 연구 문법에 있어 핵심적인 개념인 명제/이론/가설 간 차이와 연관성을 명확히 인지하는 것과 가설을 검증하기 위해 어떤 변수를 설정해서 연구 데이터를 수집할 것인지 설계해보는 과정이 어려웠습니다. 그간 다른 종류의 글을 읽듯이 논문을 읽어온 것을 벗어나 제대로 접근할때 느껴지는 근육통이 있었던 것 같습니다. 2. 그래서 무엇을 했고, 어떤걸 배웠는가? 1) 연구주제를 한층 더 명확하게 추려봤습니다. - 지난 글에서 제가 가졌던 연구주제는 크게 두가지 파트로 나뉩니다. 첫째, 최근 전세사기 문제를 비롯해 이전의 주거불안 사례에서 당사자들은 어떻게 대응했으며 무슨 변화를 이끌어냈는지 연구하고 싶다. 둘째, 전세사기 피해자의 다수는 2030 청년층인데, 오히려 피해자대책위 참여도는 떨어지는 문제를 연구하고 싶다. 전자는 이전까지의 주거불안 사례를 조망하고 현재 전세사기 피해자대책위의 역할에 대해 조망하고 싶은 의도였고, 후자는 현재 피해자대책위 활동에 청년층 피해자의 참여도가 떨어지는 이유와 개선책 등을 도출하려는 목적이 강했습니다.  - 두가지 파트는 연결되어있지만, 처음 연구를 계획해보는 단계에서는 첫번째 주제로 집중하는게 좋겠다는 결론을 내렸습니다. 우선, 청년층 전세사기 피해자에 대한 연구는 전세사기 문제보다도 세대론 연구, 사회계층 연구로 보는게 더 적절하지 않을까 고민이 들었고, 피해자대책위를 활성화하고자 하는 시민운동의 관점에서 접근하는 것과 연구를 수행하는 것은 목적이 달라 연구방향도 다소 난해할 수 있다고 느꼈기 때문입니다. 실제로, 같이 연구를 수행하는 다른 동료들도 유사한 피드백을 줬고, 그런 피드백이 타당하다고 느껴지기도 했습니다. 또한, 이전까지 주거불안 사례, 주거빈곤 사례에 대해 고민한 결과물을 바탕으로 현재의 전세사기 문제와 청년층이 당면한 현실을 더해본다면 앞서 고민했던 문제를 다루기가 더 수월할 것 같다는 생각도 들었습니다. ‘전세사기를 당한 청년층 피해자의 대책위 참여도 저조현상’에 대해서는 추가적으로 연구를 진행하지는 않되, 연구를 수행하면서 참고할 자료나 사례가 있다면 잘 보관해두고 후속 연구로 생각해보기로 했습니다. - 연구주제를 육하원칙에 따라 정리해보면 다음과 같습니다. 메인 연구주제 : 한국사회 주거불안 당사자들의 조직적인 대응활동, 정책개선 사례 언제 : 1970년대 이후 지금(2024년)까지 어디서 : 국내 도시 주거지역에서 (주로 수도권) 누가 : 전세사기 피해자를 포함한 주거불안 당사자들 왜 : 공동의 문제 해결을 용이하게 하기 위해 어떻게 : 당사자 조직(피해자대책위)를 구성하여 무엇을 : 문제해결을 위한 공동대응 및 정책개선 → 1970년대 이후 지금(2024년)까지 국내 도시 주거지역에서 전세사기 피해자 및 주거불안을 경험한 사람들이 당사자 조직(ex : 전세사기 피해자대책위)을 구성하여 문제해결을 위한 공동대응 및 정책개선을 이끌어낸 사례를 탐색하자. 2) 학회와 학술지에 대해 배웠습니다. - 구글 스콜라와 KISS, DBpia 등 연구논문을 다룬 여러 사이트를 돌면서 연구자들이 모인 학회는 어떤 곳들이 있는지, 학회에서 연구결과를 학술지에 게재하고 서로 교류하며 학술 연구 생태계를 구성하는 것은 어떤 것인지 배웠습니다. 생각보다 광범위하고, 전문적인 세상이 있는걸 잘 몰랐다가 살짝 엿본 것 같습니다. - 저의 연구와 관련해서 중요한 학회, 저자, 논문은 어떤 것들이 있을까 탐구해보는 과정은 솔직히 수월하지는 않았습니다. 저는 ‘주거’, ‘주거불안’, ‘당사자’의 이야기를 궁금해했는데, 관련 학회나 주요저자, 논문이 생각만큼 쉽게 검색되지는 않았습니다. 대부분 ‘주택’이라는 렌즈를 통해 ‘주거’를 해석하니까 원하는 연구대상에 직접 가닿는 것이 아닌, 한단계 굴절이 되어 제한된 시야를 얻게되는 느낌이었습니다.  - 덧붙여, 대학원에 가게 된다면 어떤 학과를 가야하는가 판단해봤을 때도 상당히 난해했는데요. 위키트리 학과 분류에 따라 고민해봤을 때, 과연 한국의 대학원에서 이런걸 가르치는 학과, 교수님이 계시긴 할까 싶은 결과들이 나왔습니다. 언젠가 대학원에 가게 될지는 모르겠지만, 당장은 막막함과 난해함이 느껴졌기에 대학원 고민은 잠시 접어두려고 합니다^^;; 대학원 전공분야 (상위분류 > 하위분류) ✏ 사회철학-사회 운동-변화-사회변동✏ 사회철학-사회 운동-사회 운동 단체✏ 사회철학-사회변동-개혁✏ 경제사회학-사회경제학-사회적 불평등, 빈곤✏ 법경제학-토지법-토지제도사✏ 법사회학-피해자학 - 제가 선정한 연구주제와 관련된 학회는 한국주택학회였고, 이 학회에서 발간하는 <주택연구>라는 학술지에서 그나마 제 관심분야와 유사한 논문들을 찾을 수 있었습니다. (한국주택학회 연구자 분들 없었으면 어쩔뻔했나요. 감사합니다.) 3) 연구논문이란 무엇인가 - 연구논문의 문법은 [연구주제>선행연구>핵심이론 및 방법론>연구대상>연구대상>논문리뷰] 이렇게 이뤄져 있다는 것을 정리해보는 것은 당연하면서도 낯선 느낌이었습니다. 논문 자체를 이번에 처음 읽은건 아니었는데, 그간 어떤 방식으로 논문을 읽어왔던가 자문해보는 계기였습니다. 연구는 결국 가설을 세우고 입증하는 목적의 글이기 때문에 그 논리구조가 어떻게 흘러가는지 명확히 이해하는게 제일 중요하다고 느꼈습니다. - 논문의 문법을 배우면서 제일 어려웠던 것은 명제-이론-가설 3가지 개념을 이해하고, 제 언어로 소화하는 것이었습니다. ‘연구주제와 연구질문이 나오면 연구에서 소화할 수 있는 언어로 명제화/개념화 해야하고, 그 과정에서 명제가 연결되어 이론이 되고, 이론이 경험적 입증을 거치기 위해 관찰가능하고 변화가능한 변수를 포함한다면 가설이 된다.’ 이렇게 이해했는데 맞는지 모르겠네요. 그리고 개념적으로 이해했다고 하더라도, 제가 선정한 논문을 리뷰하면서 가설/이론/명제 단위로 쪼개어 분석하는건 또 어려운 일이었습니다. - 상술한 개념을 실습해보기 위해 선행연구 리뷰를 진행해보기도 했습니다. 저는 ‘『주택연구』의 30년간 연구경향: 텍스트 마이닝 접근법’ 이라는 연구논문을 선정했습니다.  <주택연구>에 최근 3년간 게재된 논문을 확인해본 결과, 위 논문을 읽으면 그간 연구동향을 파악할 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 또한, KCI 등재가 되어있어 학계에서도 중요성을 인정받는 정식 논문이라는 점도 고려했습니다. - 위 논문을 리뷰한 결과는 분량상 글 마지막에 첨부합니다. 3. 앞으로 어떻게 할건가요? - 물론 많이 헤매긴 하지만 연구원정 프로그램을 통해 의미있는 씨름을 하고 있습니다. 연구생태계와 방법론을 제대로 배우기 시작한 지난 3주간의 활동을 계속 곱씹으면서 숙달하는게 중요할 것 같습니다. - 구체적인 연구주제를 좁히고, 선행연구와 연구대상도 어느정도 리스트업한 것 같고, 방법론도 구상하게 되었습니다. 