갭투자의 악용으로 인한 깡통전세, 어떻게 해결해야 할까요?

여러분은 갭투자라는 말을 들어보신 적 있으신가요? 갭투자란, 전세 세입자를 구해 전세 보증금을 받고, 부동산 가격에서 전세 보증금을 뺀 차액만 자비나 대출로 지불하여 주택을 구매한 후, 집값이 오르면 그 집을 팔아 이익을 챙기는 것을 말합니다. 물론 4~50년 전부터 ‘전세 끼고 산다’는 말이 있기는 했습니다만, 2000년대 후반부터 주택 가격이 급속도로 상승하기 시작하고 전세 가격이 덩달아 오르면서 한동안 잠잠했던 ‘전세 끼고 집 산다’가 갭투자라는 이름으로 재등장한 것입니다. 이런 식으로 주택을 구매하면 자기 돈을 조금만 들이고도 집을 구매할 수 있기 때문에, 한 채를 살 돈으로 여러 채를 동시에 구매하는 것도 가능해 집니다. 

하지만 이런 식의 매매는 집을 구매한 사람에게도, 세입자에게도 위험성이 매우 큽니다. 만약 세입자가 전세계약 종료 후 전세금을 돌려달라고 했을 때, 새로운 세입자가 바로 들어오지 못하면 전세 보증금을 돌려줄 수 없게 됩니다. 이런 경우를 흔히 깡통전세, 깡통빌라 등으로 부릅니다. 실제로 2018년 3월에는 동탄신도시에서 갭투자에 실패한 사람의 아파트 48채가 동시에 경매로 나오는 사건이 벌어지기도 했습니다. (한경.2018.03.09.) 

이러한 문제를 방지하기 위해 세입자가 전세금 반환 보증에 가입하는 방법, 전세 대출의 기준을 까다롭게 하는 방법 등이 거론되지만, 가장 기본적으로는 국가가 나서서 부동산 전담 기구나 법안을 만들어 부동산 시장 참여자를 위해 부동산 매매 가격과 적정 임대료 등을 투명하게 공개해 정보의 비대칭을 해결하는 방안이 이야기됩니다. 여러분의 생각은 어떠십니까?

이런 이야기가 있어요

천현숙 SH도시연구원장 “부동산 시장이 국민생활에 미치는 지대한 영향과 전문적 관리가 필요한 분야라는 점을 분명히 고려해야 한다”

명지대학교 권대중 부동산학과 교수 “기구를 만들기 이전에 중개사들이 개업 공인 거래 질서를 확립할 수 있도록 정부가 제도적 방침을 만들어서 교육을 시키는게 우선”

서진형 경인여대 경영학과 교수 “국민들의 부동산 거래를 하나하나 들여다보겠다는 것” “이로 인해 거래 위축과 시장 위축을 가져올 수 있다”

부동산 문제를 다루는 전문 기구가 필요합니다. 

천현숙 SH도시연구원장은 2021년 4월 6일, “다양한 위법, 탈법 행위를 예방하기 위한 제도의 보완도 필요하지만, 적발하고 관리하는 기능을 담당할 조직도 필요하다.”고 말했습니다. 천 원장은 “부동산 시장이 국민생활에 미치는 지대한 영향과 전문적 관리가 필요한 분야라는 점을 분명히 고려해야 한다”, “예컨대 국민건강, 경제에 미치는 영향과 전문성 등을 감안해 질병관리청, 금융감독원 등 전문조직을 둬 관리하는 것처럼”이라고 말했습니다. 

천 원장은 “엄청난 양의 부동산 거래가 매일 이뤄지지만, 이에 대한 위법, 탈법을 감독하는 기구는 없다”, “국토교통부는 정책 수립과 시장 동향에 대한 모니터링을 담당하고 있을 뿐이고 기초자치단체도 이상거래를 단속하고 관리하기에는 전문성, 인력 등이 여유롭지 않다”고 말하며 “부동산시장의 투명한 거래질서 확립은 국민들의 주거안정뿐 아니라 한국이 ‘신뢰사회’로 가기 위해서도 반드시 필요하다”, “국민들이 신뢰할 수 있는 투명한 제도가 정착되면 그로 인한 수혜는 전 국민이 받을 수 있다.”고 말했습니다. (이데일리.2021.04.06.)

