전세사기 특별법 개정, 어떤 방향으로 무엇을 개정해야 할까요? #전세사기 특별법 2번째 이야기

(쓰고 보니 긴 글이 되었습니다. 충분히 요약하지 못한 점 너그러운 양해를 구합니다.)

전세사기 특별법은 여야의 합의에 따라 12월 법 시행에 따른 결과를 보고받고 법 개정 논의를 하기로 하였습니다. 법을 제정하면서 개정을 예정하는 것이 일반적인 경우는 아닙니다. 개정할 내용을 알고 있다면 처음부터 법 제정할 때 그 내용을 넣는 것이 맞으니까요.

하지만 이번 전세사기 특별법의 경우, 전세사기 피해자를 긴급히 지원해야 할 필요성(경매유예, 등)이 있었고 법 제정 논의 기간이 짧아 주거유형, 피해자의 경제적 처지 등에 따른 다양한 전세사기 피해 유형을 충분히 파악하기 어려웠습니다. 그 때문에 법을 우선 시행하고 피해 조사 및 법의 사각지대를 확인하여 법을 개정하기로 한 것입니다.

#법 제정한 지 2달이 지난 지금, 법 개정의 방향은?

지금 시기는 법 개정의 세세한 내용을 제시하기엔 이른 시기입니다. 전세사기 특별법이 시행된 지 이제 두 달 반이 지났고 피해자 지원 프로세스가 아직 초기 단계, 피해자 인정 단계에 머물러 있기 때문입니다. (물론 전세사기 피해자들의 상황을 고려할 때 피해지원 프로세스가 더 서둘러 구축되어야 합니다.)

하지만 지금 확인되는 것만으로도 전세사기 특별법이 개정되어야 할 이유는 분명하게 제기됩니다. 크게 세 카테고리로 분류할 수 있습니다. ①특별법의 피해지원 사각지대 ②피해자 범위 사각지대 ③특별법 피해구제책 자체의 한계입니다.

#피해지원 사각지대 : 피해자로 인정되어도 지원받을 수 있는 것이 없다

첫 번째 카테고리는 전세사기 피해자로 인정되었지만, 이렇다 할 실효적인 지원에서는 모두 배제되는 피해자에 관한 부분입니다.

전세사기 특별법의 주요 지원책은 ➀우선매수권 부여, ➁피해주택 공공매입 후 공공임대로 전환, 이 두 가지입니다. 물론 이 외에도 저리 대출 지원, 최우선 변제금만큼의 무이자 대출, 경·공매 대행, 긴급주거지원 등의 정책이 있습니다만, 이 같은 정책은 금융지원, 수수료 지원에 그치는 정책이거나 혹은 법 제정 이전부터 시행하고 있었던 정책입니다. 따라서 법 제정에 따른 주요 지원책으로는 언급하지 않겠습니다.

#피해지원 사각지대 1 : 다가구 주택, 비주거용 주택 거주자

앞선 글에서 지적한 바와 같이 우선매수권은 구분소유가 불가능한 다가구 주택에는 소용이 없습니다. 매입하게 되면 매년 과태료를 지불해야 하는 불법건축물 거주자에게도 마찬가지로 그림의 떡과 같은 정책입니다. 또한 경제적으로 해당 주택을 매입할 여력이 되지 않거나 사정상 다른 곳으로 이주해야 하는 피해자 역시 우선매수권은 소용이 없습니다.

우선매수권을 활용하지 못하더라도 공공매입 후 임대전환 정책을 이용할 수 있다면 그래도 전세사기 특별법의 지원을 통해 거주 안정이라도 꾀할 수 있습니다. 하지만 앞서 우선매수권을 활용할 수 없는 피해자 중 대부분은 공공매입 후 임대전환도 활용하기가 어렵습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

정부는 현재까지 전세사기 피해주택을 매입한 바 없습니다. 최근 「공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침」을 고시하였습니다만 전세사기 피해주택 중 어떤 주택을 매입하고 매입하지 않는지 확인하기 어렵습니다. 하지만 공식, 비공식 회의에서 들리는 전언으로 정부는 다가구 주택, 불법건축 주택은 매입하지 않겠다는 입장입니다. 정부가 피해주택을 매입하지 않으면 해당 주택에 거주하는 피해자의 주거는 극도로 불안정해집니다. 법원의 경매유예 조치도 무한정 진행될 수는 없습니다. 이번 특별법의 의미는 적극적인 피해구제는 못하더라도 피해자의 주거안정이라도 지원하는 법이라는 것인데, 어떤 피해자들에게는 그 기대조차 무너지는 상황이 되는 것입니다.