앞으로는 주거불안 당사자들의 사례와 대응에 대한 여러 연구도 참고해서 연구계획서를 구상해보는 작업이 되지 않을까 싶습니다. - 선행연구가 많지는 않아보이는데, 그만큼 연구의 필요성이 더 있다는 동료의 피드백이 힘이 됩니다. 의미있는 연구를 계획할 수 있도록 노력해보려고 합니다. 응원해주세요! - 추가로, 11월 중에 전세사기 피해자대책위 매뉴얼을 제작하려고 하고, 전국에 흩어져있는 피해자대책위를 만나서 활동내역을 정리하는 작업을 일부 수행할 것 같습니다. (기획안) 지금 당장 연구에 반영하지는 않아도 매뉴얼 제작 단계에서 데이터 일부를 미리 수집할 수 있을것이라 기대합니다. 4. 논문리뷰 1. 연구의 목적 한국주택학회가 1991년 창간되어 2021년에 30주년을 맞이했는데, 시대가 달라지면서 연구주제, 방법론 등 연구경향이 어떻게 변화해왔는지 정리하고, 변화된 시대상에 맞춰 향후 연구할 방향성에 대해 새롭게 모색하기 위해 연구를 진행하게 되었다. 2. 연구를 통해 밝혀내고자 하는 것은 무엇인가? 1) 1991년 주택학회가 설립된 이후 2021년까지 30년의 시간이 흐르면서 주택관련 연구는 어떤 변화 양상을 보여왔는가?2) 인구구조의 변화와 4차 산업혁명의 도래 등 주택시장의 변화가 불가피한 상황에서 향후 주택관련 연구는 어떤 방향성을 가져야 하는가? 3. 연구이론  1) 『주택연구』를 통해 지난 30년간 주택학회에서 연구해온 결과물을 확인할 수 있다.2) 주택시장이 변화함에 따라 주택관련 연구가 변화한다. 3) 인구구조의 변화와 4차 산업혁명의 도래 등으로 주택시장이 변곡점을 맞고 있다. → 『주택연구』를 통해 주택학회에서 그간 연구해온 결과를 분석하고, 인구구조의 변화와 4차 산업혁명 등 시대의 변화에 따른 주택연구를 조망할 수 있다. 4. 연구가설 1) 가설- 『주택연구』에 게재된 연구결과 전체를 텍스트 마이닝이라는 새로운 기법을 활용하여 체계적으로 정리하고 분석하여 미래의 주택관련 연구 방향성을 모색할 수 있다. 2) 근거- 1993년~2021년 상반기에『주택연구』에 게재된 논문 약 600편을 대상으로 한다.- 기존 선행연구는 학계 권위자 또는 전문가에 의한 메타분석 방법론을 활용하는 것이 일반적이었지만, 텍스트 마이닝 기법이라는 새로운 방법론을 활용하여 체계적으로 정리하고 분석할 수 있다.- 원활한 주택관련 연구를 위해서는 그간의 연구결과를 기반으로 인구구조의 변화와 4차 산업혁명 등의 사회변화를 반영하는 것이 필요하다. 5. 연구방법론 1) 연구방법 분류- 양적 연구- 『주택연구』에 지난 30년간 게재된 약 600여 편의 텍스트 자료와 제목, 키워드 데이터이며, 이를 비정형 데이터로 변환한 후 텍스트 분석 진행ㄴ 연구논문 내 텍스트 분석 대상 : 논문 제목, 키워드, 초록, 본문 전체 2) 구체적인 분석 구조 - 분석대상 선정 : 분석대상 30년간의 연구논문- 텍스트 데이터 전처리 및 제거 : 텍스트 마이닝을 위한 규칙 설정, 편집 과정- 텍스트마이닝 분석기법 적용 : 워드클라우드, 근접단어 분석 및 N그램, 토픽모델링-잠재디리클레할당(LDA) 기법 6. 연구결과 1) 30년 동안 『주택연구』에서 가장 많이 언급된 키워드는 ‘주택’과 ‘연구’이다. 다음으로 빈번하게 언급된 키워드는 주택에서 가장 중요한 요인인 ‘가격’이었다. 2) 주택이 유발하는 서비스는 ‘주거’ 서비스이고, 이를 향유하는 주체는 ‘가구’이며 우리나에서 가장 대표적인 주택의 형태는 ‘아파트’인데, 이는 ‘가구’, ‘아파트’, ‘서비스’ 키워드가 30년 동안 집중적으로 등장한 것과 궤를 같이 한다. 3) 전반기 10년과 중반기 10년에는 ‘개발’과 ‘관리’ 키워드가 자주 등장하였으나, 중반기 10년과 후반기 10년에는 ‘임대주택’, ‘부동산’ 등의 키워드가 자주 등장하였다. 후반기 10년에는 ‘공공’이 최빈 키워드로 등장한 것은 흥미로운 현상이라고 볼 수 있다. 4) 시대적 변화에 따라 연구의 범위, 주제, 키워드가 변화한다. - 『주택연구』 초기에는 정책 연구와 더불어 거시적 측면에 시장에 대한 분석연구가 다수 진행되며 광역적인 규모의 시장에 대한 연구가 주를 이룬다. - 시간이 지나면서 주택시장의 무제가 다변화되고 연구자의 저변이 확대되면서 기술적 연구와 더불어 미시, 계량적 분석이 확대되고 있는 경향이 보이며, 연구 지역도 지역(특히 서울과 수도권)에 초점을 맞춘다는 점과 연구대상도 노인가구, 1인 가구, 신혼부부 등 다양한 수요계층으로 나타난다는 점이 특징이다. 7. 연구의 의의와 한계 & 개인 리뷰  1) 저자가 밝히고 있듯, 기존에 이뤄진 선행연구에 대한 고찰은 메타분석 방법론을 활용한다. 즉, 각 분야의 전문가 또는 저명한 연구자가 본인의 학술적 역량을 바탕으로 질적 연구를 수행한 것이 일반적이었다. 2) 시대가 변화하면서 연구방법론, 기술적인 영역에서 발전을 이루게 되었고, 연구자료 자체를 텍스트 마이닝 기법을 통해 약 30년간의 연구동향을 분석한 것이 이 연구의 차별점이라고 할 수 있다. 3) 본 연구의 강점- 메타분석 방법론에 비해 정량적인 데이터 수집 및 처리 방법에서 훨씬 정교한 방향으로 발전하게 되었다는 점에서 강점을 가진다. 또한, 방대한 분량의 연구논문의 키워드와 주제를 비교적 빠르게 정리할 수 있는 점이 다른 연구와 비교해 우위를 가진다. 4) 본 연구의 한계- 저자도 텍스트 마이닝 기법에도 여러 한계가 있다고 서술하고 있다. 실제로 중요하게 다뤄지지만, 텍스트 마이닝상 배제되는 연구주제나 논문이 존재할 수 있다. 개별 텍스트 마이닝 기법의 한계를 보완하기 위해 여러 기법을 동시에 활용하는 것으로 볼 수 있다.- 또한, 전체적인 동향은 보여주지만 중요하게 다뤄지는 개념이나 핵심논문을 직접 알려주지는 않는다는 점을 고려하면 이 연구는 전체 연구동향을 조망하는 지도 역할 정도로 참고해야 한다.- 1991년 창립된 학회의 특성상 어쩔수는 없지만, 1990년대 이전의 주택연구나 주거운동에 대한 연구는 배제될 수밖에 없는 점은 아쉬운 점이다. 추가 리서치를 해봐야할 내용이다. 5) 개인리뷰 (요약) - 주택연구 학회에서 어떤 연구가 이뤄졌고, 약 30년동안 우리 사회의 변화에 따라 연구 동향이 변화해왔다는 점을 빠른 시간에 알게 된 점이 흥미로웠다.- 그간 연구를 보면 대단지 아파트로 대표되는 주택의 가격구조, 시장의 변화가 주 관심사인 것을 보게 된다. ‘임대주택’이나 ‘공공’ 등의 키워드가 연구 주제로 부상하긴 했으나, 시장과 가격 등의 통계를 접하기 용이한 대규모 공동주택(아파트)가 주요 연구대상인 것에 비해 저층주거지(ex : 빌라)에 대한 연구는 어쩔수없이 배제되었을 것 같다.- 개인 연구를 진행할 때 초점을 맞출 것들은 ‘주거운동’, ‘주거불안 당사자’, ‘정책변화’ 등인데, 양적 연구에서 다루기는 쉽지 않은 내용일 것 같고, 선행연구 또한 많지는 않아보인다. 거시적인 연구동향을 살펴보는 것은 지도를 알게 되는 것이지만, 구체적인 연구 분야는 별도로 깊게 들여다보며 질적연구로 다룰 필요가 있다.