정부가 부동산 거래를 감시하는 것은 바람직하지 않습니다. 

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 경영학과 교수는 부동산 거래를 분석하고 감시하는 기구를 만드는 것은 “국민들의 부동산 거래를 하나하나 들여다보겠다는 것”이며 “이로 인해 거래 위축과 시장 위축을 가져올 수 있다”고 말했습니다. 서 교수는 만약 그런 기구를 만든다면 거래를 분석해 부동산 정책을 수립하는 데 근거자료로 활용하는 데에서 그쳐야 하고, 감시적인 측면을 강화해 거래위축을 가져오면 안 된다고 생각합니다. 서 교수는 “LH나 국토부 등 특정 고급정보를 독점한 공직자들은 부동산 거래 취득 사전 허가제를 도입해 막아야”한다고 말하고, “거래정보를 분석해 부동산 정책을 수립해 시장에 실효성 있는 정책을 수립하는 기초자료로 활용하는 자세가 필요하다”고 말했습니다. (시사저널이코노미.2021.03.22.)

공인중개사들의 직업 윤리가 우선입니다.

명지대학교 권대중 부동산학과 교수는 “기구를 만들기 이전에 중개사들이 개업 공인 거래 질서를 확립할 수 있도록 정부가 제도적 방침을 만들어서 교육을 시키는게 우선”이라고 말하며, “통상 부동산 거래는 개인과 개인과의 거래보다는 중개사들을 통해 거래하는게 99.9%이다”라고 이유를 밝혔습니다. 권 교수는 “이들이 불법·탈법을 하지 않도록 하기 위해 윤리교육을 철저히 시키고, 변호사협회나 다른 단체처럼 중개 협회에도 적어도 징계위원회를 만들어서 스스로 자정할 수 있게 환경을 만들 수 있다”고 말했습니다. 권 교수는 또 “범위를 과도하게 확대해 개인의 계좌까지 추적한다면 개인의 재산권 침해 논란도 있다”고 말했습니다. (투데이신문.2020.09.02.)

✏️ 갭투자 방지, 시민주도 공론장에서 논의하자! 

부동산 문제는 한국 사회에서 상당히 관심이 높은 주제 중 하나입니다. 2020년 기준 한국의 주택 보급률은 103.6%였습니다.(e-나라지표) 한국의 전체 가구수를 100으로 치면, 주택이 103채 있다는 뜻입니다. 그런데 2020년 국토교통부 국토연구원이 발표한 주거실태조사에 따르면 전체 가구 중 자기 소유의 집에 거주하는 가구의 비율을 나타내는 자가점유율은 57.9%, 전체 자구 중 자기가 자기 집을 소유하고 있는 가구의 비율을 나타내는 자가보유율은 60.6% 였습니다. (대한민국 정책브리핑) 이는 자기 소유의 집을 갖지 못한 가구가 39.4% 정도 된다는 말입니다. 

2021년, 더불어민주당 장경태 의원의 자료에 따르면 주택 매수자의 주택담보대출과 임대보증금을 합산한 금액이 집값의 100%가 넘는 신고서가 2020년(3~12월) 7571건에서 2021년(8월까지) 1만 9429건으로 두 배 이상 증가했다고 하고, 국민의힘 권영세 의원의 자료에 따르면 세입자가 전세 보증금을 돌려받지 못한 사례는 2455건으로, 2018년(1738건) 대비 41% 증가한 수치라고 합니다. (1코노미뉴스.2021.10.07.)

이런 상황에서 깡통전세 문제에 대해 여러 부처가 모여 전수조사나 감시를 하고 있습니다만 시기나 지역을 한정하여 조사할 수밖에 없습니다. 부동산 문제를 전문적으로 분석하고 감시하는 정부 기구를 만드는 것은 효과적인 해결책이 될 수 있을까요? 여러분의 생각이 궁금합니다.