*본 게시물은 <연구원정 부트캠프>에 참여 중인 대원님의 연구과정을 정리한 글 입니다. 🚨 성수동의 심상치 않은 젠트리피케이션 젠트리피케이션은 낙후된 도심 재생의 일환으로, 쇠퇴한 지역이 활성화되면서 외부인과 자본이 유입되고 임대료 상승으로 원주민이 밀려나는 현상을 의미합니다. 이는 낙후된 공간의 경제적 가치를 높이고 지역을 고급화하며 지속가능성을 제고하는 긍정적인 면이 있는 반면, 지역의 문화와 공동체성을 형성하고 활성화시킨 주민과 주체들이 밀려나는 전치(Displacement) 현상이라는 부정적인 부분도 존재합니다. 특히 상업 젠트리피케이션은 경제적 자본은 부족하지만 문화적 자본이 풍부한 창의적 소상공인들이 낙후한 도심을 새로운 상업 공간으로 재탄생시키는 과정에서 발생합니다. 점차 독특한 소상공인들의 상점이 즐비하던 공간에 다양한 프랜차이즈와 거대 자본이 유입되면서 젠트리피케이션이 발생하기 시작합니다. 흔히 '뜨는 상권'이라 불리는 홍대, 경리단길, 가로수길 등이 대표적인 사례입니다. 상승한 임대료로 인해 그 지역의 문화를 만들어온 원주민 또는 문화 계층이 밀려나면서 그 공간을 만들었던 사람들의 이탈로 지역의 정체성이 사라지고 기존 커뮤니티와 장소성이 해체되는 결과를 가져옵니다. 결국 지역의 매력이 떨어지면서 손님들의 발길이 줄어들고, 상권이 쇠퇴하는 길로 접어들게 되죠.   성수동은 2012년부터 10년 넘게 서울의 핵심 상권으로 자리매김하고 있습니다. 공장들이 즐비했던 준공업지역은 대형 사이즈의 공간들이 점차 카페, 음식점 등으로 탈바꿈하면서  ‘한국의 브루클린'이라는 별명이 붙었죠. 2015년 서울시 젠트리피케이션 위험 지역으로 선정되기도 했는데요. 이에 성동구청은 2015년부터 젠트리피케이션 관련 조례를 제정하고 지속가능조정지역을 선포하는 등 젠트리피케이션을 막고자 노력을 지속해오고 있습니다.  하지만 최근, 성수동은 지난해 대비 40%의 임대료 상승률을 보이며 더욱더 젠트리피케이션이 가속화되고 있습니다. 상권 형성의 초반도 아니고, 이미 10년이 넘어가는 시점에서 갑자기 왜 성수동은 최근 더 폭발적인 임대료 상승을 보이고 있을까요?  🎠 법과 제한에서 벗어난 팝업스토어 성수동의 팝업스토어 팝업스토어는 짧은 기간 운영되는 오프라인 매장으로, 특정 장소를 임대해 임시 매장을 운영하는 형태입니다. 기업들에게 소비자의 니즈를 파악하고 상품을 홍보할 수 있는 색다른 마케팅 도구이자 소비자에게는 상품을 만나고 색다른 경험을 할 수 있는 즐길거리로 자리잡고 있습니다. 코로나 이후 팝업스토어의 흥행과 오프라인 활동의 재개는 성수동이 뜨기에 제격인 환경이었습니다. 업무, 주거, 리테일 상권이 공존하며 공장형 건물의 넓은 공간과 팝업스토어의 주 타깃인 2030 세대의 높은 유동인구는 팝업스토어를 열기에 최적의 조건을 갖추고 있었던거죠.  현재 성수동에서는 일주일에 평균 20개 이상의 팝업스토어가 열립니다. 공간 수요가 높아지면서 자금력 있는 기업들의 진출이 이어져 팝업 임대료가 일대 상가의 월 임대료를 크게 웃돌고 있습니다. 팝업스토어는 2주에서 6개월까지 단기로 운영되는데, 대관료는 기간, 면적, 입지에 따라 최대 억 단위로 거래된다고 합니다. 일례로 "성수동 팝업 임대료는 1주일에 1~2억 원으로, 성수동 일대 총면적 866㎡ 규모의 마당이 딸린 3층짜리 건물이 하루 2500만 원 수준입니다. 여기에 내부 인테리어 비용까지 더하면 그 이상"이라고 합니다. 이러한 단기 임대료 상승은 전반적인 임대료 심리를 자극해 장기 임대료 상승으로 이어졌습니다. 상업용 부동산 데이터 기업 알스퀘어에 따르면, 연무장길 일대(성수동 1∼2가) 상업 시설의 평균 매매가는 2023년 기준 대지면적 기준 평당 1억2972만 원으로, 3년 전인 2020년(7644만 원)보다 약 70% 상승했습니다. 이러한 전반적인 임대료 및 지가 상승은 자연스럽게 기존 임차인의 이주를 초래하고 있습니다. 오랫동안 성수동을 지켜오던 구두 상인들의 입지가 줄어들고, 지역에 장기적으로 자리잡은 특색 있는 매장들이 하나둘 떠나면서 성수동 상권의 정체성이 사라지는 것이 아니냐는 우려가 제기되고 있습니다. 성동구의 노력 성동구가 이런 부분에 손을 놓고 있던 것은 아닙니다. 오히려 2015년부터 꾸준히 오랫동안 훨씬 적극적으로 대응해왔습니다. 