*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글 입니다. 연구 핵심 질문 “주거불안을 겪은 당사자의 대응활동은 어떤 정책적 변화를 이끌어냈는가? 특히, 전세사기 피해자들은 문제에 어떻게 대응해왔으며, 전세사기가 발생하지 않는 제도변화를 만들기 위해 어떻게 활동을 지속할 것인가?" 1. 왜 이 주제에 관심을 가지게 되었는가? 저는 전세사기 피해자입니다. 딱 3년 전에 계약해서 2021년 11월에 입주한 전셋집은 얼마 지나지 않아 악몽으로 돌변했습니다. 수개월간 여러 지역의 주택을 보러다닌 끝에 권리관계가 깨끗하고, 제게 중요한 우선순위를 갖춘 집을 찾았다고 좋아했는데요. 계약 당시 보증보험 가입을 약속한 임대인 측은 연락이 잘 되지 않았고, 보증보험 가입을 차일피일 미뤘습니다. 그러던 2022년 2월, 불안한 마음에 등기부등본을 확인해보니 계약 당시 없었던 세무서 압류가 걸린 사실을 알게 되었죠. 큰 충격을 받아 임대인에게 전화했지만, 임대인은 별일 아니라는 식으로 서둘러 전화를 끊었고 두번 다시 연락을 할 수 없었습니다. 그리고 시간이 지나 2022년 10월 서울 모 숙박업소에서 지병으로 사망한 것으로 알려졌습니다. 2022년 하반기를 떠들썩하게 만든 1,139채 빌라왕 사망 사건으로 알려져 있습니다. 그리고 전세사기를 인지한지 3년이 다 되어가는 지금도 여전히 문제해결을 위해 분투하는 중입니다. 전세사기를 인지한 다음 여러 기관의 문을 두드리며 보증금을 되찾기 위해 노력했지만, 어디서도 피해자의 말에 귀기울여주는 곳은 없었습니다. 공인중개사, 은행, 지자체, 보증기관, 세무서, 경찰 등 부동산 계약에 직간접적으로 관련이 있고, 비정상적인 계약을 막아줄 것이라 기대하며 손을 내밀어도 이 상황을 제대로 이해하고 도와주지는 않았습니다. 또한, 아무리 피해자의 절박하고 부당한 현실을 알려도, 허술한 법과 제도 속에 할 수 있는 것은 너무나 제한적이었습니다. 그래서 다른 피해자들과 함께 전국 단위의 피해자대책위를 꾸리고, 정부·국회·대통령실 등 책임있는 기관을 수시로 드나들며 대책마련을 촉구하고, 기자회견·집회·온라인 캠페인 등을 통해 전세사기의 실상 알리고, 문제제기를 이어왔습니다. 그렇게 활동한지 1년 반이라는 시간이 지나왔습니다.   2. 연구 계기는 이렇습니다. 2024년 10월 기준, 전세사기 피해자로 인정받은 사람은 전국에 2만 2천명이 넘습니다. (국토부 보도자료) 그리고 전세사기로 인해 신체적/정신적 스트레스가 극심한 나머지 세상을 떠난 사례도 8명이나 됩니다. 특히, 국토부 자료에 따르면 피해자의 74% 정도는 40대 미만 청년층인 것으로 파악되는데, 전세사기 피해회복에 수십년이 걸릴지도 모른다는 점을 고려하면 우리 사회의 장기적인 사회경제적 손실을 감당해야하는 중대한 문제이기도 합니다. 그런데, 전세사기가 다수의 피해자가 발생하고 부동산 시장 전반의 불안을 심화시키는 중대한 일임에도 불구하고 질적인 개선이 이뤄졌는지 따져보면 그다지 변화가 없습니다. 피해자를 지원하는 대책은 이전보다 일부 진전된 면이 있지만, 전세사기를 예방하는 제도개선은 별로 이뤄진 것이 없습니다. 예를 들어, 대규모의 보증금 미반환이 발생한 배경에는 비아파트(ex : 빌라, 오피스텔) 주택의 집값 대비 전세가격이 과도하게 높다는 점이 중요하게 작용했습니다. 2020년 전후에는 집값이 2억인데, 전세가격이 2억원이거나 그 이상이 되는 깡통전세 계약이 속출했습니다. 부동산 경기가 계속 상승할 것으로 전망하면서 임대인이 집을 팔아도 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 것이 불가능한 이상한 계약이 만연했던 것이죠. 느슨한 보증보험 가입기준과 전세대출은 전세가격을 뻥튀기하는 역할을 했고, 임차인이 애써 모은 돈과 임차인 명의로 대출받은 보증금은 임대인의 쌈짓돈이 되어 어디에 어떻게 쓰였는지도 모르는 상황이 벌어졌습니다. 계약종료일에 보증금을 돌려받기로 했지만, 임대인에게 연락해보면 후속 세입자가 구해지지 않아 돈을 돌려주지 못한다며 알아서 하라는 황당한 상황이 부동산 관행으로 포장되기도 했습니다. 지금도 이 문제에 대한 근본적인 제도개선은 이뤄지지 않았고, 임차인을 보호하기는 여전히 어렵습니다. 이외에도 시스템이 제대로 정비되지 않아 전세사기 피해를 더 키운 것을 여러가지 보게 되면서 들었던 의문은 ‘지금껏 이런 문제를 정말 몰랐을까? 이전에는 이런 문제가 없었던 건가?’라는 점이었습니다. 이런 의문을 여러 활동가, 학자, 정치인에게 공유하면 ‘사실 주거 문제로 이렇게까지 활발하게 논의되고, 대책이 빠르게 마련된 전례가 없다’는 말을 듣곤 했습니다. 사람이 사는데 이렇게 중요한 것이 주거 문제인데, 제대로 다뤄진 적이 없다니 꽤 충격이었던 기억이 납니다. 지금 당면한 전세사기 문제해결을 위해 피해자대책위 활동을 하게 되었지만, 이 활동이 나중에는 생각보다 중요한 사례가 될수도 있겠다는 생각도 들었습니다. 동시에, 전대미문의 전세사기 대란 속에서 피해자대책위가 어떤 활동을 해왔고, 무슨 의미가 있는지 빠르게 정리할 필요가 있다고 느꼈습니다. 전세사기 피해자들은 전재산을 빼앗기고, 대출상환 압박과 강제퇴거의 위협, 관리되지 않는 주택 문제 때문에 하루하루 절박합니다. 게다가, 피해자대책위 활동을 하며 문제해결에 앞장서는 분들은 시간적, 체력적으로 장기간 희생하고, 생계 활동에 지장을 받기도 합니다. 문제가 해결되는 대신 악화되는 것을 지켜보며 효능감을 잃은 채 지쳐가는 것도 많이 느낍니다. 전세사기를 처음 인지하고 활동한 기록을 정리하고, 앞으로 어떻게 해나가야할지 짚어보는 것이 필요하겠다고 느끼기도 했습니다.   3. 무엇을 연구할 것인가? 전세사기 대란이 벌어진지 2년이 되면서 우리 사회는 전세사기에 대해 많은 것을 알게 되었습니다. 피해자들의 참담한 현실을 다룬 사례집도 나왔고, 전세사기 피해자를 지원하기 위한 방안도 미흡하지만 진일보하기도 했습니다. 최근에는 전세사기를 방지하기 위해 어떤 제도적 개선을 해야할지 전문가들의 보고서가 나오기도 했습니다. 귀중한 자료가 나오더라도, 결국 이런 것들을 실질적인 변화에 이르도록 관철시키는 힘은 당사자에게서 나온다고 생각합니다. 문제를 가장 잘 체감하기도 하고, 같은 아픔이 다시는 반복되지 않으면 좋겠다는 절박한 마음이 변화를 이끌어내기 때문일 것입니다. 실제로, 전세사기 피해자를 지원하는 특별법과 지원대책을 마련하는 과정에서도 피해자가 본인의 사례를 드러내놓으면 조금이나마 진전을 보이는 것을 경험하기도 했습니다. 그런 면에서 이런 사태의 한가운데 있는 전세사기 당사자들, 구체적으로는 피해자대책위의 활동과 역할을 조명하고, 향후 과제를 진단해보는 것은 앞으로의 전세사기 문제해결에도 중요한 일이라고 생각합니다. 저는 피해자대책위에 소속되어 있지만, 한발자국 떨어져서 지금까지의 활동은 어떠했는지, 그리고 이전의 주거불안 사례를 경험한 당사자들의 대응과 구별되는 특성이 있을지 알아보고자 합니다. 또한, 피해자대책위가 앞으로도 문제해결 활동을 지속하기 위해 어떤 과제가 있을지 정리해보려고 합니다. 특히, 전세사기 피해자의 74% 가량은 청년층 전세사기 피해자인데, 제도개선 및 문제해결을 위한 청년층의 참여도는 오히려 장년층에 비해 떨어진다고 느낄 때가 많습니다. 실제로 전세사기 문제해결을 위한 피해자대책위 활동은 어떻게 이뤄지고 있고, 청년층의 참여는 정말 떨어지는 것이 맞을까요? 피해자들이 공통의 문제해결을 위해 피해자대책위에 더 활발히 참여하도록 하려면 어떤 노력이 필요할까요? 검증가능한 연구영역일지 모르겠지만, 이 문제도 한번 짚어보려고 합니다. 이 연구를 위해 다음 가설을 가지고, 리서치를 해보려고 합니다. <가설> 1) 주거불안 사례(보증금 미반환 포함)는 이전에도 존재했으나, 모든 사례가 제도 변화를 만든 것은 아니다. 2) 제도 개선을 이루기 위해서는 당사자들의 꾸준한 문제제기가 필수적이다. 3) 40세 미만 청년층 전세사기 피해자는 40세 이상 중장년층 전세사기 피해자와 구별되는 특성이 있다. 4) 전세사기가 관련 근본적인 제도개선을 위해서는 전세사기 피해당사자 다수인 청년층의 피해자대책위 활동을 유도해야한다.   <리서치 과제> 1) 이전의 주거불안, 보증금 미반환 사례는 무엇이 있었고, 당사자들은 어떻게 대응했는가? 2) 주거불안 당사자들의 대응으로 제도변화를 이끌어낸 사례가 있는가? 3) 전세사기 피해자대책위 구성현황과 대응 활동 정리하기 4) 전세사기 피해자대책위에는 청년층 피해자가 얼마나 참여하고 있는가? 5) 40세 미만 청년층은 40세 이상 중장년층과 구별되는 세대 특성이 있는가? 그 특성은 청년층 전세사기 피해자의 피해자대책위 활동 참여에 대해 설명해줄 수 있는가?   4. 기대하는 것, 그리고 우려되는 점 국토교통부의 전세사기 피해자 인정추이를 보면 문제가 진정될 기미가 보이지 않습니다. 앞으로도 몇 년간 전세사기 문제는 우리 사회의 고질적인 주거불안 사례로 남아있을 것 같습니다. 하지만, 피해를 입은 당사자에게는 너무나 치명적인 결과를 초래하기 때문에 더 이상 피해가 발생하지 않도록 법과 제도를 반드시 정비해야 합니다. 아쉽게도, 국회나 정부에서 전세사기를 예방하고 세입자의 주거권을 보장하기 위한 논의는 찾아보기 어렵습니다. 이런 상황에서 틈을 만들고, 근본적인 변화는 당사자들의 조직된 활동이 꾸준히 이어질 때 벌어지는 것 같습니다. 이 연구를 통해 지난 전세사기 피해자대책위 활동을 정리해보고, 향후 피해자대책위 활동을 장기간 지속하기 위해 어떤 과제가 있을지, 특히 전세사기 피해가 극심한 청년층이 직접 활동을 이어가기 위해 어떤 부분을 신경써야할지 고민해보려고 합니다. 거창한 계획을 세웠지만, 우려되는 지점 또한 있습니다. 가장 큰 것은, ‘전세사기’라는 문제 그 자체보다 당사자 운동, 피해자대책위 활동에 초점을 맞추면서 연구가 궤도를 이탈할 수 있겠다는 우려입니다. 청년층의 시민운동 참여는 다소 추상적이고 범위가 넓을 수 있어 연구범위를 잘 설정하는 것이 중요하겠다는 생각도 듭니다. 그리고, 이전의 주거불안 사례와 제도적 개선에 대한 선행연구가 얼마나 되어있을지 잘 알지는 못하는데, 자료 수집과 사례자 연결 등에서 난항을 겪을수 있겠다는 생각도 듭니다. 여러 고민과 숙제를 떠안겠지만, 앞으로 12월까지 연구에 대해 다양한 관점에서 치열하게 고민해보겠습니다. 응원해주세요!