이 같은 상황이 벌어지는 배경은 다음과 같습니다. 전세사기 피해주택 매입 사업은 현재 LH에 위임되어 있습니다. LH는 민간 주택을 매입하여 공공임대로 제공하는 매입임대사업을 진행해 온 바 있습니다. 따라서 전세사기 주택을 매입한 후 임대하는 사업 역량 측면에서는 문제가 없습니다. 문제는 LH가 종전에 민간 주택을 매입하던 기준을 전세사기 피해주택 매입에도 적용하려 한다는 점에서 발생합니다. LH 매입임대 사업의 이력을 보면 다가구 주택 매입은 피하는 경향을 보입니다. 다가구 주택 내 기존 세입자와 마찰, 다가구 주택이 상대적으로 노후되어 있다는 점 등이 다가구 주택 매입을 LH가 피해 온 이유입니다. 비주거용 주택의 경우는 주거용으로 이용할 시 불법 주택이 되기 때문에 LH는 해당 주택을 매입임대사업으로 매입해오지 않았습니다.

전세사기와 같은 특별한 상황이 발생하지 않았다면 LH의 선별 기준을 그대로 유지해도 문제가 없습니다. 하지만 전세사기 특별법을 통해서 정부가 해야 할 일은 전세사기 피해자가 이사하지 않고 거주 안정을 꾀할 수 있도록 지원하는 것이었습니다. 하지만 다가구, 비주거용 주택에 거주하는 피해자에겐 특별법이 적용되지 않는 것입니다.

#피해지원 사각지대 : 다른 지역으로 이사해야 할 피해자

전세사기 피해자 중에는 취업, 진학, 결혼 등의 이유로 다른 지역으로 이주해야 할 필요가 있는 분들도 계십니다. 앞서 살펴본 바와 같이 전세사기 특별법의 주요 지원책은 해당 주택을 매입하거나 혹은 해당 주택에 거주할 수 있을 때 선택할 수 있는 정책입니다. 따라서 해당 주택에 거주할 수 없는 처지에 있는 피해자에게는 특별법의 주요 정책이 소용이 없습니다. 우선매수권과 공공매입 후 임대전환은 모두 그곳에 거주할 수 있는 피해자에게만 선택할 수 있는 정책이기 때문입니다.

정리하면, 다가구 주택 및 비주거용 주택 거주자 그리고 다른 지역으로 이주해야 하는 전세사기 피해자에게 전세사기 특별법의 주요 지원 정책이 모두 소용 없음을 인지하고 이 부분을 메우는 것이 특별법 개정의 첫 번째 방향입니다.

(법 개정 방향 요약)

 1. 다가구 혹은 비주거용 전세사기 피해주택도 공공이 매입하여 피해자들의 거주안정을 꾀할 수 있도록 지원해야 합니다. 이를 반영한 ‘전세사기 피해주택 매입’ LH 지침을 세부적으로 마련하여 LH가 이 정책을 법 취지에 맞게 수행하게 하거나 그것이 어렵다면 토지은행, 전세사기 피해주택 매입 리츠 등의 방안을 검토하여 전세사기 피해자의 주거안정이 보장될 수 있도록 방안을 마련하여야 합니다.

 2. 1번의 개선이 된다 하더라도 타지역으로 이주하는 피해자를 위한 정책은 여전히 미비합니다. 현행 진행되고 있는 긴급주거지원은 물론이고 선 보상 후 구상권 청구 지원책을 추가하여야 합니다. 그래야 타지역으로 이주하는 피해자들의 경제적 부담을 조금이라도 덜어줄 수 있습니다. 어느 선까지 국가가 선 보상 할 것인가에 대해선 추가 논의가 필요합니다만, 시장 가치로 매수하거나 혹은 최소 최우선 변제금 이상으로 국가가 피해자의 전세보증반환 채권을 매수하고 임대인을 대상으로 구상권을 청구하는 방안을 법 개정으로 반영해야 합니다.