성동구는 젠트리피케이션 방지 조례를 제정하고 지속가능발전 구역을 지정하여 프랜차이즈 매장의 입점을 제한했습니다. 또한, 지역공동체 상호 협력 조약을 통해 임차인, 건물주, 성동구청이 협약을 맺어 임대료 상승을 물가 상승률 수준으로 제한하고, 이를 준수하는 건물주에게는 용적률 인센티브를 제공했습니다. 성동안심상가를 마련하는 등 전반적인 임대료 상승을 억제하고자 했습니다. 이러한 노력은 2018년 상가임대차보호법 개정 노력으로 더욱 강화됩니다. 개정안은 임차인 보호기간을 5년에서 10년으로 연장하고, 임대료 인상 상한선을 9%에서 5%로 낮추었습니다. 이로 인해 2021년에는 임대료 안정에 일정 효과를 거두기도 했습니다. 2023년에도 지속되는 젠트리피케이션에 대응하여 지속가능발전구역을 성수 일대 전체로 확대하고, 팝업스토어 관련 TF팀을 구성하는 등 추가적인 대책을 마련하고 있습니다. 팝업스토어의 변칙 하지만 팝업스토어 흥행은 성동구의 노력과 맞물리기 어려웠습니다. 팝업스토어는 해당 정책들로 규제할 수 없기 때문입니다. 팝업스토어는 단기임대로 상가임대차보호법의 적용 대상에서 제외됩니다. 1년에 최대 5% 상승 시킬 수 있는 임대료와는 무관한 형태가 되어 ‘부르는 게 값’인 현상이 됩니다. 기업 고객들이 대부분이라 비용에 크게 구애받지 않고 더 많은 돈을 주고서라도 좋은 위치의 건물을 빌리려 하기 때문에, 임대료를 조절할 수 있는 장치가 존재하지 않는 겁니다. 게다가 대부분 계약금을 일부 걸고 잔금을 일시에 현금으로 지불하는 형태로 이루어지는데요. 팝업을 한두 번만 열어도 큰 돈을 벌게 되는 현실에서 건물주들은 장기임대보다는 단기임대, 팝업스토어 임대에 뛰어들게 만듭니다.  또한 이러한 기업 고객들을 상대로 팝업스토어의 높아진 임대료는 그들만이 감당할 수 있는 구조를 만들었습니다. 실제로 성수동의 대표 가로인 연무장길에는 막대한 자금력을 가진 대기업이 탄탄한 기획과 구성으로 대형 매장을 빌려 장기간 팝업을 운영하는 양상을 띄고 있습니다. 성수동 상권이 ‘한번 떴다 사라지는’ 대기업의 공간으로 변하고 있다는 것입니다. 성동구는 지속가능발전구역 내에서 프랜차이즈 매장의 입점을 제한하고 있지만, 대기업 브랜드의 팝업스토어 입점은 거대자본의 투입을 제재하지 못하고, 오히려 프랜차이즈의 홍보 공간으로서 거리의 상업화가 강화되는 모습을 보여주는 듯합니다. 결과적으로 지속적으로 공간을 점유하는 지역만의 특색 있는 상점과 공간이 들어설 장소는 줄어들고 있습니다. 🌠 팝업스토어의 가로상권화, 지역의 지속성 또는 지역 문화에 어떤 영향을 미칠까 ? 최근 성수동에 팝업스토어 집중 현상에 따른 임대료 상승 및 소비자의 선호도에도 변화가 생기는 듯합니다. 팝업스토어가 너무 많은 탓에 오히려 부정적 피드백이 발생하고, 전시 경험의 신선함이 떨어지면서 높은 임대료 대신 점차 을지로, 신당 등 초창기 성수동처럼 상대적으로 저렴한 임대료를 가진 새로운 핫플이나 전통적인 팝업스토어 공간인 백화점으로 눈을 돌리는 브랜드가 늘고 있는 상태입니다. 성수동의 젠트리피케이션은 기존 상업 공간의 임대료 상승과 프랜차이즈 업체의 점유와는 다른 양상을 보입니다. 기존의 젠트리피케이션이 지역 상권 주체가 다른 주체로 대체되는 형태였다면, 성수동은 주체가 사라지는 형태입니다. 단기임대는 공간이 형성된 그 짧은 기간만이 임차인의 공간이 됩니다. 그런 임차인에게는 성수동이 계속 함께 할 소중한 일터로 인식될 수 있을까요? 또한, 짧은 기간 임대 후 연달아 있는 공실의 연속을 보면 공실이 가득한 유령도시의 모습이 상상되곤 합니다.  팝업스토어가 주도한 젠트리피케이션은 분명 새로운 현상이라는 생각이 듭니다.  짧아진 공간 점유 주기와 임대료 상승은 지속적으로 공간을 사용하는 상점들의 입지를 어렵게 만들고, 지역의 특색을 형성하는 상점들의 지속성을 저하시킬 것입니다. 이 현상이 지역의 지속성과 문화에 미치는 영향을 중심으로 연구를 진행하고자 합니다.  어떤 방면으로 어떻게 바라봐야 이 팝업스토어의 차별점을 찾을 수 있을지 고민이 되면서 연구 질문을 다듬어 가야하는 순간인 것 같습니다. 팝업스토어의 흥행은 지속될 수 있을까요 ? 만약 팝업스토어가 사라지고 공실만 가득한 성수동이 된다면, 그 때에도 여전히 '한국의 브루클린'으로 남아있을 수 있을까요?