2024년 하반기 연구원정 부트캠프에서 기후재정, 디지털 성범죄, 전세사기를 연구할 특별연구그룹을 모집합니다. 미네르바의 부엉이는 황혼이 저물어야 그 날개를 편다.The owl of Minerva spreads its wings only with the coming of the dusk 안녕하세요. 연구탐사대 운영진인 나이오트입니다. 저희는 현재 사회문제 해결을 향한 예비연구자들의 진심을 지식으로 발전시키도록 돕는 12주 연구몰입훈련프로그램 '연구원정 부트캠프'를 운영하고 있습니다. 동시에 사회적 난제를 함께 연구하면서 구조적 원인과 대안을 모색하는 사회문제 연구 커뮤니티이자 연구훈련 커뮤니티인 '연구탐사대'를 만들어가고 있습니다. 이번 연구원정 부트캠프 9월 모집에 앞서 저희의 마음을 여러 분들에게 전하고 도움을 요청하기 위해 글을 적어봅니다. 아시는 분은 아시겠지만 연구탐사대의 가장 첫 시작은 사실 2020년 4월에 시작된 ‘프로젝트 함트XAMT’라는 비영리 프로젝트입니다. 2019년 11월, ‘청년 연구자 플랫폼 제안’이라는 이름으로 나이오트의 파운더가 사회문제해결을 위한 연구 플랫폼 기획안을 완성한 이후 별다른 진전을 보이지 못하고 있을 때에 2020년 3월, 텔레그램 n번방 사건이 공론화되었습니다. 단 한번도 마주한 적 없는 형태의 잔혹한 범죄 앞에서 많은 이들이 분노하고 분개하면서 동시에 느낀 감정은 ‘무력감’이었습니다. 어떻게 문제를 풀어야 할 지, 그 원인은 무엇이고 구조가 어떻게 되어 있는지를 도무지 알 수 없는 상황. 이 무력감에 맞서 싸우기 위해 기획한 것이 연구 플랫폼이었고, 여성혐오로 표현되었던 관련범죄가 디지털 성범죄의 형태로 변이된 이 상황에서 만일 연구 플랫폼을 실제로 시도해보지 않는다면 지금껏 플랫폼을 기획한 수년의 시간들이 무의미해질 것이라 생각했습니다. 팀을 꾸렸고, ‘문제정의활동에 기반한 문제해결해커톤’을 기획해보자는 마음으로 프로젝트 함트를 시작했습니다. 하지만 연구 밖에 해본 적이 없는 대표와 한번도 시도해보지 않은 일을 실행하면서 마주하는 시행착오 앞에서 저희는 너무 취약했고, 몇개월이 채 되지 않아 프로젝트는 무산되었습니다. 하지만 그 프로젝트의 정신만은 남아 이후 창업으로 이어졌고 지금의 나이오트와 연구탐사대로 이어질 수 있었습니다. 조주빈이 잡히고 텔레그램 n번방 사건이 잠잠해진 후에도 사실은 알고 있었습니다. 문제의 실체와 구조, 원인에 대해서 밝혀진 것은 아무것도 없다는 사실을요. 언제든 문제는 재발될 수 있었고 또 변이될 수 있었습니다. 이를 제대로 해결하기 위해서는 문제의 구조와 원인에 대한 심도 깊은 연구가 필요했고, 그런 연구자들을 모으고 또 연구하기 위해 연구원정 부트캠프를 부지런히 개발했고 밤낮없이 활동해왔습니다. 하지만 정작 지난 서울대 딥페이크 유포 사건에 이어 이번 딥페이크 음란물 유포 사건이 터졌을 때 정말 많이 좌절했습니다. 이렇게 될 줄을 누구보다 잘 알고 있었고 그렇기에 이에 대한 연구와 기록, 정리가 필요하다는 것을 많은 곳에 주장해왔던 저희였지만 막상 정말 텔레그램 n번방 사건이 딥페이크 음란물 유포 사건으로 변이되는 동안 저희가 연구의 측면에서 해온 일은 거의 없었습니다. 여전히 문제는 미궁 속에 갇혀 있고, 문제의 양상은 걷잡을 수 없이 복잡해져가고 피해규모도 걷잡을 수 없이 커져가고 있었습니다. 왜 알면서도 그런 연구자들을 모으지 못했는지, 연구자들과 함께 연구하지 못했는지 많이 자책하기도 했습니다. 사회문제해결형 연구 생태계를 만들기 위해 최선을 다해왔지만 정작 재발 변이된 문제 앞에서 저희 또한 무력하기는 마찬가지였습니다. 동시에 지난 8월 28일, 전세사기특별법 개정안이 국회에서 통과되었습니다. 사실 처음 빌라왕 사건이 발생했을 때부터 함께 분개했고 또 무엇을 도와야 할 지 고민했지만 주저해왔었습니다. 물론 다행히도 전세사기특별법이 통과되었지만 이 또한 이미 벌어진 사건에 대한 피해자들에 대한 응급대책일 뿐, 여전히 부동산 문제와 전세제도에 대한 문제는 시한폭탄과 같이 한국 사회에 존재하고 있습니다. 그럼에도 특별법이 통과되었다는 이유로, 직접적인 나의 문제가 아니라는 이유로 다시 이 이슈는 수면 아래로 가라앉고 있습니다. 지난 8월 29일에 아시아 최초로 일부 승소한 기후소송은 어떨까요. 헌법재판소는 2031년 이후의 장기적인 온실가스 배출량 감축 목표를 전혀 제시하지 않은 것에 대해서 탄소중립기본법에 대한 위헌 판결을 내렸지만, 2030년까지의 중장기 목표에 대해서는 기각 판결을 내린 상황입니다. 무엇보다, 그렇다면 우리가 2030년까지, 더 나아가 앞으로 사회 전반을 기후위기에 대응하는 사회로 구성하기 위해서는 어떠한 정부 차원의 대응과 지원, 또 제재를 해야 하는지. 사회적 합의와 약속은 어떻게 이루어져야 하는지 우리는 정리를 시작해야 합니다. 이미 시작된 기후재난을 한해한해 견뎌내면서라도 우리는 대안을 모색해야 하지만 그것을 정부에만 맡기거나 가만히 바라보고 있기에 우리는 너무도 무력합니다. 그저 주저앉아 그 자리에 머물러 있을 수만은 없어서 지금 저희가 할 수 있는 일을 해나가고자 합니다. 이번 9월에 모집하는 연구원정 부트캠프에서 기후재정, 디지털성범죄, 전세사기를 주제로 연구할 이슈연구그룹을 모집합니다. 저희 연구원정 부트캠프는 12주동안 자신이 진심인 사회문제를 깊이 있게 연구하면서 연구계획서를 만드는 프로그램입니다. 이번 이슈연구그룹에서는 함께 문제해결을 위한 각 부분들을 연구하면서 연구계획서를 세우고, 이를 종합한 연구 플랜을 세우고자 합니다. 그리고 이를 바탕으로 연구에 필요한 지원과 커뮤니티를 조직하고, 계속해서 세부 이슈들에 대응할 수 있는 연구자그룹을 길러내고자 합니다. 황혼이 저물어야 날개짓을 시작한다는 미네르바의 부엉이처럼, 이슈가 사그라들더라도 문제를 해결할 수 있을 때까지 연구를 계속해서 지속하고자 하는 마음에 Minerva라는 이름을 붙였습니다. 기후재정, 디지털 성범죄, 전세사기 문제에 대한 구조적, 제도적, 공동체적 원인을 정리하고 대안을 연구하고 모색하고자 하는 분들이라면 이 그룹에 함께 해주세요. 저희가 수 년동안 검증해 온 연구훈련 프로세스를 통해 여러분의 진심을 지식으로 만들 수 있도록 돕겠습니다. 연구원정 부트캠프가 사회문제 솔루션을 만드는 최적의 대안이어서가 아닙니다. 저희도 고작 4년차 스타트업에 불과하고 연구원정 부트캠프 또한 연구계획서 작성까지만 개발되어 있는 설익은 프로그램입니다. 하지만 그렇다고 해서 저희 프로그램이 보다 검증된 이후에, 보다 안정화된 이후에 연구를 시작하기에는 너무 늦을거라 생각합니다. 지금 당장 저희가 할 수 있는 최선을 통해 해야 하는 일을 해보려고 합니다. 지금 당장 문제가 심각한데, 한가하게 연구나 하고 있을 것이냐. 그것도 기연구자들이 아니라 예비연구자들을 언제 훈련시킨다는 것이냐라고 생각하실 지 모르겠습니다. 하지만 저희가 연구원정 부트캠프를 운영하면서 깨달은 것은, 먼저는 사회문제의 구조적 요인과 원인을 연구해서 기록하고 지식으로 만드는 것이야말로 사회문제를 가장 근본적으로 해결할 수 있는 가장 빠른 길이라는 사실이었습니다. 