#피해자 인정 사각지대 : 피해자로 인정받지 못한 전세사기 피해자

앞선 글에서 밝힌 바와 같이, 피해발생 시기, 피해 발생 후 피해자의 행위(소유권 양도), 피해 규모(1,2인 전세사기 피해) 등에 따라 특별법상 전세사기 피해자로 인정받지 못하는 경우가 있습니다.

피해 발생 시기, 사기 입증 정도, 무권리 계약 사기, 피해 규모, 피해 발생 후 피해자의 행위 등으로 피해자 인정에서 억울하게 벗어나는 사각지대를 나름의 기준으로 분류할 수는 있습니다. 하지만 현행법상의 피해자로 인정하기 어려운 사례는 제가 파악한 것보다 더 많을 것으로 보이며, 각 사각지대의 규모가 얼마나 되는지는 가늠되지 않는 상황입니다.

따라서 피해자로 인정되지 않는 사각지대가 존재하는 것은 분명한데 객관적 자료 없이 이에 대한 법 개정 방안을 섣불리 제안하긴 어렵습니다. 어디까지 피해자로 인정해야 하는지 합리적으로 토론하기 위해선 피해자 범위에 대한 논쟁 이전에 객관적인 피해 현황이 조사가 필요하기 때문입니다.

전세사기 피해조사가 없다는 것은 전세사기 특별법이 제정되는 과정에서 여당 의원에 의해 지적되기도 하였습니다. 

전국적인 피해조사 없이 피해자 범위 조정에 대한 합리적 논의는 불가능합니다. 피해자 현황 조사 자료 없이 피해자 인정 범위를 ‘최대한 넓혀야 한다’ 혹은 ‘더 이상 늘릴 수는 없다’는 식의 주장은 정치적 입장이 될 수는 있으나 어느 쪽이든 상대측과 국민을 설득하기엔 역부족일 것입니다.

따라서 피해자 범위를 재조정하는 논의를 위해선 먼저 피해자 조사가 진행되어야 합니다. 하지만 현재 정부는 전세사기 피해자 결정 신청을 한 피해자에 한해서 피해 정보를 종합하여 전체 전세사기 피해를 파악하겠다는 입장입니다. 이는 매우 제한적인 피해자에 한해서만 조사하는 것입니다. 앞서 말씀드린 것과 같이 현행 전세사기 특별법은 현장의 피해와 간극이 크기 때문에 전세사기 피해조사는 전세사기 특별법의 피해자 범위보다 훨씬 포괄적으로 진행되어야 합니다. 

피해조사 시기도 중요합니다. 올 12월에 법 개정 논의를 원활하게 하기 위해서는 적어도 11월 중에 피해 조사 결과가 나와야 합니다. 피해 조사 결과에 대한 검증도 필요하기 때문입니다. 역순으로 시간을 계산해 보면 적어도 9월이나 늦어도 10월 중에는 피해조사를 시작해야 합니다. 피해조사에 대한 계획은 더 빨리 수립해야 하겠지요.

(법 개정을 위한 사전 조치 요약)

1. 전세사기 피해자 실태 조사 (9~10월 시작, 11월 완료)

2. 실태조사를 토대로 피해자 범위 논의 (12월)

# 전세사기 피해조사의 어려움

전세사기 피해를 포괄적으로 조사하겠다고 의지를 세우더라도 제한된 시간 내에 피해조사를 완료하기는 쉬운 일이 아닙니다.

전세사기 피해는 물리적/지리적으로 범주가 가시화된 피해가 아닙니다. 또한 계약 만기가 도래하지 않아 현시점에서 피해가 확정되지 않고 예정된 피해도 존재합니다. 따라서 피해조사를 시행하기 전에 어떤 방식으로 전세사기 피해를 조사할 것인지에 대한 숙의도 필요합니다.

하나의 피해조사 방식을 제안해 봅니다. 전세사기 피해조사가 1~2달 남짓 안에 완료되어야 하고, 피해자의 범위 자체가 정치적으로 논쟁거리인 상황이기 때문에 다음과 같은 피해조사 방법을 고민해 볼 수 있습니다.