정말 제대로 뾰족하게 문제에 대해 깊이 있게 연구한다면 우리는 분명 가장 적실한 해결책을 대중들을 설득할 수 있는 수준으로 연구할 수 있을 것이라 확신합니다. 동시에 저희는 당장의 연구 전문성 이상으로 문제에 대해 깊이 공감하는 ‘진심’이 가장 적실한 연구를 만들어내는 코어라고 믿습니다. 당연히 기후재정, 디지털 성범죄, 전세사기에 대해 오래 연구해오신 연구자분들이 함께 구조적 원인에 대한 연구를 수행해나가시는 것도 너무 중요합니다. 하지만 저희는 연구원정 부트캠프를 진행하면서 문제의 당사자 혹은 문제에 진심으로 공감하고 함께 아파하던 분들이 직접 정하시는 연구주제의 적실성과 깊이는 기연구자분들과는 또 다른 의미에서 너무 필요한 영역임을 절실히 깨달아왔습니다. 문제의 본질이 무엇이고 문제를 해결하기 위해 무엇을 해야 하는지를 직감적으로 이해하고 계신 분들에게 연구하는 방법을 알려드리고 연구할 수 있는 인프라와 공동체를 만들어드리는 것이야말로 문제를 제대로 연구할 수 있는 가장 빠른 길임을 저희는 확신합니다. 마치 지구 멸망의 날에 사과나무 한 그루를 심는 것과 같아 보일 수 있습니다. 하지만 동시에 지난 2021년의 텔레그램 n번방 사건으로부터 4년여가 지난 지금 문제가 어디까지 변이되고 피해범위가 어디까지 확대되었는지를 마주할 때에, 저희는 이 싸움이 결코 한두 사건의 해결로 끝나거나 한두 법안의 통과로 해결될 수 있는 문제가 아님을 인지합니다. 디지털 성범죄를 필두로 디지털 플랫폼의 규제와 디지털 환경에 대한 법적 지위의 논쟁, 여기에 젠더 이슈와 성범죄에 대한 사회적 대응까지 연결되어 있는 복합적인 문제가 될 것이고, 전세사기 사건 또한 우리나라의 부동산 산업과 대출규제, 주거권 논쟁이 뒤섞인 가운데 그 속에 응축되어 온 욕망과 질서의 각축전을 드러낸 빙산의 일각일 뿐입니다. 글로벌 이슈인 동시에 산업 전반의 전환과 정부의 방향성 자체를 근본부터 재논의해야 하는 기후재정 이슈 또한 마찬가지이죠. 이 문제들이 어느 방향으로 어떻게 변이될 지 짐작조차 되지 않습니다. 그렇기에 당장의 사건에 대한 연구 이상으로 연구를 계속 수행할 수 있는 연구공동체의 조성과 연구자 양성이 함께 가야 하는 문제라고 생각합니다. 저희도 저희가 할 수 있는 일을 해나가겠습니다. 이번 부트캠프를 시작으로 기후재정, 디지털 성범죄, 전세사기 문제의 해결을 위해 연구하는 연구자와 연구공동체가 키워질 수 있도록 지원하겠습니다. 동시에 멘토 역할을 해주실 기연구자분들의 도움이 절실히 필요합니다. 함께 머리를 맞대어 연구하고 또 연구에 도움을 주실 연구자분들도 저희에게 연락주시면 정말 감사하겠습니다. 또한 동시에 연구에도 재원이 필요합니다. 연구자들에게 연구비를 지원해주실 분들이 있으시다면 연락주시면 관련해서 기획들을 빠르게 진행하도록 하겠습니다. 혹 ‘이렇게 심각한 이슈에 대해 유행 타듯이 가볍게 대응하는가’라는 불편한 마음이 드시는 분이 있으시다면 먼저 사과드립니다. 그러한 오해가 있을 수 있음에도 불구하고 사안의 심각성을 비추어볼 때에 꼭 필요한 일이라 생각되어 염치불구하고 모집을 진행합니다. 동시에 저희는 연구그룹과 공동체 유지의 지속가능성을 위해 연구훈련과 연구 코디네이션을 통해 수익을 창출하는 영리기업입니다. 공익적 목적을 제대로 달성하기 위해서라도 지속가능성이 필요하다 판단하기에 저희는 비용을 받습니다. 다만 지속가능성 이상의 영리를 취하기보다 가장 효과적인 연구공동체의 조성과 연구수행에 제1순위를 두고 재정을 운영하고자 합니다. 그것이 연구탐사대의 미션이자 약속이니깐요. 보다 자세한 모집내용은 2024년 연구원정 부트캠프 하반기 대원 모집 페이지에 공개되어 있습니다.이외의 문의나 제언, 협업문의 등은 연구탐사대 DM이나 카카오톡채널을 통해 전달주시면 감사하겠습니다. 사회운동 단체의 일을 열심히 돕던 한 학부생이 내 연구실에서 석사를 하고 싶다고 찾아온 적이 있다. 왜 공부를 하고자 하는지 물었다. “세상을 더 평등한 곳으로 만들고 싶어서요.” 학생에게 그런 목적이라면 대학원 공부를 권하지 않는다고 답했다. 공부는 공부인 것이라고. 논문을 쓰다 보면, 일반인의 입장에서 보면 그다지 놀랍지 않은 상식에 가까운 결론을 확인하기 위해 수많은 문헌을 읽고 정리하고 데이터 분석을 하는 일을 반복해야 하는데, 그렇게 하고도 우리가 가 닿는 자리에는 종종 불확실성이 섞여 있다고 말했다. 그리고 논리적 엄밀성을 추구하는 학계의 언어는 기본적으로 보수적이라고, 그래서 종종 급격하게 변화하는 현실을 사후적으로 분석하는 역할을 하는 경우가 많고, 그조차도 온전히 해내는 게 쉽지 않다고 답했다. 학생은 되물었다. “그럼 교수님은 왜 공부를 하시는 건가요?” 나는 할 줄 아는 게 이거 하나였다고. 그리고 공부가 가진 힘을 믿는다고, 공부가 당장의 사회 변화를 만들어 내지는 못하고 속 시원한 말로 사람들의 갈증을 해소해 주지는 못하지만 인류가 유사한 문제를 두고서 실패와 성공을 반복하며 오랫동안 쌓아 온 지식을 면밀히 검토하면서 얻게 되는 통찰이 있다고. 그 통찰의 힘이 장기적으로는 우리가 가장 나은 선택을 할 수 있도록 길잡이가 되어 준다고 생각한다고 답했다.- <타인의 고통에 응답하는 공부>, 김승섭 씀 중, Diversitas 28호

2024년 8월 28일, 전세사기 특별법 개정안이 국회에서 의결되었고, 9월 3일 국무회의 의결과 대통령 재가까지 거쳐 정식 공포되었다.아직 시행령과 세부 지침은 나오지 않아 상세한 내용까지 알기는 어렵지만, 알려진 내용을 토대로 특별법을 평가해보려고 한다. ※ 주의 : 주제가 워낙 복잡하다보니 글이 길고, 어려울 수 있습니다. Part 1. 특별법 개정안 평가 요약 한줄평 : 더 늦어지기 전에 개정되어 다행이고 기존보다 진일보한 내용도 있지만, 실효성이 의심되고 사각지대도 발생할 것으로 보인다. <반가운 내용>1-1. 피해자 요건 완화1-2. 지자체의 피해주택 시설관리 근거조항 마련1-3. LH의 피해주택 매입을 통한 주거안정 방안 보완1-4. LH 매입 시, 경매차익을 통한 우회적인 피해금액 회수 방안 마련 <우려되는 내용 & 아쉬운 내용>2-1. 매입 절차에 대한 의구심2-2. 매입기관(LH)의 실무 역량에 대한 의구심 (조직, 인력, 예산 등)2-3. 경매차익 최소보장 방안이 마련되지 않음2-4. 권리관계 복잡한 주택은 매입이 어려움1) 다가구주택2) 다세대 공동담보 건물2-5. 매입 대상에서 제외되는 세대 발생1) 개정안 시행 이전 경매 끝난 세대2) 외국인 피해자3) 일시적 1주택자 Part 2. 특별법 개정안의 반가운 내용 1-1. 피해자 요건 완화- 입주 전 이중계약 사기 피해자, 전세권 설정된 피해자도 특별법 상 피해자로 인정하기로 했다.- 보증금 요건이 종전 최대 5억원에서 7억원으로 상향되었다. 이제 보증금 요건 충족하지 못하는 인원은 극소수일 것으로 보인다.- 피해자 인정요건 3호 '다수 피해가 발생할 우려'를 '2인 이상 피해가 발생할 우려'로 명확히 했다. ✔️ 피해자로 인정받는 인원이 늘어날 것으로 보인다. 국토부에서는 기존 피해자 요건으로도 내년 5월까지 3만 6천명 정도의 피해자가 발생할 것으로 내다봤는데, 이번 개정안 덕택에 내년 5월까지 4만명 이상의 피해자가 나올 것으로 예상한다. 1-2. 지자체의 피해주택 시설관리 근거조항 마련- 피해주택의 70-80% 정도는 크고작은 시설관리 문제를 겪는 것으로 추정한다. 그간 지자체에서 적어도 건물 공용부 단전/단수, 소방/승강기 안전사고 우려에 대해서는 개입해야하는 것 아니냐는 의견이 상당히 많았다. 그렇게 찾아간 지자체에서는 관련 근거가 없고, 사례가 없고, 예산이 없다는 이유로 문전박대 당하기 일쑤였다.- 특별법 개정안에서는 지자체장이 피해주택에 대한 안전점검, 관리감독, 공공위탁관리를 할 수 있도록 근거조항을 만들어뒀다. ✔️ 이제 각 지자체에서 조례를 통해 피해주택 시설 문제에 개입할 여지가 생겼지만, 지자체 행정 철학, 예산/조직 등 실무 역량 등에 따라 편차가 커질 수 있다. 특별법 개정안에 근거해 조례를 만들고, 시설관리 지원에 나서는 최초 사례를 잘 만드는 것이 관건이다. 1-3. LH의 피해주택 매입을 통한 주거안정 방안 보완- 그간 LH 매입대상에서 제외된 불법건축물, 신탁사기 피해주택, 선순위 임차인 거주주택 등 매입 대상을 대폭 확대하고, 피해자의 주거안정을 보장하겠다고 한다.- 특별법 상 피해자가 보유하는 우선매수권을 LH에 양도하면, LH에서는 경매 과정에서 피해주택을 낙찰받고, (LH 감정가-낙찰가) 만큼의 경매차익을 피해자 주거비용으로 지원한다. - LH가 피해주택을 매입한 후, 피해자는 기존 피해주택에서 10년간 무상거주할 수 있는데, 거주기간 내야하는 보증금이나 임대료는 경매차익에서 공제한다. - 추가적으로, 경매차익이 발생하지 않아도 재정투입으로 기존 피해주택 10년 무상거주는 가능하게 하고, 타지로 이사가는 경우 공공임대주택을 제공하거나 전세임대주택을 이용할 수 있도록 길을 마련한 것은 그나마 다행이다. ✔️ 매입 대상을 늘리고, 피해자에게 주거비 부담없이 주거를 제공하겠다는 방향성 자체는 긍정적으로 평가한다. 1-4. LH 매입 시, 경매차익을 통한 우회적인 피해금액 회수 방안 마련- 제한적이고 간접적인 방안이긴 하지만 피해자가 보증금 중 일부 금액이라도 회수할 가능성은 열리게 되었다.- 위에서 설명한 것처럼 피해자는 LH에서 매입한 피해주택에 거주하다가 퇴거할 때 경매차익(LH 감정가-낙찰가)을 받고 퇴거하게 된다.(단, LH 매입 후 피해주택에 거주한 기간이 있다면 해당 기간의 임대료는 경매차익에서 차감하고 남은 금액을 돌려받는다.)- 경매 과정에서 LH가 매입하는걸 고려하면, 배당금을 먼저 받고, 경매차익은 추후 피해주택에서 퇴거할 때 LH로부터 돌려받게 된다. <피해자 유형별 경매차익 보전방식> (자세한 설명은 국토부 설명회 영상을 참고해주세요.)- 다세대주택인 경우ㄴ 선순위 임차인 : [배당금액 - 기타비용(경매비용 및 선순위 세금 등)] + 경매차익(LH 감정가-낙찰가)ㄴ 후순위 임차인(소액임차인 해당) : 배당금액(최우선변제금) + 경매차익(LH 감정가-낙찰가)ㄴ 후순위 임차인(소액임차인 미해당) : 배당금액(적거나 0원) + 경매차익(LH 감정가-낙찰가)- 다가구주택의 경우 ㄴ 선순위 임차인 : 배당금액 + (보증금보다 배당금이 낮은 경우, 경매차익 안분배당 금액 지급) ㄴ 후순위 임차인 : 배당금액(적거나 0원) + 경매차익 안분배당 (경매차익을 피해자의 보증금 비율에 맞춰 나눠서 지원)✔️ 제한적이고, 우회적인 방법이긴 하지만 피해자가 보증금을 일부라도 회수할 가능성이 생겼다는 점에서 기존보다 진일보했다. 선순위 임차인은 피해주택 셀프낙찰 대신 LH 매입을 통해 보증금의 상당 금액을 회수할 것으로 보이고, 후순위 임차인도 경매차익을 일부 보장받을수 있다는 점에서 기존 특별법보다는 훨씬 낫다. Part 2. 특별법 개정안의 우려되는 점 & 아쉬운 점 2-1. 매입 절차에 대한 의구심- 결국 피해자 입장에서는 경매차익(LH 감정가 - 낙찰가)이 높게 나오는게 제일 중요하다. - 경매차익이 커지기 위해서는 감정가는 높고, 낙찰가가 낮아야 한다. 그런데, 피해자들은 LH 감정가를 믿지 못하겠다는 반응이 지배적이다. LH에서 직접 감정평가를 하지않고 외부 기관에 맡기더라도 LH에서 감정평가 기관에 주택가격을 낮게 책정하도록 입김을 넣지는 않을지 의심하는 것이다. 이런 의심이 생긴 것은 그간 정부가 워낙 전세사기 문제해결에 미온적이었고, 재정투입을 최소화하려고 하는 행태 때문에 자초한 면이 크다.- 그리고 피해자가 LH에 양도하는 우선매수권은 해당 회차 최고가에 낙찰받도록 되어있는데, 이를 악용한 외부의 작전세력이 들어오는 경우에 대한 대응책은 보이지 않는다는 점에서 불안을 더 키운다.✔ 피해자가 선뜻 LH에 매입 요청하기에는 경매차익 수준이 합리적인지 판단하기가 어려운 상황이다. 정부의 적극적인 설명과 불안해소가 중요한 시점이다. 2-2. 매입기관(LH)의 실무 역량에 대한 의구심 (조직, 인력, 예산 등)- 개정안의 LH매입 방안은 사실 반가우면서도 우려되는 대책이다. 이론적으로는 피해자에게 도움이 되는건 맞지만, LH에서 수만채의 전세사기 피해주택을 매입하는게 현실적으로 원활히 작동할지는 우려된다. 기존에도 LH에서 전세사기 피해주택을 매입하겠다는 방안은 있었지만, 특별법 시행 이후 1년 넘도록 누적 매입건수는 30건에 채 못 미쳤다. (관련 보도)- 3기 신도시 업무, 8·8 부동산 대책을 통한 매입임대주택 무제한 공급 등 LH의 업무 과중이 우려되는 상황인데, LH에서 원활하게 이 업무를 수행할 수 있을지 우려된다. 그런데, 정부에서는 이 방법 제외하고 보증금채권 매입방안(선구제 후회수)에 대해서는 절대 안 된다며 선을 그은 상황인데, 이 방안만 가지고는 모든 유형의 피해를 해결하기에 역부족일 것이라 본다.✔ LH의 전세사기 피해주택 매입을 위한 조직, 인력, 예산 확충이 필수적이다. 2-3. 경매차익 최소보장 방안이 마련되지 않음- LH 매입방안의 맹점은 경매차익이 발생할지, 안 할지는 실제로 매입까지 끝나봐야 안다는 것이다. LH에 매입을 요청하기 전에 감정가와 낙찰가를 알 수 없기 때문에 피해자는 보장받을 수 있는 금액이 어느정도인지 모르는 상태에서 운에 맡길 수밖에 없다.- 그래서 피해자대책위는 법안 논의 과정에서 경매차익이 최우선변제금에도 미치지 못하는 피해자 대상으로는 국가의 재정을 투입해 최소한의 금액이라도 보장해줘야 한다고 끝까지 주장했다. '최소보장 방안'은 우선매수권를 포함한 피해자가 주택에 대해 가지는 모든 권리를 LH에 양도하는 대가로 스스로를 보호하기 위한 최소한의 안전장치인 것이다.- 최소보장의 세부내용인 지급기간(일시지급/장기간 분할지급)과 지급방식(현금/바우처) 등 다양한 제안을 정부와 여당에 전달했으나, 현금성 지급은 절대 안된다며 거부당했다.✔ 정부·여당은 10년간의 무상거주가 최소보장이라고 주장하지만, 피해자 입장에서는 감옥같은 집에서 10년 살라는 뜻으로 받아들일 수밖에 없다. 