정부가 전세사기 피해자 조사 기간을 공표하고 그 기간동안 전세사기 피해자라고 주장하는 사람들의 접수를 모두 받고 분류하는 것입니다. 동시에 전세사기 피해 밀집 지역을 지정하고 해당 지역은 직접 조사원이 찾아가서 전세사기 피해와 피해자의 상황을 조사하는 방안입니다. 정부, 피해자대책위가 협업해서 조사 방법과 피해 신고 방안을 홍보한다면 상당한 수준의 현황을 파악할 수 있을 것으로 기대합니다. 전세사기피해지원센터에 접수된 사례, 실거래를 토대로 한 전세가율 등의 데이터를 활용한다면 조사의 효율성도 높일 수 있습니다.

이 같은 조사를 통해 피해 현황을 확인하면 특별법상 피해자 / 특별법상 피해자는 아니지만 정부 지원 대상 피해자 / 피해자 및 지원 대상 제외자로 구분하는 논의의 토대가 만들어지는 것입니다.

#전세사기 특별법 구제책 한계 보완 : 주거 안정에 그치는 전세사기 특별법

전세사기 특별법이 만들어진 후에도 전세사기 피해자들은 목숨을 잃었습니다. 6월 말 전세사기 피해를 확인한 50대 피해자는 ‘돈 받기는 틀렸다’라는 말을 남기고 스스로 목숨을 끊으셨습니다. 인천의 67세 전세사기 피해자는 아내와 평생 모은 돈으로 생애 첫 전셋집을 구했습니다. 남편분(자신) 몸이 불편하여 엘리베이터가 있는 집으로 구했는데 그 주택이 전세사기 주택이 되었습니다. 자신 때문에 전세사기를 당한 것이라며 아내에게 미안하다는 말을 여러 차례 남기고 건강이 악화하여 8월 4일 돌아가셨습니다. 현재 제정된 전세사기 특별법이 전세사기 피해자들에게 최소한의 보루가 되지 못하고 있습니다. 특별법 보완은 시급합니다. 

사회에서 일어나는 모든 일을 국가가 구제할 수는 없습니다. 하지만 투기가 아닌 거주를 위해 택한 일이자 공인중개사, 국가기관 보증 전세대출 위에서 벌어진 일이 전세사기 참사이기에 국가가 이 일을 외면할 수는 없습니다.

전세사기 특별법이 23년 6월 1일 자로 제정되고 시행되었지만, 어떤 피해자들에게는 아무런 위안이나 희망의 보루가 되어주지 못하고 있습니다.

법 제정 과정에서 빠졌던 구제책을 다시 논의해야 합니다. 목돈이 지금 필요한 피해자에게 나중에 받을 것이라 예상되는 금액을 주는 방안(선 보상 후 구상권 제도), 최우선 변제금도 받지 못하고 보증금 전체를 잃어버린 피해자에게 일부라도 국가가 보상하는 방안(최우선 변제금 국가보상), 금융권의 부실채권을 국가기관이 매수하여 피해금 일부를 돌려주는 방안(금융기관 선순위 부실채권 매입) 등을 논의할 수 있습니다.

또한 보증금 피해 구제 외에도 피해주택에 거주하면서 발생하는 재난 위험, 관리 부담을 덜어주는 방안도 특별법 개정 논의 때 함께 포함되어야 할 부분입니다. 전세사기 피해주택은 임대인의 부재로 주택 관리인이 부재한 상황입니다. 따라서 주택관리자(주택소유권자)가 부담해야 할 경제적 부담이 임차인이 전세사기 피해자에게 고스란히 전가되고 있습니다. 주택 보수 및 관리 비용이 적은 경우야 피해자들이 자구적으로 해결할 수 있겠지만, 침수, 누수 등 경제적 부담이 큰 관리 비용까지 임차인인 전세사기 피해자가 부담하기는 어렵습니다. 올해 전국을 휩쓸었던 장마와 태풍으로 전세사기 피해자의 주택도 침수되거나 재산상의 피해가 발생했습니다. 이를 위한 조치도 법 개정 혹은 정부/지자체 차원의 지원으로 해결해야 할 문제입니다.

(법 개정 방향 요약)

1. 선 보상 후 구상권 제도

2. 최우선 변제금 국가보상

3. 금융기관 선순위 부실채권 공공 매입 후 피해 보상 방안

4. 전세사기 피해주택 보수 및 관리 지원 방안