매우 아쉬운 점이다. 2-4. 권리관계 복잡한 주택은 매입이 어려움- 지금 방안의 대표적인 사각지대는 다가구주택과 다세대 공동담보 건물에 거주하는 피해자들이다. 1) 다가구주택 ㄴ LH에서 다가구주택을 매입하기 위해서는 '특별법 상 피해자의 전원 동의'가 필요하다. 모든 피해자의 우선매수권을 양도받아야만 추후 법적 문제가 없다는게 정부 입장인데, 현실성이 매우 떨어지는 관료적인 발상일 뿐이다. ㄴ 이미 전세사기 대란이 2년동안 지속되며 임차권등기를 해두고 타지로 전출해 연락이 안 되는 경우도 상당수 있고, 피해자 이해관계에 따라 LH 매입에 동의하지 않을수도 있다. ㄴ 피해자대책위는 피해자의 과반수 동의로 완화해달라고 계속 건의했으나 받아들여지지 않아 아쉬움이 크다.2) 다세대 공동담보ㄴ 다세대 공동담보가 대다수인 수원, 부산 지역 피해자들도 이번 개정안의 혜택에서 사각지대로 남을 가능성이 농후하다. ㄴ 다세대 공동담보는 개별 호실이 모두 구분등기가 되어있다는 점에서 다가구주택과 다르지만, 공동담보가 설정된 모든 호실/건물에 새로운 낙찰자가 나타나야만 경매가 종료된다는 특수성이 있다. (→ 다시 말해, 모든 세대의 집주인이 나타나야만 경매가 종료되고 수익사업이 가능하다는 점 때문에 아무도 새로운 집주인을 자처하지 않는다.)ㄴ 피해자대책위에서는 LH에 공동담보로 묶인 모든 세대를 통으로 매입하는 등의 추가적인 대책을 요구했으나, 이번 개정안에 반영되지 않았다.✔ 권리관계 복잡한 주택에 대해서는 추가적인 방안이 나오기 전에는 여전히 문제해결이 어렵다. 2-5. 매입 대상에서 제외되는 세대 발생- LH에서 피해주택을 매입하지 못하는 경우, 피해자 지원 수준에 큰 차이가 발생하게 되는데 이를 두고 형평성 논란이 생길 수 있다.1) 개정안 시행 이전 경매 끝난 세대- 특별법 개정안은 원래 약속했던 시기보다 훨씬 늦게 마련되었다. 문제는, 그동안 경공매가 진행되어 울며 겨자먹기로 피해주택을 낙찰받은 경우가 존재한다는 점이다.- 전세사기를 당한 것도 억울한데, 영끌해서 전세사기 피해주택을 낙찰받은 피해자들도 상당수 존재한다. 하지만, 이들에 대한 LH의 매입 등 소급적용 방안이 없다는 점은 너무 아쉽다. 경매가 아니라도 피해자가 셀프낙찰받은 안타까운 사례에 대해서는 LH에서 매입하는 것도 방안이 아닌가 싶은데, 끝내 관철시키지는 못했다.- 그나마, 강제퇴거당한 피해자의 경우 공공임대주택 10년 무상거주는 지원해주기로 해서 불행 중 다행이다.2) 외국인 피해자- 현재 외국인 전세사기 피해자는 피해자로서의 지위를 제대로 인정받지 못한다. 특별법 상 피해자로 인정은 되지만, 실제 지원대책 이용하러 가보면 외국인이라서 안되는 경우가 대다수다.- 외국인 피해자의 경우에도 우선매수권 자체는 보장되지만, 이걸 LH에 양도하는 것은 불가하다. LH에서는 피해주택을 매입해서 공공임대주택으로 활용하게 되는데, 공공임대주택에 외국인은 거주할 수 없기 때문이다. - 외국인이 수백만명이나 거주하는 사회이고, 전세사기를 당한 억울함은 동일한데 지원대책에서 내국인과 명백한 차별을 두는 것은 불합리하다. - 다만, 주거안정 차원에서 긴급주거지원 기한을 2년→6년으로 연장하긴 했지만, 긴급주거지원 자체가 양과 질에서 열악한 경우가 많아 실효성은 매우 떨어진다.3) 일시적 1주택자- 신혼부부 중에서는 아파트 청약(분양)이 되었지만, 입주까지 몇년의 시간이 남아있어 전셋집을 구한 경우도 상당수 있다. 하지만, 청약(분양)이 되면 1주택자로 분류되어 지원받을수 있는 대책이 거의 없다. 문제는, 아파트 잔금을 전세보증금으로 치르려고 했는데, 그 계획이 꼬여 아파트에 입주하기도 어렵다는 점이다.- 이번 개정안의 LH 매입 대책은 피해자에게 공공임대주택을 제공하는 것이기 때문에 '주택을 소유한 사람은 공공임대주택에 입주할 수 없다.'는 원칙에서 벗어나지 못한다. 그럼 일시적 1주택자는 피치 못하게 또다시 방치되는 상황이 벌어진다. 이에 대한 대책은 전무하다.✔ LH 매입 대상에서 제외되는 사각지대 피해자에 대한 보완대책 마련을 서둘러야한다. /// 👀 특별법 개정안 세부내용은 다음 자료를 참고해주세요. 👀 - 2024.08.21 특별법 개정안 원문 bit.ly/특별법개정안원문- 2024.08.28 국토교통부 설명자료 bit.ly/국토부설명자료- 2024.09.02 피해자대책위 및 시민사회대책위의 개정안 평가 토론회 자료집 bit.ly/개정안평가자료집

2024년 7월 18일 기준, 전세사기 피해자는 전국적으로 2만건에 육박한다. 또한, 2023년 2월 28일부터 올해 5월까지 공식적으로 8명이 전세사기 때문에 희생된 것으로 알려졌다. 전세사기로 신변을 비관해 스스로 생을 마감하거나, 스트레스로 건강이 악화되어 사망한 경우를 모두 포함한다. 전세사기는 사적 계약의 문제이며, 국가는 무관하다고 선을 긋던 정부와 정치권은 전세사기 희생자가 속출하자 부랴부랴 특별법을 논의한 끝에 2023년 5월 25일에 본회의에서 의결했다. 하지만, 2023년 6월 1일부터 시행된 특별법은 제정 당시부터 우려한대로 실질적인 문제해결에는 한계가 크다는 점을 드러냈다. 구체적으로 어떤 한계가 있었을까?   1. 기존 전세사기 특별법의 한계 첫째, 까다로운 피해자 인정요건으로 배제되는 사람들이 다수 발생했다. 특히, 다수의 피해자가 발생할 우려가 있어야 한다는 요건, 임대인의 사기성을 입증해야한다는 요건을 입증하기가 어려워 피해자로 인정받지 못한 경우와 기타 사유로 피해자로 결정되지 않은 경우까지 합치면 전체 25,000건 중 5,000건이 넘는 경우가 피해자로 인정받지 못했다. 둘째, 지원대책이 ‘빚으로 빚을 돌려막고, 빚으로 집을 떠안는’ 대책 일색인 것도 모자라서 피해자 인정요건 이외 별개의 요건이 존재해 대책 이용이 까다롭다. 현재 특별법에서는 다양한 금융대책과 경공매 대책을 지원하지만, 결과적으로는 피해자가 더 많은 대출을 받아 각자 피해주택의 소유권을 직접 떠안을 것을 유도한다. 그마저도 피해자 인정에 더해 각 대책별 요건이 따로 존재해 실제 이용하기는 하늘의 별따기다. 셋째, 피해자의 보증금을 직접 회수하는 대책 자체가 없다. 상술한 것처럼 특별법에는 피해자에게 과도한 부담을 지우는 대출과 집을 떠안는 대책만 있을 뿐, 보증금은 피해자가 경공매를 통해 알아서 회수할 수밖에 없는 것이다. 피해자들은 몇 년간 진행되는 경공매를 통해 회수도 불확실한 보증금만 기다릴 여력이 없다. 그저 보증금의 일부라도 돌려받고 새로운 환경으로 이주할 수 있는 자유가 보장되기를 바랄 뿐이다.   2. 지난 국회 전세사기 특별법 개정안 주요내용 전세사기 피해자들은 작년 하반기부터 피해자로 인정받아도 쓸데없는 기존 특별법 대신 피해자의 목소리를 반영한 방안을 담아 법안을 개정해줄 것을 요구해왔다. 그래서 작년 12월 27일에는 야당 주도로 특별법 개정안이 마련되었고, 올해 상반기에 해당 법안처리를 두고 국회에서 논의가 이어졌다. 특별법 개정안의 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 피해자의 보증금을 국가에서 먼저 매입해서 피해자에게 돌려주고 그 비용은 시간을 들여 회수하는 소위 ‘선구제 후회수’ 방안이 포함되었다. 보증금 전액을 모두 돌려받는 것은 아니지만, 적어도 보증금의 30% 수준은 먼저 돌려받고 새 출발을 할 수 있는 마중물을 마련한다는 점에서 피해자들의 목소리가 일부 반영되었다. 둘째, 강제퇴거 방지 방안이 포함되었다. 임시적인 경공매 유예 조치가 아니라, 주택에 설정된 선순위 근저당채권을 공공기관이 매입하여 장기간 경공매를 보류해서 임차인의 강제퇴거시점을 늦추는 것과 임차인의 권리를 인정받지 못해 명도소송 및 강제집행을 당하는 신탁사기 피해자를 보호하는 조치가 담겨있다. 셋째, 피해주택의 시설관리 방치문제에 대해 지자체가 개입할 수 있는 근거조항이 포함되었다. 특히, 방치된 시설에 대한 지자체의 실태조사, 공공의 피해주택 위탁관리 방안, 관리비 비용지원 방안이 포함되는 등 집주인이 아니라도 최소한의 안전 조치를 할 수 있는 방안이 포함되었다. 특히, 최근 인천 미추홀구 한 주택에서는 폭우가 심해지면서 외벽이 붕괴하고, 그 여파로 도시가스 배관에 문제가 생기면서 건물 전체의 가스 사용이 중단된 일이 있었다. (언론보도) 관할 지자체에서는 사유재산 관리에 관리할 법적 근거가 미비해서 개입을 꺼리고 있는데, 주민의 안전을 위협하는 문제에 대응하기 위해서라도 특별법 개정이 시급하다.   3. 전세사기 특별법 개정 경과 작년 12월에 국회 소관 상임위를 통과한 특별법 개정안은 올해 4월 총선 시기와 맞물려 아주 더딘 속도로 처리되었다. 정부와 여당의 법안처리 거부와 노골적인 방해 때문에 법제사법위 심사, 본회의 처리가 한없이 지연되면서 총선 시기에 임박해서는 아예 논의 테이블에서 밀려나기도 했다. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위는 총선을 맞아 다양한 활동을 통해 전세사기가 여전히 해결되지 않은 중요한 문제임을 지속적으로 알리고, 문제해결을 위해 노력해왔다. 먼저, 전세사기를 당한 피해자들의 목소리를 생생하게 담아내면서 전세사기가 그저 어렵고 복잡한 이야기가 아니라 우리 곁의 누구나 겪을 수 있는 문제임을 전달했다. (피해자 연속기고) 또한, 전세사기에 대해 잘못 알려진 내용과 복잡한 내용을 정확하고 쉽게 설명하면서 시민들의 이해도를 높였다. (링크) 마지막으로, 각 정당에 전세사기 문제해결을 위한 공개질의 캠페인을 통해 총선을 앞둔 6개 정당 중 4개 정당의 주거공약을 확인하고, 향후 특별법 개정 및 주거 대책마련을 촉구했다. (캠페인 링크) 총선이 끝난 이후, 정치권에서는 선거결과에 대한 해석과 21대 국회 잔여일정에 대한 이견으로 어지러운 가운데, 5월 1일에는 대구에서 8번째 전세사기 희생자가 발생했다는 소식이 전해졌다. 한 가정의 아내이자 어머니인 전세사기 피해자는 ‘저도 잘 살고 싶었습니다.’, ‘제발 살려달라’는 유서를 남기고 세상을 등졌다. 가정의 달인 5월이 되자마자 전해진 소식에 전국의 피해자 모두가 슬퍼했고, 조속한 특별법 개정안 통과와 기존 대책 개선을 외치는 또 하나의 계기가 되었다. 21대 국회 내에 처리가 불투명했던 특별법 개정안은 5월 2일에 본회의 회부 부의안이 의결되었고, 5월 28일 마지막 본회의에서 여당의 불참 속에 야당 단독으로 의결되었다. 하지만, 5월 27일 본회의 하루 전, 정부의 전세사기 피해구제 대책발표와 함께 거부권 행사를 공언하는 기사가 쏟아졌고, 실제로 본회의 다음날이자 21대 국회 마지막 날인 5월 29일에는 대통령실에서 거부권을 행사하면서 반년 이상 애써서 마련한 특별법 개정안은 곧바로 폐기되었다. 정부에서 제시한 거부권 행사 사유는 보증금 채권의 가치를 정확히 평가하기 어렵다는 점, 막대한 재정소모가 예상된다는 점, 사기피해에 국가가 개입하는 선례를 남길수 없다는 점 등이 언급되었으나 수만명의 전세사기 피해자가 방치되는 것에 대해서는 일말의 책임감을 찾아볼 수 없었기 때문에 피해자 모두가 깊은 좌절감에 휩싸였다. 6월부터는 새로운 국회가 본격적으로 활동을 개시하면서 각 정당에서도 전세사기 특별법 개정을 위해 노력하는 중이다. 피해자대책위도 자체적인 간담회를 열고, 특별법 개정을 지속적으로 요구해왔고, 21대 국회에서는 어려웠던 정부와 몇차례 간담회도 진행하며 조속한 피해구제를 위해 협의하고 있다.  4. 특별법 개정, 가장 중요한 원칙 전세사기 특별법 개정 및 구체적인 피해구제 방식 등을 두고서는 피해자와 정부 및 정치권에서는 여전히 이견이 존재한다. 그렇지만, 전세사기는 정쟁의 대상이 될 수 없으며, 피해자가 보증금을 최대한 회수하고, 사각지대는 없애고, 최대한 빠르게 대책이 적용되어야함을 명심한다면 구체적인 특별법 개정 방식은 협의할 수 있을 것이다. 작년 6월부터 시행된 특별법 상의 경공매 유예조치가 끝나는 세대가 갈수록 늘어나고 있다. 경공매에서 낙찰된 세대가 늘어날수록 임차인의 권리를 주장하지 못하고 강제로 내쫓기는 피해자가 늘어난다. 피해주택 시설관리가 되지 않아 심각한 안전 문제가 우려되는데도 정부와 지자체에서는 관련 근거가 없다는 이유로 방치하고 있다. 조속한 특별법 개정을 위해 피해자들과 시민들이 꾸준히 힘을 모아줘야 하는 이유다. 특별법 시행 만 1년을 지나 2년차를 맞은 이제는 반쪽짜리 특별법에 그치지 말고, 빠른 시일 내에 피해자의 목소리를 반영한 특별법으로 개정해야한다! [참고] 특별법 제정/개정 타임라인 23.03.30 심상정 의원 특별법안 대표발의 23.04.03 조오섭 의원 특별법안 대표발의 23.04.18 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 발족 & 세 분의 피해자 합동추모제 23.04.19 대통령실, 경매 중지 지시 23.04.23 당정청, 전세사기 정책협의결과 발표 23.04.27 특별법 정부여당안 발의 23.05.08 국회 앞 대책위 캠프 설치 & 농성 돌입 (~05/26) 23.05.25 특별법 본회의 통과 23.06.01 특별법 공포 및 시행 23.10.14 전국 전세사기 피해자 집회 23.12.01 특별법 제정/시행 6개월 (특별법 제정 당시 약속한 보완입법 시기 도달) 23.12.05 국토교통부 특별법 현황보고 23.12.21 야당 단일 특별법 개정안 도출 23.12.27 국회 국토교통위 안건조정위에서 특별법 개정안 통과 & 법사위 회부 24.02.24 전세사기 희생자 1주기 추모문화제 24.02.27 국회 국토교통위 전체회의에서 특별법 개정안 본회의 직회부 의결 24.04.10 제 22대 국회의원 선거(총선) 24.05.02 전세사기 특별법 개정안 본회의 부의안 의결 24.05.14 8번째 전세사기 희생자 추모행진 (서울) 24.05.18 8번째 전세사기 희생자 추모제 (대구) 24.05.27 정부의 전세사기 대책 발표 24.05.28 전세사기 특별법 개정안 본회의 의결 (야당 단독처리) 24.05.29 대통령실, 특별법 개정안에 대한 거부권 행사 & 법안 폐기 (21대 국회 폐원) 24.05.30 제 22대 국회 개원